圣华伟业地产彭阳县2011年房地产市场调研报告目录一、彭阳县调研概述-------------------------第03页二、彭阳县城区整体情况介绍---------------------第03页(1)地理位置：---------------------------第03页(2)人口状况：---------------------------第03页(3)交通状况：---------------------------第03页(4)城市布局及相关配套设施：--------------------第04页(5)经济状况：---------------------------第05页(6)就业及人均收入状况：----------------------第06页(7)未来发展规划：-------------------------第06页三、房地产市场分析-------------------------第07页(1)彭阳县房地产市场状况：---------------------第07页(2)房地产开发建设总体状况：--------------------第08页(3)彭阳县房地产市场发展与走势：------------------第09页(4)彭阳县土地市场供应量（表1）：-----------------第11页(5)彭阳县土地市场开发假设情况调查（表2）：------------第12页(6)彭阳县商铺租（售）情况调查：------------------第14页(7)现已开发在建（售）项目情况：------------------第17页1.住宅市场分析：--------------------------第22页2.商业市场分析：--------------------------第22页四、彭阳县住宅以及商业产品消费人群分析---------------第23页(1)现有就职工作单位及收入分析：------------------第23页(2)居民家庭结构分析：-----------------------第23页(3)居民现居住状况分析：----------------------第24页(4)居民对未来项目期许分析：--------------------第25页(5)客群对住房需求等方面分析：-------------------第25页(6)客群对房屋各功能分区需求：-------------------第26页五、目标地块分析--------------------------第26页(1)地块地理位置及基本情况：--------------------第26页(2)周边配套：---------------------------第26页(3)地块SWOT分析：------------------------第27页共32页第1页圣华伟业地产彭阳县2011年房地产市场调研报告1.S优势分析：-------------------------第27页2.W劣势分析：-------------------------第27页3.O机会分析：-------------------------第27页4.T挑战分析：-------------------------第27页六、调研情况综述--------------------------第28页七、市场策略（粗略）：-----------------------第29页八、产品定位及建议（粗略）：--------------------第29页(1)住宅方面：---------------------------第29页(2)社区内商业配套：------------------------第29页(3)相关支持：---------------------------第29页《彭阳县城区地图》-------------------------第31页一、彭阳县调研概述：针对我公司的彭阳县即将开发区的项目，在此前2011年12月的初步调研的基础上，共32页第2页圣华伟业地产彭阳县2011年房地产市场调研报告我们对彭阳县县城及西区的商品房在售项目、即将销售的项目做深层次的市场调研。并主要针对现有居民的进行了走访调查及电话访谈，该调查囊括县城居民基本资料、现工作及收入、居住状况、购房需求、商业、教育、医疗、环境、娱乐等方面，通过走访调查、数据对比核准的基础上，我对彭阳县2011年的房地产市场情况做出们如下报告及数据分析。二、彭阳县城区整体情况介绍：(1)地理位置：彭阳县位于宁夏回族自治区南部边缘，六盘山东麓，西连宁夏固原，东、南、北环临甘肃的镇原、平凉、环县等市县。面积2532.3平方公里，辖12个乡镇，156个行政村，彭阳县26万人口中，农业人口占90%以上，2000年实施的退耕还林工程,使全县杏资源面积得到大幅度提升,经过多年的建设,彭阳县已发展成为宁夏乃至西北地区的资源大县，是一个以农业经济为主的山区县。(2)人口状况：彭阳县城建成区面积达到5平方公里，城区主要由中心区、老城区、新城区、茹北区和茹东区五部分组成，规划控制区总面积38.15平方公里。彭阳县下辖9个乡、3个镇、4个居委会、156个村委会，土地面积2528.6平方公里；总人口251219人，共61960户，其中男性131270人、女性119949人、非农业户口20973人、农业户口230246人，18岁以下77308人、18-35岁81782人、35-60岁70423人，60岁以上21706人，其中汉族177567人，回族73629人，其中出生率为16.5%，死亡率为4.47%、人口增长率为12.03%，计划生育率84.37%，人口密度99人/平方公里，彭阳县城内常住人口4.3万人，城镇化率为23.6%。(3)交通状况：彭阳县新建等级公路801公里、桥梁31座，新建县城中心汽车站1个、乡镇汽车客运站12个、农村客运招呼站34个，全县等级公路总里程达到1524公里，初步形成“四纵五横”公路交通网络。截至2010年底，全县100%的乡镇通沥青公路，100%的村通公路，72%的村通沥青（水泥）公路，五年净增等级公路801.1公里。全县以县城为中心、国省干线为主骨架、县乡道路为两翼、村级道路为脉络的四纵五横公路交通网络和一小时经济圈已经形成。县城框架由东向西拉伸，109国道横穿东西，203省道纵贯南北，宝中铁路跨境而过，半小时可抵达福银高速公路。彭阳县城内南北两山之间的长城大道与茹河大道尚无公交线路通车，城市公交只是东西方向行驶于彭兴大道，县城客运站配备少数线路通往周边农村、乡镇以及市区的乡村长途车。共32页第3页圣华伟业地产彭阳县2011年房地产市场调研报告(4)城市布局及相关配套设施：彭阳县自2006年以来，重点在城市西区开发人居住宅建设，积极招商引资，陆续建成了“茹河花园、民乐苑”等住宅社区，随着茹河花园，民乐苑小区等项目的建成入住，局部的改善了城区人居环境；城区供暖、供排水、垃圾无害化处理等基础设施的扩建完成，教育、医疗、卫生、社区服务、物业管理等配套设施的完善，增强了城区的城市功能。政府在西区的投资主要是道路，学校，政府办公场所等，剩余的基础配套设施分批逐步完善，住宅、商业用地向外招商引资发展。现在形成了明显新旧城区差异，新区的现代、整洁、气派等具有现代城市形象已经具有规模，并在逐步的完善。县城改造建设投入16073万元，建成兴彭大街、茹河大街拓展延伸、彭阳县城三号供热站一期、茹河生态园二期、茹北新区绿化等重点工程，新增城市道路13公里，绿地面积23万平方米。新增城市道路9.7公里、建筑面积33万平方米，县城框架拉大了近1倍。教育基础建设投入2.2亿元，强力推进“教育强县”创建和义务教育均衡发展试点工作，大力实施一中扩建、二中迁建、三中续建、四中新建和中小学校舍安全、标准化操场建设等重点工程，完成建筑面积14.7万平方米，相当于全县现有在册校舍总面积的43%。彭阳县县城以三条主干道东西横穿城区，将茹河路以西称为新城区，以东称为东城，目前大多数居住区和相关配套设施集中于东城。主要配套包括：1.政治：县政府、县委、税务局、公安局、法院等政府机关和职能部门都沿兴彭大街分布。2.商业：县城的商业和购物区主要集中在兴彭大街两侧和，大型商厦或商场较少，多以二、三层的中型商场。沿街的小型品牌专卖店大致分为三类：1)第一类是正装类，但从当地了解到，这些品牌大部分为假冒产品，产品主要来源为大胡同，故他们的经营状况也属一般；2)第二类是休闲服装类，在当地市场上有一定的空间；3)第三类是品牌电脑和摩托车店，在彭阳，摩托车几乎随处可见，由于在当地使用摩托车相当便捷，致使这些摩托车店得以生存，相比看来，这些电脑专卖店（联想）经营情况略显差一些，这主要与当地人的消费习惯和收入有直接关系。3.教育：县城的教育体系较为完善，当地口碑较好的有：一中、二中、三中、四中、一小，分布比较合理，遍布在县城内的各个地方。4.文化娱乐：此类设施目前严重缺乏，大型的娱乐场所几乎没有，现在只有茹河大街上的红阳实业设有KTV。5.金融：工商银行、建设银行、中国银行、农业银行、邮政储蓄、信用社、等金融机构比较共32页第4页圣华伟业地产彭阳县2011年房地产市场调研报告完善，位于兴彭大街两侧。(5)经济状况：彭阳县目前已探明煤炭地质储量30亿吨，远景储量达140亿吨以上，仅次于宁东煤矿，有王洼、草庙两个储煤区，原煤年生产能力330万吨；已探明含油面积59.9平方公里，地质储量2396万吨，累计部署井场80个，打油井171口，日产原油420吨，累计产原油34.5万吨；石灰岩、