行业调整下房地产企业的拓展和业绩表现-----2011年前3季度结论摘要销售业绩：各标杆企业今年1—9月业绩均大幅增长，普遍增长幅度30%~80%。业绩增长不理想的企业有两家：富力地产与去年相比原地踏步，绿城则同比下降18.1%土地拓展：恒大：已完成全国布局，将调整拿地节奏，后期将按消耗来补充土地。*万科：持续平稳拿地，三季度所拿地多为零溢价。万达：步入三季度未减缓拿地节奏，所拿地块多在二、三线城市。绿地：三季度与一季度拿地强度持平，但三季度主要拿住宅用地。绿城：前两个季度拿地16宗，第三季度仅拿一宗地（面积6.9万平米），这与其资金紧张应有较大关系。*恒大半年报所披露的拿地策略结论摘要部分企业资金压力及偿债能力对比前三季度销售额公司流动比与购地金额比值龙湖1.203.8　绿城1.352.1万科1.403.6　恒大1.752.1　万达—11.2绿地—6.8恒大：前三季度购地金额达到同期销售金额的47.6%，截至6月30日的流动比也只有1.75，其后续资金压力较大。万达、绿地：前三季度的购地金额只有同期销售金额的9%~15%，其后续土地款支付压力相对较小。龙湖、绿城：这两个企业的流动比较低，短期偿债能力不强，并且前三季度购地金额分别占其同期销售收入的26.3%和47.6%。万科：截至9月30日其流动比只有1.4，购地金额也占到同期销售金额的27.8%，若后续市场无明显好转，其资金压力也较大，但若近期管理层的喊话能推动市场转暖，万科在近期所拿的低溢价地块，又能推动其在下一轮行情中获取较高收益。业绩分析拓展分析营销动态及资金链简析总结标杆企业2011年1-9月累计销售业绩121086420第一集团（400亿以上）：万科、中海、恒大、保利、万达继续保持行业龙头地位，1-9月累计销售额均超过400亿，1-9月累计同比增长速度都达40%以上。第二集团（200-400亿）：龙湖、绿城、世茂等企业1-9月累计销售额均超过200亿，除绿城1-9月累计销售额同比下降18.1%外，其余企业都保持增长。第三集团（100-200亿）：金地、远洋、招商1-9月累计销售额都较去年同期有较大幅度的增长。标杆企业2011年1-9月累计销售同比增长率024681012从上表可见，大部分企业2011年1-9月累计销售业绩整体高于去年同期水平，多数标杆企业同比增长率达30%以上。部分企业如恒大、万达、华润1-9月销售业绩同比增长率超过70%以上。但从上表可见富力地产、绿城明显跑输市场，与去年同比不增长甚至大幅下跌。业绩分析拓展分析企业横向比较单个企业简析营销动态及资金链简析结论横向比较——标杆企业2011年1-9月土地成交1210864202011年1-9月，恒大拿地最多，仅今年上半年就拿地70宗，合计建筑面积4897万平米，万科其次。进入第三季度以来，绿城仅拿一宗地，规划建筑面积6.98万平米。恒大在半年报中称：基本完成全国战略布局，此后将依照消耗多少补充多少的原则调整拿地节奏，保持土地储备动态平衡。横向比较——标杆企业2011年土地成交用地属性分布1212101088664422002011年1-9月品牌房企成交土地属性2011年7-9月品牌房企成交土地属性u1至9月住宅用地仍是各公司拿地的主要类型。u万达仍是以综合类用地为主。u绿地在第三季度主要拿住宅类用地，与前两个季度有所改变。此外，为各城市建地标的项目仍在持续推进，6月份，西安绿地中心开工，8月份，签署成都400米地标项目。横向比较——部分标杆企业2011年土地成交城市等级分布1212101088664422001-9月各企业土地成交城市等级分布7-9月各企业土地成交城市等级分布u2011年1-9月，万科、保利、中海、恒大等企业在全国范围内纵横捭阖，拿地涉及城市个数均在10个以上。u万科今年第三季度在一线城市拿地增加。u其他地产企业土地成交则多在二三线城市。横向比较——标杆企业2011年1-9月土地成交区域分布　万科绿地绿城龙湖万达总计长三角21828920611533861东北三省281119237　113750珠三角171　　　27198中原168　29　　197西北9　　185　194西南　184　　　184京津冀149　　　　149长江中游148　　　　148山东半岛9913153　130海峡西岸82　　　1092关中57　　　　57注：按规划建筑面积计算（万平）2011年1-9月，长三角、东北三省为所统计企业拿地最多的区域。除了万科外，上表的其他公司在珠三角都不怎么拿地。横向比较——标杆企业2011年第三季度土地成交区域分布　万科龙湖绿城绿地万达总计东北三省114　　11948280长三角485371455257京津冀111　　　　111珠三角74　　　27101海峡西岸82　　　1092西北963　　　72中原69　　　　69关中22　　　　22长江中游18　　　　18山东半岛　3　13　16注：按规划建筑面积计算（万平）u2011年第三季度，东北三省和长三角仍为各企业拿地较多的区域。u第三季度，表中的四个企业未在京津翼区域拿地，唯有万科，在此区域取得111万方的项目。业绩分析拓展分析各企业横向比较企业拓展简析营销动态及资金链简析总结注：所有地产企业中，万科的拿地数据公布最完整，其他企业新拿宗地数据多未披露，现参考咨询机构提供的宗地信息结合各企业及国土局公告的信息，对土地数据较完整的万科、万达、绿地、龙湖、绿城进行分析。企业拓展简析——万科：土地成交列表规划建筑面积（万序号城市土地属性成交价格(亿元)成交日期平）1北京住宅用地17.308.502011-9-12北京住宅用地62.9016.702011-9-163鞍山商业、住宅用地67.702.502011-9-14抚顺住宅用地34.800.902011-9-135佛山住宅用地37.406.802011-9-196广州住宅用地27.4012.302011-9-97广州住宅用地9.4012.702011-9-188厦门商业、住宅用地51.807.702011-9-309北京住宅用地3.603.242011-8-110北京住宅用地15.703.672011-8-111太原住宅用地69.406.382011-8-112合肥住宅用地37.504.952011-8-113西安住宅用地22.104.222011-8-114长沙住宅用地17.702.452011-7-715莆田住宅用地30.206.662011-7-716南京住宅用地10.003.302011-7-717大连住宅用地11.302.552011-7-718天津住宅用地11.501.652011-7-719成都其他商服用地9.202.832011-7-7企业拓展简析——万科：土地成交列表规划建筑面积序号城市土地属性成交价格(亿元)成交日期（万平）20苏州住宅36.1315.002011-6-2321晋中其他普通商品住房用地48.601.532011-6-2322青岛商住98.904.852011-6-123深圳综合;1.405.202011-6-124太原商住17.302.942011-6-125东莞住宅7.400.702011-5-126东莞住宅3.000.202011-5-127东莞住宅15.101.202011-5-128广州住宅57.2031.002011-4-129太原商住32.702.602011-3-2230长春住宅;商业（商服）107.308.002011-3-1831武汉其他普通商品住房用地87.2014.202011-3-332天津住宅;商业（商服）38.297.482011-2-1833上海住宅;商业（商服）10.874.682011-2-134杭州商业（高尔夫）6.000.802011-2-135深圳商业、旅游、服务2.201.402011-2-136沈阳商住59.8013.562011-1-3137西安其他普通商品住房用地34.887.362011-1-3038上海住宅18.0011.192011-1-2639武汉住宅42.665.802011-1-11中低价位、中小套型普通商40杭州25.703.902011-1-6品住房用地41苏州住宅24.775.002011-1-142芜湖住宅49.409.902011-1-143东莞住宅10.601.902011-1-128.7432.156.29企业拓展简析——万科：季度分布规划建筑面积（万平）土地面积（万平）121210108866424020从总体上看，万科的拿地节奏比较平稳，尤其在第三季度，在楼市成交金额（亿）12预期较为悲观的背景下，仍拿了547108万方的项目。而且第三季度成交金额64达到前三季度之最，其所拿地块溢价20率多为0%。7月份，万科介入沪、深、宁的保障房代建项目。企业拓展简析——万科：用地属性121086420注：按规划建筑面积计算（万平）万科所拿地块多为住宅及商业配套+住宅的综合类用地，纯商办类用地也有介入，但数量极少。企业拓展简析——万科：城市能级121210108866442200注：按规划建筑面积计算（平米）注：按土地幅数计算万科今年拿地主要集中在一、二线城市，三线城市介入不多。第三季度在一线城市拿地有所增加，共成交7幅地块，其中有4幅地块在北京。企业拓展简析——万科：地域分布　2011一季度2011二季度2011三季度总计长三角80.4414.4516.90112东北三省55.0340.8096山东半岛93.9094珠三角9.5058.3022.3090京津冀25.5344.7070中原9.5726.7019.80