同策房产咨询研发与咨询中心案例分析ResidentialAnalysis闵行区颛桥板块分析区域概况在售项目分析区域市场分析区域市场总结21区域概况地理位臵?颛桥板块位于闵行区中部偏南。?东临梅陇、吴泾?西接马桥?南邻江川路接到?北靠莘庄?颛桥板块属于闵行中心地带，板块定位为工业以及居住，人口基数较大。颛桥常住人口18.9万，人均居住面积34平米3区域概况交通地铁：轨道交通五号：银都路站、颛桥站、北桥站、剑川路站。五号线与一号线在莘庄接轨。故半小时内可达徐家汇公交：从颛桥经过的过境公交或区域公交多达30余辆，莘枫线、莘海线、莘邵线、莘南线等，都可以直达奉贤、金山、嘉定各大汽车站，颇为方便，无需换乘。车站大多数就集中在主干道沪闵路上，也同时方便换乘轨交5号线。更有直达徐家汇的通宵夜车公路：从沪金高速（S4）5分钟就可上莘庄立交高架换外环高速（S20）和沪闵高架42区域概况配套苏宁农工商商业：医院都市路：前几年乐购大型超市进驻都市路贵都路，加上周边的好好爱广场诊所爱广场、上海国际保龄球馆等高级生活配套，华联吉买盛、上岛咖啡、海鲜酒楼、浴场、多家美食餐馆以及宠物诊所等“一站式”商业购物中心，都市路别墅板块的繁华已经完全成型。颛桥中学乐闵行星河湾：高级会所、大型沿街商铺和湖畔景观都将提升了周购边的规划发展和楼盘品质。颛桥中心小学其他：以沿街商铺为主，能基本满足居民的日常生活需求医院医疗：医院多，但基本为地级医院，大病仍需前往莘庄教育：颛桥板块中的幼儿园多达11个，中学3个，小学2个，比较卫生院好的中小学就在5号线轻轨站的颛桥中学和颛桥中心小学。5区域概况功能定位漕河泾颛桥板块周边工业园区能级较大，开发区特别是莘庄工业区和航天科技研发中心对颛桥板块推动较大浦江功能定位：莘庄工高科技园（1）研发和制造业区（2）现代服务业紫竹（3）现代生态居住休闲。科学园区闵行经济技术开发区63区域概况区域市场总结：交通商业定位颛桥板块大型的卖场较少。商铁路、公路、公交配套齐工业与居住共同发展。业配套没有统一规划，比较零全，快速进入莘庄和徐家版块内和周边工业园区人碎，不成系统。周边以沿街商汇商圈。群收入较高，人口基数大，铺为主，能基本满足居民的日虹桥综合交通枢纽也有带为板块发展带来支撑。动作用。常生活需求。7在售项目分析84在售项目分析颛桥板块主要项目在售待售1.万顺水原墅（公寓、别墅）1.圣特丽墅（公寓、别墅）②2.上海星河湾（公寓）2.圣得庄园（别墅）③①⑥3.招商雍华府（公寓、别墅）4.都市富苑（公寓）②5.都市雅筑（公寓）⑤6.湖山在望（别墅）7.合生城邦（公寓、别墅）①④⑦9在售项目分析公寓报社区类占地建面容积最近一批价项目名称相对地址别墅报价型(万方）（万方）率开盘时间（元/㎡）万顺水原墅闵行都市路777弄综合体1911.60.62011.6.1222000400-1700万招商雍华府闵行都市路2988号综合体13131.02011.3.1323000700万/套起合生城邦闵行安宁路518号综合体52600.982011.3.2617000480-500万上海星河湾闵行都会路3799号公寓71651.42010.12.1846000都市富苑闵行都市路778弄公寓6.58.51.22010.9.3018000都市雅筑闵行都市路2101号公寓44.51.72011.118500湖山在望闵行都市路2566号别墅2410.50.42008.9.545000元/平105招商雍华府基本信息：用地面积：132000平方米建筑面积：130000平方米容积率：1.03绿化率：35%开盘日期：2011年3月13日物业类别：公寓、别墅建筑类别：小高层、多层、板楼均价：23000元/平方米物业费：2.2元/平方米/月左右。装修状况：精装修、毛坯开发商：上海招商闵盛臵业有限公司,招商局地产控股股份有限公司物业管理公司:招商物业11招商雍华府规划理念：?理念一创新推出的微缩里弄式邻里空间，完美诠释新东方的居住价值。?理念二容奢华品质与人性享受为一体。上海味道的老派经典建筑风格?理念三Artdeco126招商雍华府具体规划：一期：别墅+公寓，公寓为主一期二期：别墅+公寓，别墅为主三期二期三期：公寓（在售）13招商雍华府户型分析：一房一厅一卫，59㎡二房二厅一卫，89㎡1+1房2厅1卫，75㎡2房2厅1卫，89㎡结构方正，动静分区，南北通透，动静分区，灵动设计，自由打造。南北通透，全明设计。面积紧凑，经济实用全明设计采光升级。玲珑书房，功能多变。147招商雍华府一期万平方米元/平方米销售情况：09年受利好政策影响改楼盘市场走俏3.5108003.010,6401060010年受新政策影响开盘销量不佳，价格下滑，2.510400公寓但后期有所回暖2.010,1881020010,1051.510,105100009,85811年，价格上升，销量较平稳，供求基本相当1.098000.596000.0940009-0409-0509-0609-0709-08供应成交成交均价二期三期万平方米元/平方米2.52150021,215万平方米20,95921000元/平方米20,7053.52.02050022760228053.0200002241522424223961.519,461195002.521805190002.018,85418,87221251210791.0185002080518,2601.520528180001.0201240.51750019805170000.50.0165000.01880510-0410-0510-0610-0710-0810-0910-1010-1110-1211-0111-0211-0311-0411-0511-06供应成交成交均价供应成交成交均价15招商雍华府销售情况：别墅万平方米3464734647元/平方米0.635000296713000009年区域市场比较活跃，半0.5274322585325775257652576525765年完成基本去化24547250000.4200000.310年未增加供应，但别墅15000价格走高0.2100000.1500000.0009-0609-0709-0809-0909-1009-1109-1210-0110-0210-0310-04供应成交成交均价168招商雍华府项目看点：一、交通便捷，融入徐家汇半小时生活圈。坐拥周边乐购、好爱广场等繁华商圈。学区房，尽享名校。二、海派洋房设计理念独具匠心，“街-里-弄-巷-宅”贴心而怀旧。三、58-89㎡多样创意户型，联袂国际一线精装品牌17湖山在望基本信息：用地面积：240000平方米建筑面积：105400平方米容积率：0.43绿化率：45%开盘日期：2008-9物业类别：别墅建筑类别：中式,独栋,双拼均价：45000元/平方米物业费：3.8元/平方米/月左右。装修状况：毛坯开发商：上海莘松房地产物业公司：上海东湖物业管理公司18189湖山在望规划理念：都市别墅，于都市喧闹中见悠然。?理念一?理念二超高绿化和自然原生水体，享受自然生活?理念三配套休闲广场、文化中心等于一体的大型别墅社区19湖山在望具体规划：一期：双拼，250㎡左右一期二期：独栋，300㎡二期三期：独栋，300㎡独栋：152户三期双拼：108户202010湖山在望户型分析：230平米地下室高附加值，私密个人空间270度U型景观阳台，增添室内采光，提高品质度挑高客厅设计，双厅待客，功能性显著地下室一层卧室区配备起居室，家庭和公共活动区合理分区逐层推台设计有助梅花建筑形态，增强观景效果超大空中花园主卧，产品高品质度营造二层三层湖山在望销售情况：双拼万平方米元/平方米3.0300702.525070年市场火热，区域内新23308072.0增供应有限，呈现供不应203842038420384200701.515070求状态，价格飙升13478118391.0100700.550700.070200620072008200920102011供应成交成交均价2211湖山在望销售情况：独栋万平方米元/平方米2.01.807年，市场火热，独栋销量见长450001.6400001.408年，市场惨淡，新盘成交量低迷1.235712350001.032959331603000009年，优惠政策拉动整体市场0.8291200.6250000.42148110年，消化期加政策调控，成交量缩水200000.2166460.015000200620072008200920102011供应成交成交均价湖山在望项目看点：一、纯高档别墅社区，奢华尊贵享受二、静谧、景观好三、人性化物业服务，高级会所、国际学校配套齐全2412湖山在望探讨：板块供应20062007200820092010湖山在望的开盘反映了独栋6.715.374.395.921.52颛桥别墅市场的转变经济型10.185.226.312.331.52几年来，颛桥板块的别墅市场渐渐发生了转变，新建的别墅小区不再将眼独栋占比40%51%41%72%50%光放在联排、叠加等经济型别墅身上，而是在独栋别墅这一产品上落下了“重注”，新建小区往往以独栋别墅为主，联排、叠加、双拼等经济型别墅为辅，市场定位自然是瞄准于更板块成交20062007200820092010高一级的购房者，湖山在望花园就是这样的一个典型，由于目前别墅地块独栋3.357.923.858.293.16和容积率的限制，使得别墅成为一个稀缺的资源。经济型9.6110.333.075.273.02独栋占比26%43%56%6