RealEstateRevew专注于中国地产进步的主张No.42December20112011年12月刊总第42期http://www.worldunion.com.cnISSN1994-07429771994074001P40P42P90P24P26P68本期推荐文章：告诉客户：我们被限价了财政太宽松货币紧不了绿城转型之痛哈尔滨不再被遗忘韩恺：年轻团队大格局学会灰度判断专注于中国地产进步的主张DevotedtoviewsonprogressofrealestateindustryinChina商业化专业地产杂志CommercialProfessionalRealEstateMagazine观念变革注重现代地产商业体系和商业规则的建制，以独立观察和独立见解，引领行业持续发展的方向，承担行业责任。案例报道注重商业地产实践的系统性和科学性，梳理和总结国内外无数个案中的关联因素，以形成具有一般指导意义的综合模型和经验智慧。新地产观注重商业地产的复合系统论，以市场为导向，广泛地从政治、经济、城市规划、建筑、历史、地理、文化艺术等诸多领域对地产进行规律研究，促进市场成熟。人文关怀注重人本主义地产的体验性内涵，挖掘和寻找地产发展在社会文化、人类情感中的另一种力量。读者来信FromReaders欢迎读者就往期《地产评论》文章各抒己见，来信选录者可免费获赠一年《地产评论》。来稿请至：editor@worldunion.com.cn我们不需要蛋居蜗居都是垄断惹的祸龙头房企根据什么定战略（河南郭令其）（宁波洪钟书）（北京何亚丽）我们总是将13亿人口简单作最近一阵子，对于地方政府从2011年上半年房企销售与为前提，解释很多现象，比如发展债务平台的关注明显降温，温州拿地支出排名列表上看，万科、中落后，比如土地紧张。虽然我们是和鄂尔多斯两地的民间债务危海、恒大、保利既是销售金额前人口第一大国，但也请不要忘记我机，随着几十个或跑路或自杀的老四，也是买地金额前四，只是在两们的国土面积也是世界第四大。板，以及总理亲自带队打气稳局，个榜单上的排名略有差异，总体有很多人会说960万平方公里虽然火速升温。温州跑路的老板大多感觉是合乎常规。但如果仅从这很大，但有三分之二都是没法用是传统制造业的中小企业主，鄂些第三方榜单，或是企业的年报的沙漠和高原。我请说这话的人尔多斯自杀的老板则以房地产商来研判龙头房企们的战略决策，想想全境地处沙漠的美国内华达领衔。这既反映了中国中小企业不一定能掌握真实情况。在当前州和以色列，所以，不要再给自己贷款难，又反映了中国房地产市复杂、不确定性大的中国房地产找籍口。就人口密度而言，我们只场融资渠道逼良为娼的现实。总市场上，企业被迫增加灵活度，在能排到第11位，仅在亚洲就低于日而言之，在目前这种体制下，债权拿地和开发上都出现越来越多的本、印度、菲律宾、越南、巴基斯人和债务人都面临很大风险，更联合模式，以共担风险。所以无论坦，和印尼差不多。为什么在别国是为中国经济埋下隐患。如果资是在实际拿地面积和实际销售面看来是资源的人口，到了我们眼里金的吸纳和放贷权没有被国有银积上，都会存在很多难以区分的就成了负担？所以我们就得蛋居、行垄断，还会是这个局面吗？（参地带。（参阅10月刊P66《上半年拿蜗居么？我想，应该还是地域及阶阅10月刊P36《化解地方债的财务安地富力降八成招商翻两番》）排》）层的发展不平衡吧？（参阅10月刊P24《生活在蛋中》）December2011编者的话FromEditors埋头做达人家住东京浅草的池田太太，是位力求完美的专幸福时光，却总在刹车、加速、攀顶和俯冲之间不业主妇，从不愿去超市购买扫帚和刷子，40年来都断切换，让车上和车下的人都惊叫连连。佛山“短命是去老铺江户屋。江户屋创立于1718年，目前传承放限”、珠海“连夜限购”（见P28）和上海“占领售到第14代。其制作的刷子分为工程、扫除、洗涤、洋楼处”，没有哪一幕，是平庸的编剧能写出的情节。服、化妆、发肤等共3000多种，功能价格各不相同。这实在太过刺激，以至于大家都忘了搭乘这车原本像采用重庆猪鬃制作的高级西装刷，一支要卖1000是要去到哪里。块人民币，但重视品质的客人还不少，所以堪称制郁亮说，上半场万科坚持“为普通人盖好房刷达人的江户屋可以存活到今天。子”，而到了下半场，则是“盖有人住的房子”。我们在日本，有很多这种代代相传的职业达人，为了从改版后的《万科》周刊（现名《邻居》），首先看到改良某种猪肉，为了做出某种口味的酱油，倾注几代了这种诚意。封面不再是大话题，而是小家庭；业人的心血。他们没有要做大做强，只是专注一项，以主更关注的内容放前面，社会人文的探讨置其后。产品给顾客生活带来改善为荣，与默默追随自己多在很多客户会刊物还是以领导人起居录开头，主打年的客人相互守望，并为池田太太这种顾客的一句各种政策和行业话题的今天，万科确实一直“领先“没有江户屋的刷子，还真会觉得寂寞啊!”而深深半步”。可是，一直以来，我们说来说去的只有万科，感动，更加努力。也难免让人觉得寂寞。当然，在充满机会的国度和时代，谋求在一个行又是年底了，业绩冲刺迫在眉睫，所以这一期，业活得久，可能并非很多企业的首要目标。行情好时还是和大家探讨淡市中的市场捕捉术（见P40）、销蜂拥而入，行情不好就转换轨道，不热爱也就无担售强化术（见P54）和降价的艺术（见P44），希望能当。至于顾客的需求和感受，恐怕还是没有政府政策够帮助大家解决眼前的实际问题。但我们还是衷心（见P24）和银行信贷（见P30）来得那么紧要。希望，下半场能够有更多企业，在这个行业找到独有截至目前，我们的行业成就了不少的财富，却没定位，专攻专营，建造人们爱住的房子，释放对行业有成就太多的名声。如果说现今中国是冒险家的大的热情，并成就自己的名声。乐园，这里就是云霄飞车。本该承载人们度过一生December20112011年12月刊总第42期P38封面专题CoverTopic48灰度市场不灰心——住宅、商业地产专家谈灰度市场/杜佳琳林仕飞程鸣我们从7月（官方市场数据开始同比下滑）就不断向开发40学会灰度判断/陈劲松商“吹风”，沟通目标，主动调整策略，而后期市场表现、成功市场真的是突然急转直下吗？购房者真的就瞬间消失了的项目案例不断验证我们的判断，也获得了开发商信任。吗？在我看来，这是一种典型的“非白即黑”的判断思路。即便在当前的形势下，依然有市场，这正是我们所说的灰度市场。52龙华花半里：后段开跑/Sophia为什么没有选择在传统的“金九银十”开始的9月份就开42告诉客户：我们被限价了/陈懋朱昊始降价，而是选择在国庆黄金周之后才大幅降价呢？这或许深圳万科金色领域在销售过程中有一个做法很特别，就是由于前期销量不佳引发的后期迫降。是项目组主动给目标客户发送内容直白的短信，告知项目被限价了。为什么会采取这样的非常规动作？542008那些过往经验/本刊编辑部实际上，本项目从未正面直接对外宣称降价，每次都是44万科，领跑有方/安卓以新货新定价的形式推出。5月份第二批单位以加推特价新品今年2月，沈阳万科开启的“礼动全城”活动让竞争对手惊的名义出现，有足够理由安抚高价购买的客户。呼“万科又开始了，赶紧研究市场对策”。这仅仅是特定区域的促销个案，还是全国范围降价大戏的开场？58分析师观点参考摘要/本刊编辑部九月、十月推盘量加大，而成交量并未出现随之暴涨。根46宁波：赶个早市/王亚辉据三季报显示，房地产企业存货占比达72.5%，预计未来行业5月，宁波楼市大幅打折促销是从位于镇海新城的骆城芳去库存压力仍将持续甚至上升。洲开始的，该项目在8000多元的均价上还打出85折，780套可售房源开盘即热销，连续两周位居六区销售排行榜冠军。December20112011年12月刊总第42期编者的话FromEditors6埋头做达人观察Observe24财政太宽松货币紧不了/刘煜辉中国宏观政策的核心其实是财政，不是货币。因为中国货币创生的主体是政府经济活动的扩张。过去一年的宏观紧缩，试图在财政扩张的状态下控制银行贷款和通胀，是根本不可能实现的。“宽财政、紧货币”被证明是一个失败的政策组合。26绿城转型之痛/邹毅P29绿城的净资产负债率始终居高不下，2009年达105%，2010年升至132%，2011年上半年更达163%，远高于其他品牌房企。绿城执行总经理曹舟南曾表示，“即使所有房企都倒下了，绿城还有两条路可走，第一是代建，第二是保P60障房。”28珠海连夜限购的背后/万知姚望珠海是严重依赖土地财政的地方政府之一，而今年1～10月份完成土地出让收入不足100亿元，同比下滑超过50%，恰逢近几年要投资3000亿元完善众多基础设施，财政紧张程度可想而知。我们认为这次调控纯粹是地方政府力保到年底完成房价调控目标。30失准的差别化信贷政策/卫旭华特稿Special342321套冬衣/两个世界的共赢建筑Architecture60仙境扬帆/《A+U》中文版P91城市City68哈尔滨不再被遗忘/赵海荣开发Develop72特区一号瞄准中亚/雷艳霍尔果斯口岸合作中心由中哈两国共同出地、建设、运营，总面积5.28平方公里。区内免签30天，每人每日可携带8000元人民币的免税物品，其全年免税额相当于海南离岛免税额度的292倍，将直接覆盖中亚五国、俄罗斯、白俄P95罗斯1.7亿人口规模的市场。10December2011112011年12月刊总第42期2011年12月刊总第42期总编辑EDITORIALDIRECTOR陈劲松ChenJinsong副总编辑ASSOCIATEEDITORIALDIRECTOR梁兴安L