www.rap114.com2011年青岛房地产宏观市场概况(精简版年报)锐理.青岛.研究部2012年1月6日备注：本报告市场数据来源于锐理数据平台实际备案及签约口径，开盘项目监测数据来源于实际认购口径。2011年我国GDP整体增速持续放缓，房地产景气指数也创至2010年以来新低；居民消费价格指数全年呈现“先高后低”，2011年末通货膨胀已基本得到缓解，存款准备金率年底开始下调，2012年或将全面进入存款准备金率调整的下行周期。www.rap114.com经济开发政策城市2006年2007年2008年2009年2010年2011年交通2010年2011年产业?2011年中国经济运行继续朝着宏观调控的预期方向发展，预计?2011年11月份底，房地产景气指数再创2010年以来新低，降2011年四季度GDP增速将继续回落，增幅低于9%，全年GDP增速破100点后至99.87。受限购政策影响，2011年房地产景气指数连土地将略高于9%，2012年经济增速将继续放缓。续6个月走低，特别是下半年房地产市场日渐惨淡。住宅项目商业办公产品企业预测?截止到11月底我国CPI仅同比增长4.2%，通货膨胀得到有效缓?11月30日央行宣布存款准备金率12月5日始下调0.5个百解，全年CPI或上涨4%左右；PPI增速则明显回落，仅同比上涨分点，这是2010年初以来首次下调，同时也标志着2012年存款2.7%，国内实体经济发展面临滞后。准备金率调整将进入下行的周期。07以来房地产企业开发资金多依仗金融贷款，特别是2009-2010年贷款融资总额占到总资金额的四成以上，企业债务面临高风险；2011年调控背景下银行贷款门槛提高，企业自筹资金占比迅速增加，若政策调控持续实施，资金充裕的企业有望实现“突www.rap114.com围”。经济开发政策城市不考虑2008年金融危机对房地产市场的影响，2007-2010年交通以来开发企业资金来源占比变化：产业利用外资占比逐渐减少土地自筹资金所占份额少住宅金融机构贷款总额占主导项目商业?2011年1-11月份，房地产开发企业资金来源共75208亿元，同比增长19%。其中办公企业自筹资金31092亿元，增长30.6%；国内贷款11376亿元，仅同比增长1.2%，增幅则较去年同期急剧减少近25个百分点；定金及预收款19228亿元，同比增长产品20.7%；个人按揭贷款7499亿元，同比减少5.5%。企业?2011年房地产市场调控政策不断加码，存款准备金率、存贷款利率步步上调，迫使开发企业银行信贷成本以及购房者置业成本大幅增加，国内贷款增幅同比大幅趋缓预测，房产企业自筹资金占比快速增加超四成，在此影响下，如不出现“降价量升”，2012或将仅资金雄厚的房企可在政策严控下成功“突围”。2011年青岛市房地产市场受政策调控影响比较显著，房地产开发投资、商品房新开工面积、商品房竣工面积以及商品房销售面积年内数月持续走低，各开发商在调控政策引导下企业布局策略偏于谨慎。www.rap114.com经济开发政策城市交通产业?房地产开发投资:2011年1-10月份全市房地产开发投资643.7亿?新开工面积:2011年1-10月份全市商品房新开工面积3897.8元，较去年同期上涨29.9%，开发投资增速年内连续数月放缓。万平方米，面积同比去年大幅减少了21.5%。土地住宅项目商业办公产品企业预测?竣工面积:2011年由于销售低迷开发商纷纷放缓工程进度，年内商品?销售面积:2011年1-10月份全市商品房销售面积3845.7万平，房竣工面积大幅下滑。1-10月全市竣工2302.3万平，同比大幅减少了较去年同期减少了9.1%，自4月始商品房销售面积连续7个月同32.9%；比走低。2010年实行的宽松货币政策导致了我国房地产价格以及物价涨幅空前，在经济平稳运行前提下，2011年国家继续对房地产市场进行调控，行政、财政、金融信贷等调控政策不断加码，至年底通货膨胀得到缓解，房地产价格开始有所回落，保民生、稳增长、控物价的宏观目标基本得以实现。www.rap114.com经济开发政策城市交通产业土地住宅项目?2008年世界经济危机对中国经济的影响显著，我国GDP增幅持续走低，为刺激经济增长，中央政府决定将消费作为拉动经济增长的主要动力。商业?2009年政府出台了一系列经济刺激计划，GDP从09年三季度开始强劲反弹。办公?2010年政府开始逐渐退出刺激经济的政策，执行适度宽松的货币政策，但由于09年的惯性，2010年第一季度的消费创出近四年的新高，经济出现过热情况。2010年3月两会后，国家出台系列经济政策，进一步加大经济结构调整力度。产品?2011年我国物价指数屡创新高，通货膨胀严重，政府转而实行积极的财政政策和稳健的货币政策，改善民生，上半年连续六次上调存款准备金企业率，三次上调存贷款利率来抑制通胀，保持经济平稳增长，至2011年底通货膨胀基本缓解。?稳健货币政策的出台无疑对经济增长有一定的抑制作用，特别是实体经济正面临着严重的资金困境；在此背景下12月5日央行下调存款准备金预测率0.5个百分点，此举预示着2012年货币政策必将有所转向，在实行稳健货币政策的前提下注意调控的灵活性、针对性、前瞻性，预计2012年货币政策将会减少对实体经济的更多限制。2011年房地产调控贯穿始终，调控政策出台的密度、力度均超过2010年，限购、限贷、限价、保障房四个方面不断加码，调控房地产市场的总体走势。截止到2011年底，房地产市场价格开始有所回落，调控效果显现，预计2012年调控效果将会进一步放大。www.rap114.com限购：抑制市场需求属短期政策终将退出市场?限贷：针对三套房暂停房贷的政策2010年4月30日，北京出台的“国十条”中明确提?出从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房；行政干预2010年10月部分银行开始实行限贷政策，本地居民购三套房停贷。经济?2011年1月26日，国务院颁布“新国八条”，限购令全面展开，按照规定“各直辖市、计划单列市、省会城?2011年1月26日颁布的“新国八条”中规定强化差别化住市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从房信贷政策：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不开发严制定和执行住房限购措施”。低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。?2011年1月31日青岛开始实行限购令，在七区范?青岛：目前首套新建商品房首付最低三成，利率基准利政策围内对已有1套住房的本市户籍家庭、能够提供本市率或上调5%-10%；二套房首付六成，利率上调0%-10%；三一年以上纳税证明或社保证明的非本市户籍家庭，限购套房暂停发贷。城市1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭、无法提供一年属于直接信贷干预，增加了开发企业和购房者以上本市纳税证明或社保证明的非本市户籍家庭，暂停的信贷成本，从而提高了购房者的购房门槛交通售房。产业土地行政干预信贷干预住宅项目保障房：增加市场供应量，满足中低家庭置业限价：同限购一样，属于短期内调整政策商业?2011年2月24国务院召开全国保障性安居工程工?新国八条规定，“2011年各城市人民政府要根据当地经作会议，指出十二五规划建3600万套保障房，其中济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能2011年开工建设1000万套。办公力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。”?2011年11月22日李克强在全国住房保障工作会上?青岛：2011年青岛明确的调控目标是本年度新建住房强调，2012年必须扎实有效地推进住房保障工作，发价格涨幅将“明显低于”去年度城市居民人均可支配收入增产品挥好其对投资和消费的较强拉动作用。幅，其中2009年人均可支配收入增幅为9.3%，2010年?青岛：2011-2013青岛市规划建公共租赁房1.5万增幅为11.8%。企业套、经适房1.5万套、限价房3万套；2011年新开工?截止到2011年底，青岛市新建住宅价格同比涨幅为保障房2.4万套，其中新开工公共租赁房7239套、经3.7%，限价调控目标已经实现。适房5900套、限价房10009套。预测保障房的规模化开建，后期将形成巨大供应量，预行政干预需特别注意的是，限价手段从根本上来讲不会促成计2012年下半年至2013年保障房或将与商品房平房地产价格的回落，而仅仅是限制了其涨幅，从调分市场，商品房面临销售压力控效果来看，政策本身对房地产市场的影响有限。2011年初半岛蓝色经济区建设正式上升为国家战略，其中，青岛将被培育成国家级中心城市，成为山东省和黄河流域经济社会发展的“龙头”；青岛城区范围有望扩大，即墨胶州胶南或将纳入中心城区。www.rap114.com?半岛蓝色经济区城镇体系规划范围南起日照市，北至滨州市，包括青岛、烟台、威海、潍坊、日照、东营和滨州七市以及经济临沂、淄博、德州的部分县市。其中青岛战略地位得到放大，开发后期将被培育成国家级中心城市；?根据规划，到2020年青岛将成为我国东部沿海区域经济中政策心、现代化服务中心、文化中心，国家海洋科研及海洋产业开城市发中心，国家重要的现代化制造业及高新技术产业基地，东北亚国际航运中心，国家重要的区域性航空港，国际滨海旅游度交通假胜地。产业即墨土地住宅胶州红岛项目商业?根据青岛“十二五”规划纲要(草案)规划，未来五年内崂山主城区办公青岛市将发展成为环胶州湾的特大型城市，全市人口规模突破950万人，城镇化率达到75%。产品黄岛?中心城区规模将达到450万人，适时推进即墨、胶州、胶企业南纳入中心城区，扩大城市规模。形成以一主三辅、即墨、胶南预测胶州、胶南为中心城区