四川北路四川北路办办公公楼盘楼盘项项目目调研报调研报告告20112011年年11月月同策咨同策咨询询报告逻辑办公市场四川北路办公的宏观环楼板块与其他四川北路办公境分析板块比较分析市场分析?上海办公市场扫描?四川北路与邻近板块?四川北路办公楼扫描办公楼盘对比分析?上海办公市场供求?办公市场产品研究状况?四川北路与成熟CBD?三个个案展示区域办公楼盘对比分?四川北路概况析?区域市场分析?区位交通?板块对比分析小结?后市展望?四川北路整体规划Part1办公市场的宏观环境分析上海主要办公市场扫描?其中人民广场、陆家嘴、淮海路、徐家汇、南京西路、虹桥是上海传统6大核心CBD，曾经集中了上海80%的甲级写字楼。其余为区域CBD.?由于核心CBD渐少的市场供应，区域级的CBD板块日益增长，成为上海写字楼供应重要区域。上海办公楼市场基本供求状况上海办公楼市场供求均价表250.0025000?上海办公楼盘从2005-2010200.0020000年供求总量稍有增长，总体供略大于求。均价呈上升趋势，150.0015000供应米2010年达到19600元/平以方成交上。平100.0010000成交均价万50.0050000.000200520062007200820092010200520062007200820092010供应（万平方米）160.59192.29149.08178.32191.32224.47成交（万平方米）150.04159.10181.24129.40203.64145.92成交均价(元)135791305614745177311964219613主要办公区域办公楼均价对比2010年各板块均价对比图成交均价板块/地区（元/平）60000上海市1961350000四川北路板块223184000030000成交均价（元/平）五角场板块2198020000曲阳板块18833100000北外滩板块44688陆家嘴板块34849市块块块块块块块海板板板板板板板上场滩路路城园木淮海中路板块52421角外中西夜公花五北海京不山人民广场板块30651淮南中南京西路板块52415?2010年办公楼市场中销售均价最高的是南京西路板块徐家汇板块29899和淮海中路板块，均达到52000元/平以上。不夜城板块24148大宁板块29044?2010年四川北路办公楼销售均价高于上海市办公楼盘中山公园板块25015销售均价约2700元，在各个主要办公楼市场中处于低端虹桥板块13178水平，更远远低于距离较近的北外滩板块和其他高档城市花木板块21792中心商务区办公楼盘销售均价。四川北路街道概况?四川北路商业街位于虹口区南爱部、中部偏西，是一条南北向街思3.7儿道，全长公里。童?苏州河是四川北路商业街南端公的起点，鲁迅公园是四川北路商园业街北端的终点，俞泾浦则横贯四川北路中段，四川北路公园和俞泾浦爱思儿童公园点缀其中。?四川北路商圈依附四川北路商业街兴起，以四川北路为中轴，四东西各纵深250米左右并辐射至川四多伦路、山阴路、甜爱路、乍浦北川路等领近街区，涵盖面积约2平路北方公里。商路走走逛逛其他路圈公买卖请到四川路园四川北路现状展示四川北路交通区位四川北路交通区位四川北路路架高上海火车站环东内宝兴路四川北路内环以内，沿东宝兴路向西距离距离上海火车站5公里，车程内环高架路约2公里，车程6分20分钟以内钟周边公交地铁交通分布状况周周边边公交分布公交分布状况状况周周周边有100边边路，123路地地铁铁，14路，状状地铁十号线147况况路，167路，18路，四21路，307川路，318路北47路，路，地铁四号线55路等二十多部公交车。地铁四号线在四川北路公园南端横穿四川北路地铁十号线与四川北路交界处为四川北路站四川北路办公市场定位上世纪90年代初，上海公认的市级三大商业街分别是淮海中路、南京东路和四川北路。其中四川北路是第三大商业街。但随着上海商业环境的进四化，四川北路沦为中低档消费的商业区。川北路淮海路淮海路南京路南京路四川北路四川北路高端高端高端高端国际国际国际国际追求品牌追求品牌追求品牌追求品牌商商商商务办务办务办务办公公公公效效效效应应应应的甲的甲的甲的甲区区区区域域域域级办级办级办级办公公公公市市市市场场场场南京东路淮海中路目前目前办办公市公市场场不不发发达达，整体定位低，整体定位低四川北路整体规划2012年-2019年实施“258”规划2007年-2011年2005年-2006年全面建设阶段，商业街被摒弃一贯以来功能单一的划分为南、中和北三段，零售商业街模式，依托轨新一轮改造2005-2006年综合三段的商业规划定道交通站点和综合商业设开始全面启动，基本完位，各自分别突出休闲施，形成MBD——地铁成区域内动迁，规划涵、购物和文化三个主题。商务区。以专业化、特色盖区域面积2平方公里并致力于打造商务、商业化、规模化经营为重点，，开发面积约400万平“双核”功能的文化休闲街。丰富商业形态，提高商业。方米引入重点写字楼项目，品位，从而形成集购物、逐渐构成新的写字楼群。休闲、娱乐于一体的综合消费区域。2年动迁5年建设8年业态调整2011年处于5年建设的最后一年！四川北路整体规划?在整个四川北路商业北雅功能中三个重要区域，各个区域有明显的特点和个性，但又有文化艺术的一贯氛围。?既相对独立又相互联中专系，同时利用特有的自然资源—水，作为连接整条商业街的纽带，构建一条具有文化特色的商业街，充分体现休闲南繁、生态、文化的特色。四川北路北段区段现状图示：2005年后的办公楼盘北段文化休闲带动时尚商业2005年前的办公楼盘嘉兰大厦区段位置NS虹口足球场海伦西路金海岸大厦四川北路的北段是文化底蕴最浓厚的区段，多伦路、甜爱路、溧阳路、山阴路各具风情，人文荣欣大厦古迹、园林、体育场馆、文化艺术集结于此。海伦西路四川北路北段区段现状区段汇集了3号、8号线两条轨道交通，十条以上的公交线路、旅游交通10号线、上海旅游集散中心，是上海重要的交通枢纽之一。区域内的东泰休闲广场是目前四川北路最大的综合娱乐休闲广场，最新办公楼盘开发的写字楼盘包括嘉兰大厦、金海岸大厦、荣欣大厦等。生态和历史凝结的人性空间——它拥有鲁迅公园、多伦路文化街、虹口足球场等文化体育资源，还有保存完好的山阴路上海弄堂，溧阳路日区段特色式别墅等旧时代民居。在这里主要以文化、休闲、娱乐、观赏、体育等消费形态为主。该区段以交通枢纽综合开发项目为支点开发车站经济，加快虹口足球场、鲁迅公园地区和多伦路文化名人街的综合开发，并充分利用区段规划该区域文化、体育和休闲旅游资源的优势，以文化休闲带动时尚商业。散发甜爱路、溧阳路、山阴路原有的特色风情，以露天茶座、音乐咖啡厅、酒吧等特色休闲场所为主。四川北路中段区段现状海伦西路豪杰国际广场精武大厦中段生态与商贸融合的典范福德商务楼区段位置S四川北路N公园海伦西路海宁路玫瑰广场衡水路中段是四川北路最繁华、最热闹的区段，依托便利的轨道交通和四川北路公园、爱思儿童公园、俞泾浦盛邦国际大厦的良好生态环境所带来的大量人流。四川北路中段区段现状3410交通从海宁路至海伦西路之间的四川北路汇集了轨道交通号、号、号线，交通便捷。这里是四川北路新建办公楼盘最多的区域，嘉杰国际广场、福德商务楼及玫瑰广场集聚。这里同样办公楼盘和商圈也是四川北路商务氛围最浓的地方，在东宝兴路、四川北路已经形成了以福德商务中心、东宝百货、嘉杰国际广场和凯润金城为主的成熟中小型商圈。欢乐年华的黄金腰带——是汇聚人流、商业、发展区域经济、繁荣四川北路商圈的最佳段位，形成区段特色一条四川北路上的“黄金腰带”，其商业价值不可估量。以海伦路为横轴，四川北路为纵轴，两轴交点的300—400米范围内，形成一条具有海派文化背景的商务、休闲、娱乐中心。该区段围绕水、绿地、轨道交通为规划主题，形成集商业、休闲娱乐、高档商务、住宅为一体的，具有海派文化背景的商务休闲中心。沿东宝兴路形成一条东西走向、以中高档、大众化相结合、长约700米的商贸长廊，围绕东宝兴区段规划路站开发站前店，成为中段的一个支撑点。沿俞泾浦东西走向，结合商贸走廊的建设和已建成的绿化通道，同向开辟一条人行通道，营造一种生态怡人的环境气氛，区域内规划开设国际特色的礼品与小商品店。四川北路南段区段现状南段时尚休闲的苏洲河北岸区段位置NS海宁路苏州河在地理位置上有其独特性，它同时与北外滩、外滩相连接，最接近繁华的南京东路，又处于黄浦江和苏州河的交汇处。与南京东路、北外滩CBD地区形成半个相交，既具有相同之处，又有自己的特点。四川北路南段区段现状631413100147交通从海伦西路至苏州河之间的四川北路汇集了路、路、路、路、路等四十多部公交路线。海宁路是整条四川北路规划的头，又是北外滩的西端区域，比邻苏州河南岸的外滩源项目，临近七办公楼盘和商圈浦路商圈。沿线以及附近的写字楼有高宝新时代广场、精武大厦、福海大楼、宇航大厦以及、晟隆大厦等。休闲时尚的苏州河北岸——这里古典建筑众多，昆山花园路的英式建筑，乍浦路餐饮一条街都颇具区段特色特色。外白渡桥、吴淞路桥、乍浦路桥和四川北路桥可以很方便地使两岸过往客流融会贯通。在保留老派欧式建筑的同时，考虑以置换的方式加以开发，给它们赋予新的内涵，吸引不同年龄、不同层次、不同国籍的人流。该区段强调人与水之间关系，与当地特殊景观（水与植柳）相联系，创造出独具一格的特色。以高档商务、高级住宅带动精品商业，引进高档品牌，建造高档会所、俱乐部，区段规划为高档消费提供平台。设置咖啡馆、各种休闲消费，建立五星级国际大酒店，河岸设雕塑公园，这里将成为四川北路南端的一个亮点。Part2板块比较分析——