【南京新景祥业务发展与咨询顾问中心】2011年南京房地产市场总结及趋势研判www.xjx.cnNewVisualAngel宏观经济背景房地产调控政策房地产市场分析2011年热点回顾2012年走势预判51243目录contents跌破50景气荣枯线数据来源：国家统计局公布数据数据来源：国家统计局公布数据图1-1-22010年1月-2011年11月PMI指数走势图1-1-12010年一季度-2011年三季度中国GDP走势回调放缓2011年三季度GDP增速为9.4%，数据显示，自去年以来我国经济增长逐季放缓，其原因有二：一是宏观政策主动调控。为缓解通胀压力、抑制资产价格泡沫，加大节能减排力度和清理地方融资平台，去年以来宏观调控政策不断收紧，央行多次提高存款准备金率和存贷款利率，控制信贷规模，对抑制经济景气扩张起到了明显的作用；二是基数因素。2009年到2010年一季度，GDP增速不断抬高。展望2012年，我国工业生产减速的可能性比较大。一是企业“去库存化”压力明显增大；二是新增订单减少抑制工业生产，PMI指数已经连续3个月下降，尤其是11月份首次突破50的“分水岭”，降至49。三是企业出口难度加大，预计2012年出口形势不容乐观，这也将减弱对工业生产的带动作用。[总体经济]2011年以来，我国经济运行总体良好，尽管分季度来看，GDP增长逐季放缓，但全年依然会保持在9%以上翘尾因素数据来源：国家统计局公布数据数据来源：国家统计局公布数据图1-1-32010年1月-2011年11月CPI及PPI走势图图1-1-42010年1月-2011年11月CPI、食品价格走势图CPI数值7月份攀升至6.5%的高位，但进入8月份以来，物价涨幅逐月回落，11月回落到4.2%，并且环比涨幅出现了8个月以来首次负增长，物价上涨的压力明显缓解。2011年物价走势呈现“中间高、两头低”的“倒V字”型走势，一是翘尾因素紧密相关。二是与政策调控尤其是货币政策不断收紧有关。三是受政策扶持、生产扩大以及运输成本减低等因素影响，食品特别是蔬菜和肉禽价格近几个月明显回落。目前物价水平并未进入持续性的下降通道，明年的农产品是否继续丰收和大宗商品价格将继续影响物价走势。总体判断，随着经济景气回落、食品价格高位回落和输入性通胀的减缓，2012年物价涨幅将明显放缓，预计2012年CPI上涨3.5%左右，比2011年回落1.9个百分点。[通胀走势]通胀压力显著回落，物价上涨压力明显缓解，今年货币政策不断向稳健回归，流动性过剩状况得到有效缓解，对稳定物价和通胀预期效果明显数据来源：中国人民银行网站公开数据数据来源：中国人民银行网站公开数据图1-1-62011年1-11月本外币贷款余额及同比（亿元）广义货币(㎡)增速自2011年初逐月回落明显，2011年9月同比增长仅13.07%，是1997年以来月度增速最低水平，但是2009年以来货币高投放所释放的负面效应和通胀压力正在逐渐和持续显现，要求货币政策保持稳健，防止负面效应持续扩大。2011年1-11月，全国新增贷款额6.84万亿元，远低于2009年全年9.58万亿元水平，预计今年全年新增贷款额将低于2010年水平。2011年，企业特别是中小企业贷款难，信贷支持存在结构问题，民间金融规模扩大，问题突出，系统风险加大，直接融资比例仍待提高等，诸多因素要求加大和优化对企业和民间融资要求的信贷支持，需要货币政策释放积极信号，在2011年12月降低存款准备金率0.5个百分点后，存款准备金率再次下调的空间、必要性和可能性依然很大，预计2012年上半年存款准备金下调2次以上，在通胀压力犹存，负利率仍十分明显的前提下，近期调整利率的可能性不大，货币政策仍以稳健为核心。数据来源：中国人民银行网站公开数据图1-1-52011年1-11月货币及准货币（㎡）供应量及同比（亿元）图1-1-72008－2011年1-11月新增贷款走势（单位：亿元）注：2011年新增人民币贷款为11月底数据，虚线为全年预测值。[货币环境]2009年以来货币高投放所释放的负面效应和通胀压力正在逐渐和持续显现，明年的货币政策主基调仍将保持不变，继续稳健的货币政策数据来源：国家统计局公布数据数据来源：国家统计局公布数据图1-1-82010.1-2011.11社会消费品零售总额同比增速对比图1-1-92010.1-2011.11消费者信心指数对比2011年社会消费品零售总额增速维持在17%左右，明显低于去年18%的平均增速，今年在人民生活水平、社会消费品购买力、货币流通速度几个方面，相对去年有所放缓。2012年，消费将继续较快增长。一是世界经济前景黯淡，扩大内需要求更多依赖消费的拉动作用。二是居民收入持续增长，消费能力有望进一步提高。三是城乡居民保障水平切实提高，抑制消费的后顾之忧减弱。四是保障房建设继续加力，将对相关住房消费有所带动。五是文化产业发展在战略层面得到重视，文化消费增长机遇凸显。影响消费者信心的主要是就业预期、收入预期和消费意愿。制约消费增长的因素较多：一是房地产调控、部分城市汽车限购等政策还将延续，汽车、住房两大消费升温的可能性很小。二是物价水平继续保持高位，对中低收入群体的消费具有负面影响。三是消费者信心指数和预期指数近几个月连创新低。[消费水平]受政策刺激、收入增加等因素影响，2011年我国消费保持了较快增长态势，世界经济前景黯淡，扩大内需要求更多依赖消费的拉动作用，2012年消费将继续较快增长数据来源：国家统计局公布数据数据来源：国家统计局公布数据图1-1-102010年1月-2011年11月固定资产投资走势（单位：亿元）图1-1-112011年1-11月房地产投资额及与固投占比（单位：亿元）4万亿经济刺激计划政策由极度宽松变为适度宽松保障房建设加快四万亿投资分配：民生工程投资占44%；自主创新、结构调整、节能减排、生态建设，占16%；重大基础设施的建设，占23%；汶川地震的灾后恢复重建，占14%；其他公共支出占3%。2011年前11个月固定资产投资完成26.9万亿元，同比增长24.5%，与去年基本持平。2012年投资将继续较快增长，但比2011年会有所回落，推动投资增长的有利因素包括：一是财政政策将更加积极，货币政策稳健的基础上强调预调微调。二是保障房建设继续快速推进。三是战略性新兴产业加快。四是水利建设提速、文化产业大发展将加快相关投资。抑制投资的因素包括：一是房地产市场调整继续。二是民间借贷成本居高不下，对民间投资增长形成压力。三是产能过剩问题打击相关企业投资的信心和积极性。2011年，上市房企经营不佳、营业收入下降、存货激增、现金流日益紧张等各问题日益凸显，房地产商资金趋紧，导致房地产投资自今年9月起出现下降。由于房地产在投资和国民经济中占比较大、产业关联度高，房地产调整必将对相关行业、财政收入和国民经济产生负面影响。[投资结构]在保障房建设加快、出口高增长和产业地区转移等因素影响下，2011年我国固定资产投资实现了较快增长，预计2012年投资将继续较快增长，但比2011年会有所回落数据来源：中华人民共和国国家统计局数据来源：中国人民银行网站公开数据进口快于出口，外贸顺差继续减少图1-1-122010.1-2011.11进出口贸易同比增长率对比图1-1-132010年1月-2011年12月美元-人民币汇率2011年12月30日收盘为6.30092011年以来，外贸刺激政策保留和人民币有效汇率保持稳定，抵消了外贸出口企业面临的劳动力和原材料成本上升的压力，外贸出口保持了较快的增长态势。1-11月，我国外贸进出口总值33096.2亿美元，同比增长23.6%，其中，出口172.40.1亿美元，增长21.1%；进口15856.1亿美元，增长26.4%。近几个月我国对欧盟地区出口明显放缓，但由于新兴经济体的经济相对活跃，我国对新兴经济体的进出口贸易增长强劲，对澳大利亚、巴西、俄罗斯和南非等国家双边贸易进出口总值分别有所增长。2012年，抑制出口的因素比较多，主要包括：一是全球经济减速风险加大，很可能导致外部环境趋紧、外需疲软。二是人民币汇率继续升值，不断弱化我国出口产品的价格竞争力。三是劳动力成本增加，加上融资成本上升，影响企业外贸出口。四是面临各种形式的贸易保护主义。同时，在鼓励进口政策等因素的影响下，预计进口将继续较快增长。[对外贸易]2011年以来，外贸刺激政策保留和人民币有效汇率保持基本稳定，外贸出口保持了较快增长态势，2012年抑制出口因素较多，净出口对经济增长的贡献将进一步下降在全球经济前景黯淡，房地产调控和产能过剩风险增加的大背景下，2012年经济增长将比2011年有所放缓，预计全年GDP增长8.8%，CPI上涨3.5%左右，从发展小结summary趋势来看，世界经济放缓、楼市调控和地方政府债务风险“三碰头”是当前我国经济面临的最大风险，宏观经济政策需要在稳增长、调结构、控通胀之间取得最佳平衡，在当前形势下，尤其是要把保增长放在更加突出的位置。2011年底的中央经济工作会议指出：2012年宏观政策的总基调是“稳中求进”。“稳”就是稳政策、稳经济、稳物价，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策；“进”就是抓住我国发展的重要战略机遇期，加快转变发展方式、深化改革和着力改善民生。在政策总体保持稳定的同时，政策预调微调的空间、必要性和可能性明显增大。宏观经济背景房地产调控政策房地产市场分析2011年热点回顾2012年走势预判51243目录contents全国房产政策南京房产政策房地产调控政策2住建部表态明年限购政策持续住建部表态明年限购政策持续二三线城市限购备注：因2011年全国新建住