报告人：杨洋职务：初级策划师日期：2011-12-5郑州东区房产市场调研报告郑州东区房产市场调研报告1市场调研目的郑州市房产市场格局分析东区市场重点调研区域分析重点个案分析目录◆◆◆市场调研目的了解郑州市场代表性楼盘情况了解东区市场格局划分强化自身调研能力及市场分析能力市场调研目的郑州市房产市场格局分析东区市场重点调研区域分析重点个案分析目录郑东新区管城区金水区二七区惠济区中原区郑州全市总面积平方公里，人口万人，城建面积与人口在全国为第十三大城区市区由大片区组成，分别为金水区、二七区、中原区、惠济区、管城区及郑东新区74468626.郑州房产市场格局分析区域划分13000950011000100001200014000售价元/㎡3.53.156.54.453.31容积率宅宅宅宅写字楼高层住高层住综合体高层住高层住物业类型体量㎡350003000001950008000001300000300000项目名称居易摩根中心英地华骄天庭恒大名都曼哈顿银基王朝广汇金水区调研项目概括广汇PAMA英地华骄天庭万人口位居郑州各区第一。从房市销售均价来150----居易摩根中心郑州行政区，内含各大机关行政单位，政府公务要员，看，区域内有较强的消费内力。金水区银基王朝恒大名都曼哈顿金水区项目分布区域调研项目㎡售价元/8000750077002.563.54.55容积率商住综合体综合体物业类型00000体量㎡5700053000012来说慢节奏生活一种享受。由于西区土地可为避免拆迁障碍，所以政府规划首先选择旧层苏联老式建筑随处可见，茂密的参天大树项目名称建业密码国际锦艺国际华都中原万达广场3-5金水区调研项目概括这也成为不少开发商的一个方向。建业密码国际建业密码国际建业密码国际----郑州老居民区（西区），古老陈旧的锦艺国际华都锦艺国际华都锦艺国际华都中原区和绿化公园成为最悠闲的生活配套。对西区人利用资源较少，新建物业基本需要原址拆迁，城厂区地块、城乡结合部地块，中原万达广场中原区项目分布区域调研项目售价元/㎡升龙国际1200000综合体5.56800升龙城2800000综合体5.6未定德润黄金海岸一期260000高层住宅3.007000亚星盛世5000000高层住宅4.446500橄榄城三期1500000综合体1.536800正商城2800000综合体4.48未定预计6500容积率物业类型体量㎡。圈，南部物流园区等，商业集中，人”项目名称，占据主要地理位置的项目体量均上百万平米甚至”金水区调研项目概括大盘时代“橄榄城正商城那不是一个楼盘，那是一座新城亚星盛世“----商业区，包含火车站批发商圈，京广鞋业批发商黄金海岸升龙国际更大，我突然想说二七区口密集。近阶段此区域突显升龙城二七区项目分布区域调研项目售价正商新蓝钻三期350000综合体2.977500首座国际220000高层住宅5.528700橡树玫瑰城600000大型住宅2.567300美景鸿城1500000高层住宅写字楼3.87000容积率物业类型体量㎡项目名称金水区调研项目概括美景鸿城首座国际建筑设计理念，突显了文化美和古典美。”正商新蓝钻橡树玫瑰城----中原文化历史悠久，完整保留的商代遗址最具代表性。就美景鸿城“像管城区管城区项目分布区域调研项目售价千玺广场240000酒店写字楼6050000中科金座75000写字楼31未定预计25000景峰国际50000酒店公寓3522000层数，这两”物业类型中科金座“与体量”千玺广场“项目名称金水区调研项目概括中科金座中心的收官之作，绝对有市场价值，具备市场竞争力。----景峰国际CBDCBD核心商务区，楼宇经济发展区，围绕会展中心和艺术中心耸立了两环千玺广场栋高层建筑。现阶段开发中项目两个，郑东新区栋基本是60郑东新区项目分布区域调研项目CBD售价绿地原盛国际380000写字楼3.289000绿地之窗480000商业写字楼5.520000升龙广场600000商业写字楼5.5未开预计20000海马公园1100000大型社区3.210000卢浮公馆860000高层住宅3.510000永威翡翠城440000高层住宅3.5未开预计9000财信圣堤亚纳340000高层住宅3.79200奥兰花园460000高层住宅3.29800容积率物业类型体量项目名称园场奥兰花升龙广窗绿地之园国际金水区调研项目概括海马公绿地原盛馆卢浮公----亚纳城财信圣堤永威翡翠高端住宅定位，建设品质新城商住物流区郑东新区商住物流区项目分布区域调研项目大盘时代来临，品质生活开启土地资源稀缺，旧城改造将至楼宇升级换代，高端产品崛起总结市场调研目的郑州市房产市场格局分析东区市场重点调研区域分析重点个案分析目录住宅写字楼市场规划调研区域调研内容市场产品客户群体东区市场重点调研区域分析郑东新区规划整个郑东新区划分为龙湖区、龙湖南区、、商住物流区、经济技术开发区、龙子湖高校园区、科技物流园区，共计七大板块。——CBD三年出形象，五年成规模，十年建新区，仅仅年，郑州东部、黄河南岸，崛起一座新城郑东新区8---市场规划昂起中原崛起的龙头中央商务区，是郑东的核心区，规划面积平方公里，两环栋建筑群围绕会展中心及艺术中心CBD3.4560根据规划，区域规划栋建筑群围绕60商住物流区平方公里，两环CBD万平方公里，是以机关单位、公益设3.45核心商务区23居住等功能为主体的综合区郑东新区的功能支撑区，规划面积CBD是郑州未来新城区----—中央商务区，是郑东的核心区，规划面积东区调研区域调研区域中州大道以东、东风路以西、农业路以南、商都路以北----会展中心及艺术中心。商住物流区施、现代服务业及批发、物流、CBD---海马公园升龙广场绿地之窗新里卢浮公馆奥兰花园原盛国际中科金座景峰国际财信圣堤亚纳调研内容针对区域内市政规划、交通、配套等；调研产品个重点住宅和个商业写字楼项目；————56永威翡翠城千玺广场住宅写字楼调研内容调研重点：针对市政规划、道路、配套进行调研；针对区域内住宅项目产品、规划、客户、销售现场氛围等进行调研；针对区域内在售以及待售写字楼情况。???海马公园住宅产品开发商永威翡翠城123亩440000高层住宅社区3.5通泰路、商鼎路永威置业财信圣堤亚纳160亩340000高层住宅社区3.7黄河路、商都路财信置业新里卢浮公馆300亩860000高层住宅社区3.5东风路、永平路绿地老街坊置业海马公园796亩1100000高层住宅社区3.17东风路、商都路海马（郑州）奥兰花园186亩460000高层住宅社区3.2东风路、商鼎路河南高速房地产位置新里卢浮公馆奥兰花园容积率物业类型财信圣堤亚纳建筑面积㎡永威翡翠城占地面积住宅市场调研项目基本概况----项目名称市场产品划分其他高尔夫练球场永威翡翠城未定未定财信圣堤亚纳盛世物业1.85新里卢浮公馆永绿物业1.6海马公园万厦物业1.5奥兰花园绿城物业1.5酒店物业配套会所景观水域商超百货物业配套医疗配套休闲广场教育资源运动健身物业费（元/㎡）物业公司启示：社区底商基本可以满足业主简单需求，但缺乏大型商业配套。因为区域较低入住率使各大商业开发着实慎重。但随着时间发展，入住率提高，商业发挥空间巨大。住宅产品项目名称其他挑高阳台空中花园错层凸窗入户花园复式露台转角窗多阳台项目名称卢浮宫馆海马公园奥兰花园永威翡翠城财信圣堤亚纳启示：区域项目注重高端品质，主流结构设计，大多运用了凸窗、转角窗、露台、以及多阳台设计；产品同质现象严重，无明显竞争优势。举例：财信圣堤亚纳复式，较具特色，米层高，合理分区下上层，且只需单层面积的房款。特色差异房源会较快消化。在调研时期，此户型基本售完。----5.7住宅产品产品特点房比一2.9%两房51.2%三房38.2%四式房1.2%6.5%复区域产品占房房房房式一两三四复塔楼别墅永威翡翠城财信圣堤亚纳新里卢浮公馆海马公园奥兰花园建筑类别高层小高层户型配比——区域推售产品多以改善性产品为主，其中两房占比51.2%；三房占比38.2%；一房占比2.9%；复式占比1.2%。多层住宅产品户型占比启示：市场匮乏小户型和复式产品；基本为㎡左右的二房和三房为主，这可能与东区商住物流区环境及改善性高端产品有关，与东区住宅品质定位有关。而限购时节，更不利于小户推行。但由于市场此产品匮乏，可根据具体位置情况，取消限购时，方可扩大物业户型选择范围。项目名称100附加其他优惠永威翡翠城未开盘9000认筹优惠元财信圣堤亚纳92009.4大转盘活动新里卢浮公馆100009.5特价房源海马公园100009.5延续开盘优惠活动奥兰花园960092000按揭9.79.79.89.2折扣一次预计价格在售价格（元/㎡）项目名称住宅产品产品价格启示：受到限购令冲击，刚性需求凸显，价格基本处于稳定未增，然而各楼盘在逆境中要突出重围必定增加营销优惠活动变相降价促成交。但活动力度较小，对市场无影响力。区域内产品相对集中，已基本形成高档住宅群。物业配套较为齐全，属于品质高端产物。但物业类型基本相似，产品特点重复，占据位置无明显区差。基本无差异化的经营，导致价格市场竞争会愈演愈烈。建议：新盘开发产品配套差异化、增加概念服务。住宅产品总结升龙广场写字楼产品商业写字楼市场调研项目基本概况开发商绿地之窗56000㎡480000商业、写字楼2013-10东风路、商鼎路绿地老街坊置业原盛国际240亩380000商业、写字楼2010-10金水路、东风路绿地老街坊置业中科金座5000㎡75000写字楼2013-5商务外环、九如路坤午置业景峰国际5000㎡50000酒店公寓2011-10商务外环、九如路亿国金顺房产开发千玺