战略采购与招标管理课件大纲?田步亮：?房地产资深管理咨询专家；????中策中国（上海）管理咨询机构首席专家；????中国房地产策划联盟专家；????上海交通大学海外教育学院讲座教授；????上海财经大学财华金融地产研究院研究员；????中国品牌发展战略联盟房地产行业委员会专家；????《经济日报》国家经济门户网房地产名博专家；????《新华日报》旗下《培训杂志》房地产专业培训师；????中国房地产“全新管理.全程策划.全员营销.全员服务”特训营金牌讲师；????中国房地产“转型期创新管理与资金运筹”课题专业讲师；????中国房地产开发企业“系统化采购招投标与精细化精品施工”课题专业讲师；?中国房地产工程项目管理系统节点剖析与PMP攻略特训讲师；?中国房地产酒店式“给您一个五星级的家”物业服务专业讲师；?中国房地产规划设计定位与实操专业讲师；????首创置业顾问冠军团队“6+2六化两师”标准化、个性化“双服务体系”王牌教练；中国房地产估价师与经纪人学会会员；????国家房地产注册经纪人、经济师；????房地产投资管理专家、首席策划师、资深培训师；????政府机构、高等院校、品牌企业等特邀房地产讲师；????房地产文章观点频频见诸《人民日报》、新华社《经济参考报》、《证券日报》、上海《新民晚报》、《浙江日报》、江苏《扬子晚报》、广东《二十一世纪经济报道》、杭州《钱江晚报》、海南《海口晚报》、河北《燕赵晚报》、《青年报》、广西《梧州日报》、河南建设厅《中州建设》杂志、开封《汴梁晚报》、《江苏建设》杂志等。????堪称“中国房地产界客户主义者”，被誉为“中国房地产思想家”......房地产企业采购活动的重要意义?房地产行业是一个综合性的产业，它的采购活动从项目前期的产品规划、项目策划、设计、勘察、施工、材料、设备、广告宣传、园林绿化、装饰等均需要采购，是一个资源整合的行业，因而采购活动在地产企业占据了重要的位置，对采购活动管理的成熟度，直接影响到产品的品质和成本，企业因采购环节管理不到位，造成迟迟不能交房的也不乏其例，因此地产行业采购管理是非常重要的环节，是每一个希望成长的地产企业必须认真关注和用心研究的课题。地产公司采购功能的历史沿革作用职能战略出定单关注交易流程，控制谈判降价商务型采购团队、区域谈判，集中采购，成本管理总拥有成本协调综合型采购供应商及采购的早期参与、采购战略支持公司核心战略采购集成采购战略、供应链业务管理、解决方案、项目管理地产行业战略采购发展趋势及价值分析现在发展战略原则日常操作/执行客户满意、供应商业务流程重整以向管理、物品采购专客户提供增值服务家组、市场机智、获得竞争优势行政管理、减少采流程增值、资源增构建组织能力提高购资源值效率和价值减少手动操作和重自动化和系统化-无纸化办公、自我复作业目录采购、采购卡服务模式、批量空白订单采购万科采购招标成本管理实践须规避－无效成本无效成本无效成本房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。万科采购招标成本管理实践万科集团使用的采购招标成本管理信息化软件----K3万科采购招标成本管理工作的思考未来发展方向全员参与重心前移方案优化管理创新需永久关注万科、金地、万达、万通等著名地产企业采购招标流程和表单化管理案例简析（穿插进行）房地产项目采购管理房地产项目采购的定义项目采购不同于一般概念上的商品购买，它包含着以不同方式通过努力从企业外部获得货物、土建工程和服务的整个采办过程。因此，采购不仅包括采购建筑材料设备，而且还包括雇用承包商来实施土建工程和聘用咨询专家来从事咨询服务。材料设备采工程采购咨询服务采购购房地产项目采购管理【工程采购】采购内容：工程总（分）包工作内容：工程招投标，合同管理【材料设备采购】项目采购采购内容：建筑材料与设备战略采购工作内容：采购招投标，供应商管理房地产项目成本精细化管理?目标成本的制定、分解与落实?招标筹划?合约管理?动态成本管理?项目及合同管理人员的专业化熏陶苦恼……1、为什么房地产企业仍然感觉成本难于控制？（1）关于目标成本的研究和制定已经相当深入；（2）建筑市场竞争日趋激烈，建筑采购成本日益低廉；（3）ISO业务流程管理已经在各大房地产企业广泛运用。2、设计、工程人员的苦恼……（1）成本目标束缚设计；（2）招投标与项目采购分判混乱；（3）变更签证管理混乱；（4）遵守流程和赶进度的矛盾。项目成本管理的全过程竣工可研/立定位方案扩初/施工发包施工项图成本测算成本测算目标成本目标成本分解招标筹划变更结算签证目标成本调整支付（动态成本）（合同管理）发包——招标筹划1.招标筹划——采购方式及其配套方案，招标模式，招标进度计划，招标控制成本；2.编制前的研究工作——研究图纸，了解合同范围和技术商务要求；如果工程量清单是委托咨询公司完成的，则要对咨询公司进行清单编制前的交底，以保证清单和招标文件成为一个整体，避免管理脱节；3.文件编制（要点：合同范围及发包人要求的约定，合同之间的边界责任约定，工期的约定，工程量清单的编制，单价细目表）；4.设计和工程口及时提供完整的技术规范和标准，视工程需要提出关于施工方法和工艺的要求。5.各种情况下合同范围及发包人要求的约定和招标图纸的关系——（a）图纸明确完整；（b）图纸不完备；（c）图纸需投标人深化设计；（d）不明确工程；工程量清单示例6.坚定不移地推广运用工程量清单。招标过程管理?发标前与投标人的交底工作，以指导其投标和报价。?标准招投标流程：发标、投标人现场考察、投标答疑、补充招标文件、回标与开标、初步评标报告、议标、最终评标报告、定标。?工作记录完整，程序和行文规范。?谨防承包商的不平衡报价和对分判界面工作认识不清。?积极消除承包商对合同条款的“恐惧症”。合同管理是工程项目管理的核心?工程的一切均在成本、工期和质量这三要素的指导下，通过承包合同这个纽带，来完成合同规定的义务。合同管理作为工程项目管理的核心，是法律、工程管理、成本控制、质量标准的综合体现。?合同文件的三大要素：法律与商务方面用合同条件制约，经济方面用工程量清单和计量支付制约，技术方面用规范和设计文件及图纸制约。合同与合同管理是核心工期标准招标文件包括以下内容和顺序：工期要求，进度计划，1、投标须知投标要求和2、投标书报价书3、合同协议书4、协议书附录5、合同条款合同条款延误赔偿5.1通用条款5.2专用条款6、工程规范6.1施工措施项目6.2工程照管和总包配合项目要求、规范与图纸6.3工程建设标准7、图纸8、工程量清单8.1工程量清单说明8.2工程量清单表报价清单8.2.1措施项目清单8.2.2工程照管和总包配合项目清单8.2.3……范围9、附录和附表9.1房屋建筑工程质量保修书9.2履约保函样本9.3指定分包工程清单9.4独立工程清单附件9.5限品牌范围采购材料设备清单9.6指定供应材料设备清单9.7发包人供应材料设备清单9.8其他有关附件以及要求投标人提交的其他投标资料合同招标文件与合同文件的组成对比表：招标文件的组成和优先解释顺序：合同文件的组成和优先解释顺序：1、投标须知1.合同协议书2、投标书2.协议书附录3、合同协议书3.在签订中标通知书至签订协议书期4、协议书附录间，发包人与承包人共同签署的补充协5、合同条款议（如有）；5.1通用条款4.中标通知书；5.2专用条款5.招投标期间往来函件；6、工程规范6.合同条款6.1施工措施项目6.1专用条款6.2工程照管和总包配合项目6.2通用条款6.3工程建设标准7.工程规范7、图纸7.1施工措施项目质量成本8、工程量清单7.2工程照管和总包配合项目8.1工程量清单说明7.3工程建设标准8.2工程量清单表8.合同图纸8.2.1措施项目清单9.已填报价格的工程量清单8.2.2工程照管和总包配合项9.1工程量清单说明目清单9.2工程量清单表合同价格，工程量清单，8.2.3……9.2.1措施项目清单9、附录和附表9.2.2工程照管和总包配合项施工措施，技术目清单9.2.3……支付与变更管理10.投标文件其他部分及各种附录、附表等规范，图纸合同管理与成本管理及工程项目管理的关系?工程项目各项工作的实施都是围绕合同总体目标来运行的，因此，有效的工程项目管理和成本控制是通过有效的合同管理实现的。?工程管理人员与成本合同管理人员共同做好合同，管好合同。合同的管理贯穿于整个工程项目的始终。?项目工程建设的工作过程概括起来就是两个环节：一是签订合同，二是执行合同。这两个环节是密不可分的，前一个环节是后一个环节的基础，后一个环节是前一个环节的继续，缺一不可。?如果将采用各种技巧来实施工程项目管理和控制成本比作“栽花”，那么提高企业的整体合同管理意识和管理水平，就是“植树”。标准化合同管理体系?合同文件结构化、标准化。?合同管理流程化——流程管理实现从职能导向到流程导向的转变。——事先预防胜过事后补救。——有效地控制好每一个管理过程/流程节点，就自然可以得到预期的可交付成果。——做正确的事与正确地做事。标准化招标文件的应用标准招标文件包括以下内容和顺序：招标文件与合同文件的组成对比表：1、投标须知投标要求和招标文件的组成和优先解释顺序：合同文件的组成和优先解释顺序：2、投标书报价书1、投标须知1.合同协议书3、合同协议书2、投标书2.协议书附录4、协议书附录3、合同协议书3.在签订中标通知书至签订协议书期5、合同条款合同条款4、协议书附录间，发包人与承包人共同签署的补充协5.1通用条款5、合同条款议（如有）；5.2专用条款5.1通用条款4.中标通知书；6、工程规范5.2专用