东莞市2011年楼市总结及2012年楼市展望?宏观背景东莞市2011年楼市总结?土地市场?住宅市场全国：2011年经济工作目标整体基本实现今年CPI从1月份4.9%一路飙升至7月的6.5%后，开始缓解，物价得到持续回落，抑11月CPI仅4.2%.通过3次加息、6次提高存金率及控制通货币供应量等方式最终基本实现“抑通胀”目标。胀信贷紧缩对2011年中国楼市影响深远。CPI20加快经济结构战略性调整，11增强经济发展协调性和竞争力。加快改造提升传统年调制造业。今年制造业采购经结经理指数(PMI)持续下滑，处于转型期的中国制造业济构发展遇到困难。另外，优目化房地产发展结构成为重标要一部分。？PMI2011年中国GDP增长目标为“保八”，截至第三季稳度，GDP已达9.4%，全年增幅将较去年的10.3%略有增回落。2011年“稳增长”长目标铁定实现。出于整体经济“稳增长”考虑，管理层对房地产业“有保、有压”，保持稳定发展。GDP全国：今年频繁用货币手段，最终基本实现“抗通胀”目标货币供应量新增贷款利率调整存款准备金率?今年政府频繁运用货币手段，最终基本实现年度“抗通胀”目标。?今年国家控制货币供应量和新增贷款量，3次加息及6次提高存款准备金率，降低货币流通速度，减少过剩流通货币总量，对“抗通胀”表现坚定的决心。房地产业作为对资金依赖较高的行业，今年面临房贷紧缩的困难，需求受到一定程度抑制。东莞：改变一味追求GDP增速方式加快结构调整2011年全年数据为预计数据?2007年之前，东莞经济增长速度长期保持20%及以上的高速增长，2007年之后，东莞放弃一味追求GDP增长速度方式，加快产业结构调整，GDP增速基本回落至一位数以内。2011年加快经济社会双转型，已基本告别追求GDP阶段。?2007年以后，伴随GDP增速回落，在经济转型下，东莞第三产业比重得到明显提高，最终从07年之前长期保持42%比重提升至2008-2011年间的50%左右，东莞转型效果初步呈现。随着东莞转型的推进，东莞房地产业将迎来更广阔的发展空间。?2011年东莞GDP增长目标为8.5%，前三季度增幅仅8.5%，完成全年目标存在一定的困难，说明：东莞作为全国最典型制造业，在全国制造业面临困境大背景下，经济发展受到制约。2011年全国房地产进入深度调整东莞四季度现微调?从70大中城市房价来看，2011年4月始，环比上涨城市数量逐月减少，从4月的56个减少到11月的5个，环比下降的城市数量从4月的9个持续增加到11月的49个，同比涨幅回落的城市数量从年初的31个增加到11月的61个，即87%的城市房价同比涨幅出现回落。?在一系列高压政策下，全国楼市整体得以降温，市场观望氛围较浓，部分城市进入深度调整。相对而言，2011年东莞受政策影响较小。全国楼市早在第二季度开始进入调整，东莞则仅在第四季度11月才开始真正进入降温。2011年政策关键词：“限贷”、“限购”、“房价控制目标”?2011年东莞面临三大楼市政策，分别为“全国性限贷政策”、“限购预期”和“房价控制目标”。?“限贷”：作为全国硬性政策，东莞楼市亦受限前三季度GDP增幅为8.0%贷影响，投资需求受到严重打压，甚至部分首次臵业及首改臵业刚性需求受到误伤。?“限购”：东莞最终未出台“限购”政策，但却饱受“限购预期”干扰，“假限购带来真成交”，政策挤压出部分楼市需求。?“房价控制目标”：“房价控制目标”是东莞楼市的“挡箭牌”。东莞最终完成了房价控制目标，是东莞最终逃脱“被限购”命运的必要条件。宏观背景小结：?2011年中国经济“抑通胀”、“稳增长”目标基本实现，包括房地产行业在内的“调结构”的经济工作重点在加深进行中。在“限贷”“限购”及“房价控制目标”等一系列重拳下，2011年中国楼市进入深度调整。?在全国制造业面临困境大背景下，2011年东莞经济遭遇一定压力，房地产业快速发展受到经济形势制约。得益于相对宽松房产环境及东莞楼市长期健康稳定发展，2011年东莞楼市整体表现“供需两旺”，仅在四季度出现短暂调整。?宏观背景?土地市场东莞市2011年楼市总结总体概况商住地分析典型区域、地块分析?住宅市场土地整体供求价总体成交同比略有下降，价格平稳上涨?2011年全市供应土地约763万平方米，同比增长6.5%。?2011年全市总成交土地约660万平方米，同比略降约3.2%。?2011年土地价格约2158元/平方米，同比上涨约15.5%。2011年土地各用途成交占比商住地占主导地位?2011年商住用地约成交309.6万平方米，占总成交量的46.9%；?工业用地约成交187.8万平方米，占总成交量的28.5%；?科研设计用地约成交94.2万平方米，占总成交量的14.3%；?仓库用地成交44.6万平方米，占总成交量的6.8%、商务金融用地成交18.8万平方米，占总成交量的2.8%以及其它占总成交量的0.2%。?宏观背景?土地市场东莞市2011年楼市总结总体概况商住地分析典型区域、地块分析?住宅市场商住地供求价今年商住地供求创历史新高?2011年全市供应371.5万平方米商住用地，同比10年增长70%，供应面积创历年新高。?2011年全市成交309.6万平方米商住用地，同比10年增长50.6%，成交量达历史最高值。?2011年全市成交商住地楼面地价月1757元/平方米，同比10年下降6.9%,主要原因是开发商拿地欲望不高，80%以上的地块以底价成交。2011年商住塘厦、樟木头、沙田排名前三甲地成交分布图2011年商住地成交排名：?2011年东莞全市共有21个镇区和3个市区成交了商住地，其中塘厦镇以63.6万平方米的成交量居首榜；樟木头镇以40万平方米屈居全市第二；沙田则成交30.5万平方米，排名全市第三。?前三名成交总量约占全市成交的43.3%。全市各个区域成交情况南城成交价最高、塘厦成交量最大417336582652?2011年商住地成交价最高的为南城区，总体成交楼面地价约4173元/平方米，成交价排名全市第一；?东城区今年成交1宗商住用地，终于突破3年零成交的尴尬局面，楼面地价约3658元/平方米，成交价格排名全市第二；?松山湖成交楼面地价约2652元/平方米，排名全市第三。流拍地块分析寮步地块全部遭流拍，创历史以来零成交2011年全市商住地流拍一览表?2011年全市共流拍7宗商住用地，面积约27万平方米。?流拍地块主要分别于北部片区，号称第五个城区的寮步镇共供应3宗商住地全部流拍，面积达11.3万平方米，有史以来第一年创下零成交。未开工区域图塘厦未开工商住地存量最大2009年-2011年地块尚未开工区域图1422192321182715175682571324264928112310292016112?自2009年至2011年全市共成交698.8万平方米商住用地，其中已经开工256.2万平方米，还有442.6万平方米尚未动工。?塘厦镇目前约有50.8万平方米未开工，为全市尚未开工最大量区域，全部为今年成交地块；虎门镇目前约有1.6万平方米尚未开工，为2010年高盛誉信用担保公司所拍得的地块。近2年成交地块开工缓慢?2009年共成交183.6万平方米商住用地，至今约有39.2万平方米尚未开工，2年时间完成开工率的78.6%。?2010年成交205.6万平方米商住用地，至今约有111.8万平方米未开工，时隔1年开工率仅占总成交量的45.6%?2011年共成交309.6万平方米商住用地，至年底仅开工12.8万，剩余296.8万尚未开工。?宏观背景?土地市场东莞市2011年楼市总结总体概况商住地分析典型区域、地块分析?住宅市场塘厦镇大量品牌开发商将蓄势待发?塘厦镇2011年成交63.6万平方米商住用地，创下历年新高，成交均价约1938元/平方米，所成交地块均以底价拍卖，导致价格与往年无太大差异。?塘厦镇地处东莞东南偏南位臵，与经济发达特区——深圳紧紧相连，而房价却有天壤之别，大部分深圳客户会选择房价较合理的塘厦安居，所以塘厦有“深圳后花园”之美誉，继万科成功开发棠樾、金地成功开发博登湖后，2011年又有碧桂园、中信等蜂拥进驻，未来2012年塘厦房地长行业将风起云涌，与其说大品牌开发商竞争，不如说是相辅相成，相互借鉴对方的优点弥补自己的不足。?预告中有将近40万平方米的商住地将于近期拍卖，预计2012年塘厦镇将推出60万平方米商住地。樟木头镇?2011年樟木头共成交40万平方米的商住用地，地块分别被长虹、保利竞得，其中保利地块总面积约33.3万平方米，位于樟木头保利生态城地块旁，将来有利于同生态城统一打造。?该地块是保利第四个旅游地产项目，项目建成后相当于再造一个樟木头镇城区，并有望每年给东莞吸引游客600-800万人次。?深圳隆塬地产东莞分公司应邀考察了东莞樟木头瑞德购物公园项目，目前在东莞也有几个大型项目正在洽谈中，该公司在12月初刚刚在东莞汇峰中心挂牌成立，有望在不久的来年在樟木头有项目上市。南城区量价齐升，佳兆业“进城”?南城区今年成交的商住地略有回暖，同比10年增加约4.3万平方米，与09年基本持平，但是与07年相比还是相差甚远。?价格已经达到历史最高点，原因是今年该区域的西平片区成交了1宗优质地块，被佳兆业竞得，楼面地价达4768元/平方米，创下08年以来“新地王”。?主打镇区的佳兆业转战南城，南城将是佳兆业城区的“处女作”，应该为成功做足够的功夫。长安镇量跌价降，价格接近历史低值?长安镇是东莞经济发达镇区，近年来房地长行业发展迅速，随着四季地产的落足，万科、万达随后纷纷相拥而入。?07至10年地块成交面积逐年增加，但11年同比10年有所下降，降幅约35%；