2011年度总结及2012年度营销展望]TheworksofmastersArtsrealestateJanuary2012主要内容：1、宏观市场及后市发展研判2、整体市场运行状况分析3、区域市场及主要竞品分析4、对本项目启示意义PART1宏观市场及后市发展研判2011年宏观市场分析宏观调2011年控背景楼市调控背景房产调控组合拳“箭在弦上不得不发”经济因素、关切“民生问题”?欧美债务危机愈演愈烈?房价“虚高”，供求严重，国际形势动荡加剧，失衡、房产成为“贫富差经济面临二次触底，国距不断拉大”主要推手。内经济通胀居高不下。2011年政府楼市调控“重拳”频出“稳供应”、“抑需求”、“提持有成本”?“限购”、“限贷”、提高?大力开展“保障房建“贷款利率”、提高“存款设”、上海、重庆“房准备金率”。产税试点”。市场成交“量价齐缩”，存量“积压严重”“长三角”成重灾区?土地市场“低迷”，影?重点城市“量价”均萎缩响后市供应量。明显，“存量”历史高位。经济会议为明年楼市定调：后续调控政策将进一步“跟进”，不排除后市更“调控不动摇”，“促楼市价格回归”“严厉调控政策”出台可能?房地产“暴利时代”已经远去，2012年，楼市“严冬”不可避免,作为重点调控城市，上海将面临更大市场调控风险.?本轮调控的终极目标是打造平稳、健康的中国楼市，长期趋于“稳定”。2011年宏观市场分析调宏2011观调控下年楼控背景楼市市运运行情行情况况2011年全国重点城市商品住宅供求状况2011年七大区域住宅价格及涨跌情况?全国9大重点城市成交量与10年同比均不同程度下?“长三角地区”限购范围广，价格调整幅度最为滑；各城市存量都处在历史高位。显著十大城市住宅用地成交面积及同比增长率?从2011年全国重点城市房地产运行情况来看，土地市场、商品住宅市场两方面均出现了不同程度的“回落”，国家宏观调控取得了一定“成果”，但2012年仍然为“政策调控年”，楼市运行情况不容乐观。?多数重点城市成交面积同比下降，土地市场的低迷预示着后续楼市供应将发力不足。2011年宏观市场分析2011年全年房地产政策回眸2011.1.262011.1.312011.7.26重要手段国务院“国八条”出台“沪九条”限购、房产税出台“沪四条”全年6次提高存款准备金率.3次加息①进一步落实地方政府责任?2011年1月28日起，限购①加强商品住房销售方存款金率提高0.5%②加大保障性安居工程建设案备案审核。①2011.1.14②力度。令出台，并对居民家庭新购2011.2..9③严格执行个人转让房地产②加强商品住房预订行所得税征收。第二套及以上住房和非上海③2011.2.18④④强化差别化住房信贷政策为监管。居民家庭的新购住房征税2011.3.25。③继续严格执行住房限⑤2011.4.17⑥⑤严格住房用地供应管理。(房产税开征)，起征面积加息0.25%售政策。2011.6.20⑥合理引导住房需求①2011.2..8为人均60平方米，税率为⑦落实住房保障和“约谈问责④开展房地产经纪市场②2011.4.5机制”0．6％和0．4％专项整治。③2011.7.6⑧坚持和强化舆论引导本轮调控主要方向：抑需、稳供、提门槛、提税本轮调控主要手段：问责、限价、限购、首付、利率、营业税、房产税经济会议为明年楼市定调2011年宏观市场分析重要政策解读1、“中央、地方政府问责制”解读:中央首次明确表达下调房价坚决决心,市场环境严峻中央决心巨大、采用行政手段市场化干预,房地产调控进入快速通道温家宝：中央调控目标由“抑制快速上扬”转变为“价格回归地方合理”韩正：上海市政府将坚决贯彻“中央的宏观调控决策”，出台针对性措施2011年宏观市场分析重要政策解读2、“限购、加大保障房建设”解读:抑制需求,从供求关系面调控市场限购：?根据“国八条”的要求明确将要实行限购城市就达到了36个;上海规定:本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房该条与之前的限购令（只能再购1套）相比，更严厉地加以控制,第三套房完全停购。加大保障房建设：?保障房建设是间接的调控手段,国家通过大力开展保障房建设,降低购房者对未来市场发展预期,从来达到”抑制需求”目的2011年宏观市场分析重要政策解读3、“限贷、房产税”解读:通过“提高置业门槛”达到调控目的房产税：?2011年1月28日起，限购令出台，并对居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征税(房产税开征)，起征面积为人均60平方米，税率为0．6％和0．4％。限贷：?暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款，对贷款购买商品住房严格执行首付款比例和贷款利率规定。2011年宏观市场分析2011年楼市调控总结?2011年楼市调控“严”字当头，政府调控力度大，且具有“执行力”。?调控首先从平衡“供求关系”入手。通过提高“置业门槛”、“限购”等手段“平衡供需”，并在一定程度上实现“价格平抑”；?对上海市场而言，调控效果愈发明显。“市场成交量萎缩”，“市场存量历史高位”，积压现象严重；看空楼市者居多；为求去化量，“以价换量”成为开发商不得已手段。后市发展研判楼市发展周期研判“2011年中由”滞涨期进入洗牌期，而10月后行业洗牌加速，回暖期至少在2012年下半年以后。本轮宏观调控,国内楼市将经历四个阶段:“萎缩”——“滞胀”——“洗牌”——“回暖”萎缩期滞胀期洗牌期回暖期客户观望降价潮扩至全国阶段价格高位运行公司业绩下滑明显刚性需求逐步释放特征成交下滑成交低位徘徊结构精简伴随裁员成交回暖，投资进场价格放缓有价无市行业加速洗牌，整体量价回升时间2011年上半年2011年二三季2011下半年？阶段1-6月4-9月~2012上半年后市发展研判目前市场正处于“洗牌期”，预计2012年上半年市场“成交量价”将进一步下滑，明年下半年市场情况主要依据“后续调控政策”，调控目的主要以稳为主。1、下阶段中央的壹制度的健全和完善，如房产税、住房联网信息化、土地制度改革等已开展，速度将很快三方面工作开展：贰现有调控不会松懈，包括限购限贷等行政调控手段在内的主要措施短期不会改变叁替代性产业的培育与发展，如高科技、新能源等绿色长效新型产业已开展，但这个很难本轮调控的终极目标是打造平稳、健康的中国楼市,2012年市场依然将处于严厉调控中。2、2012年市场走势预判：量缩价涨量价齐跌量价齐跌存在不确定性，国八条、限购但市场运行趋稳限贷、房产税可能性较大萎缩期滞胀期洗牌期寒冬期？2011年1月2011年6月2011年三四季度2012年6月2012年年底不该买的不买了该买的也不买了“随行就市”市场严冬期存在不确定性，“趋稳”可能政策效应释放期，从无到有，由强回落（“量价齐缩”）性较大后市发展研判未来楼市走向判断五大判断判断1：中央调控依然从严，限购、限贷的房产调控主基调不变判断2：地方将延续限购政策，或出现“明紧暗松”的补救措施判断3：房价上行压力巨大，货币政策的适度松绑将助推成交量判断4：行业洗牌更加明显，龙头型企业将主导国内商品房市场判断5：替代政策加速推进，如保障房建设、全国住房信息联网、房产税等PART2整体市场运行状况分析整体市场运行状况分析土地市场运行状况分析成交情况?全年上海全市挂牌地块共785幅，环比下降2.3%。受调控影响显著，商品住宅用地?住宅地块72幅，成交54幅，流标18幅，平均溢价率仅成交呈现“低迷”态势，开发商拿约5.3%；地愈发谨慎?商办类地块153幅，成交145幅，如数成交；?保障房地块92幅，其他性质（工业、仓储、市政等）地块468幅，均如数成交。商品住宅用地情况供应：政府对于住宅类用地出让供应结构图严格把控，住宅类土地出让比例仅占10%，；成交：溢价低，底价成交不在少数；18幅土地流拍卖，其中不乏“上海黄浦江沿江7号地块”热门地块流拍。开发商拿地谨慎；整体市场运行状况分析商品住宅市场运行状况分析供求比扩大，“供求关系”进一步失衡，市场存量积压严重，库存消化时间长达19个月。全年商品住宅“供求走势”120受“国八条”?供求关系：供求比进一步放大，供100限购政策等以及春节传求关系“进一步失衡”。80统淡季双重沪四条出一线房企台，市场再影响，成交带头降全年商品住宅累计供应面积880万60量大降受“打击”价，“以价40换量”态势㎡，累计销售面积641㎡。供求比开始蔓延20为1.37：1，供大于求。同比数0供应面积1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成交面积据为1.2:1。商品住宅市场存量?市场存量：存量居高位，去化受阻明显，后市压力大。截止11年年底，市场存量1051万㎡，按第四季度月均54万去化速度截止12月，去化周期长达19个月！底市场运行状况分析商品住宅市场运行状况分析全年成交均价趋稳，但受到两次波段性影响，造成成交均价“震荡”全年商品住宅“供求走势”225002200021901219302150021641210002106320949205002-4月是传统10、112032220000“销售淡季”两月，195001924519000，且受“国八“以价换191661884218500条”等重磅调取”成为1800017500控政策影响市场主旋17000律。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月?12月成交均价为21930元/㎡，价格同年初价格“基本持平”。?2-4月、10-11月是全年成交均价的两个“低谷波段”。2-4月主要受“国八条等重磅政策影响，成交受到冲击，中高价位去化受阻，市场仅以”刚性需求“为主。?10-11月“价