2011年青岛房地产市场年度研究报告行业内部资料交流仅供参考本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。2011年青岛房地产市场年报目录前言.........................................................3宏观环境篇..............................................5一、宏观政策篇........................5二、城市规划篇.......................11土地市场篇............................................14一、青岛土地供应.....................15二、青岛土地成交.....................15三、开发区和胶南土地出让总量分析.....16四、开发区和胶南土地成交总量分析.....18住宅市场篇............................................20一、新增供应分析.....................20二、成交分析.........................21三、存量分析.........................24四、房价分析.........................25五、2011年楼市销量榜TOP10..........26商业办公篇............................................27一、商业篇..........................27二、办公篇..........................29营销推广篇............................................31一、报广投放........................312012年展望篇........................................372011年青岛房地产市场年报前言2011年作为“十二五”的开局之年，中国经济在内外一系列复杂的环境下探索中前行。保证全国房地产市场的健康稳健运行，成为2011年中央工作的重点。房地产俨然成为2011年最热经济关键词。严重的通货膨胀、欧债危机、美元量化宽松、国内经济转型一系列的问题考验着中国经济的前进方向。2010年房地产调控的失败，全国民众的降价呼声更加高涨。温总理在2011年的年初通过网友见面会向全国网友坚称调控决心仍在，并向房地产商喊出意味深长的“你们（房产商）的身上也应该流着道德的血液”。不得不说温总理的喊话已将房地产调控上升至政治层面，维持国家社会、经济的稳定谁都不敢懈怠。因此2011年的楼市调控重磅出击，直击房价。2011年1月26日举行的国务院常务工作会议上敲定“国八条”，为2011年的楼市调控定下基调。“限购”、“控房价目标”、“保障房”成了调控关键词。在这样的大背景下，作为山东地区房价最突出的青岛，配合国家楼市调控毫无疑问。1月29日岛城颁布“限购”措施，成为“国八条”发布后第一个宣布“限购”的城市。2011年青岛房地产市场年报“限购令”发出，岛城楼市保卫战也正式打响。从一季度的观望，到二季度的试水，再到“金九银十”的破碎，局部暴发价格战。再到四季度岛城楼市万马齐喑。2011年岛城楼市真的被hold住。伴随“限购”同样给楼市打击的是货币的收紧，一至六月连续六次上调存准率，一度高达21.5%。同时央行三次加息，五年期贷款利率高达7.05。银行资金面紧张，开发商开发贷款难度加大。购房者背负更高的利率，贷款门槛提高，放款时间延长，购房者的买房热情也一再受挫。岛城楼市接近冰点。调控政策的严厉程度足以让楼市停滞不前，但调控的目的还在于让老百姓居有其屋，让老百姓买得起住房。调控的持续也是为保障房与商品房的平衡争得时间。但城镇化、人口红利仍然存在，新兴战略产业区城市扩张迅速，房地产的发展是必然。青岛作为“蓝色经济区”的排头兵，房地产发展依然看好。加之，今年青岛利好不断，大桥、隧道相继开通，地铁规划连接东西海岸。相信岛城楼市正在危机中酝酿飞跃，在无序中走向有序。未来岛城楼市的发展必然向好。本报告基于2011年的岛城楼市运作，以详实的数据和地平线专业视角向大家呈现，2011年青岛楼市在政策影响下的发展趋势。并对未来岛城楼市发展形势做出预判。2011年青岛房地产市场年报宏观环境篇第一部分宏观政策篇2011年国家政策全面施压楼市，岛城楼市调控政策步步紧逼，国八条、限购令、控房价目标、一房一价相继推出。金融方面也不放松，六次上调存准率、三次加息。保障房陆续开工建设，岛城超额完成23950套保障房任务。迈向2012年，高层频放信息坚持调控不动摇，岛城楼市2012年面临深度挑战。市场的走向仍将取决于政策的引导。中央坚定房地产调控保障房问责制商品房开工行政手段货币信贷税收措施2.4万套资金、转让税限购令货币紧缩土地支持调整差别化房产税质量、分配一房一价信贷改革试点岛城房地产调控路线2011年青岛房地产市场年报1、“限购令”走向何方？限购对改善及投资客群影响大2011年1月29日，青岛继国八条之后第一个颁布“限购令”。截止到2011年底，全国限购城市总数达46个。各省市自治区除西藏外，所有省会城市限购实施限购的城市住宅成交普遍下跌，青岛也不例外。尤其是西海岸、崂山等新兴板块受影响明显强烈。限购还将持续，龙年可能出台替代措施2012限购令的实施对楼市调控的起到关键作用，功不可没。但限购令的颁布属调控政策的“强针猛药”，长期使用极不合理。尽管未来房地产调控政策不会放松，但限购的实施期限有限。最终将由政策强制性引导转向市场引导兼具税收杠杆的平衡。住建部声称，6月份40个城市房产信息将联网，这为房产税的征收提供了平台。因此，房产税将替代限购。二者最快明年实现平稳过渡。地平线观点：限购政策杀伤力大，合理住房需求受到影响。12年限购仍将持续，伴随着住房信息的联网，房产税的开征。限购措施与房产税等长效政策实现平稳过渡。2011年青岛房地产市场年报2、货币政策“久旱甘霖”龙年货币政策趋于放松上调存款准备金率抑制通胀2011年上半年央行连续六次提高存款准备金率，上半年国家通胀形势严峻，加之货币市场流动性过强。因此上半年上演一月一调的金融大戏，大中型银行存准率一度高达21.5%。这也造成银行资金的紧张，导致开发商开发贷放宽减缓，购房者购房贷门槛提高，已批贷款放款时间也被无限期拉长。资金的暂时性短缺，造成开发商的资金链一度紧张，购房热情受到打击。发布日期调整前调整后调整幅度调整原因及调整机构11年01月20日18.50%19.00%0.5%抑制通胀11年02月24日19.00%19.50%0.5%抑制通胀11年03月25日19.50%20.00%0.5%抑制通胀11年04月21日20.00%20.50%0.5%抑制通胀11年05月18日20.50%21.00%0.5%抑制通胀（大型金融机构）21.50%0.5%11年06月14日抑制通胀（中小金融机构）21.00%18%0.5%（大型金融机构）17.50%21.00%-0.5%11年11月30日世界六大银行下调美元兑换50个基点（中小金融机构）21.50%18%17.50%-0.5%2011年历次存准率调整一览地平线观点：通胀压力减弱明年货币将趋于宽松本轮存准率的上调，与抑制通胀密不可分。在上半年的密集政策活力压制下，通胀得到抑制。2011年11月份存准率三年来首次下调，给市场又注入了一剂“强心针”。这给无论是房地产行业还是其他行业带来信2011年全年CPI涨幅5.4%，远超年初4%心。尽管全年通胀预期高于年初目标，但明的目标，通货膨胀严重。7月份涨幅达到年通胀预期将小于今年。因此预计明年金融全年最高值6.5。下半年CPI得到遏制，政策趋于宽松，给房地产企业带来一丝“出呈现下降趋势。12月份CPI涨幅为4.1。可以说通胀形势逐步得到抑制。货回款”机会。但不排除会出台针对房地产企业的限贷措施。2011年青岛房地产市场年报加息连连加息房奴最受伤2011年央行三度加息，且三年来首次连续提高活期存款利息，抗击通胀的意图明显。7月7日上调利率后，五年期商贷利率已高达7.05，公积金贷款利率也高达4.9。同时各大银行迫于资金额度紧张，不仅取消了房贷利率优惠政策，还纷纷上浮首套房贷利率。对房奴而言可谓是雪上加霜。地平线观点：加息不应针对刚需购房群体，加息带来的购房成本增加，使房价下降的实惠大打折扣。背负房贷的房奴月供再次增加，生活成本加大，成为调控政策的受害者。这并不符合调控给来百姓带来住房实惠的初衷。因此，明年随着房价的可能面临的回归，刚需购房群体的贷款利率优惠有望恢复。提高存准率?造成资金紧张，对开发商影响大加息?购房还贷成本提高，对房奴影响大2011年青岛房地产市场年报3、保障房困局——“资金缺位”“分配公平”“质量保证”2011年国家制定了宏大的保障房建设目标，总量达1000万套，为历年保障房建设之最。“十二五”期间国家计划建设保障房总量达3600万套，从此也可以看出国家的建设决心。但保障房的建设困难重重，一是保障房利润低，房企参与积极性不够。二是资金筹集缺口巨大。2011年1000万套的保障房中央财政投入为1030亿元，需要社会总资金投入达8000亿元。巨额资金从哪来成为保障房建设的关键。三是保障房建设质量受到质疑