1同策观点——购房者喜，开发商悲！众所周知，2012年中国经济增速将下滑。但是可能出现的下滑幅度，笔者认为会比想象中更大，目前乐观的GDP增速预测为8.8%。但是同策分析师姚伯均通过研究后发现，美欧经济比想象中坏，因此中国经济也不可能太乐观。美国经济复苏很虚。它的实体经济复苏有赖于美元不能走强，然而近一段时间来看美元强势特征一直延续着，对其制造业以及制造业带动的就业冲击是很大的。同时欧洲情况十分糟糕，欧央行为大银行提供的贷款都躺在存款账户里面没有一家投资机构愿意冒风险投资欧债。欧元货币扩张很难带来实质性的债务缓解，欧洲2012年基本会出现衰退。而国内经济转型所带来的东部经济增速下滑，使得GDP或许只能维持8%的增速。同时由于出口困难，中小企业倒闭还会扩大，就业问题会凸显。因此，同策分析师姚伯均大胆预测，一旦大部分项目价格回归15%左右，同时经济出现大幅度下滑，有关部门就会大幅度调整货币政策，或许救市政策在2012年四季度就会出现。因此明年下半年货币政策会更加松一点。全年存款准备金率可能会下调4次到5次。基于上述判断，同策分析师姚伯均对于明年的房地产市场持有购房者喜，开发商悲的观点。在这种情况下，明年三月份之前肯定会有一部分中等规模的开发商将跟随今年大开发商降价的脚步，主动把价格回归合理。这是购房者最好的机会。同策分析师姚伯均认为在下半年，定位合理、配套完善、品质和价格有优势的项目会吸引为数不少的近两年被压制的改善性需求入市，带动成交量大幅度回升。不过同策分析师姚伯均坚信不过很多开发商可能看不到那个时候的情景了。2012年将有一些中小型开发商复制1998年的房地产烂尾的情景，可能会有大量的中小房企退出这个市场，甚至不排除倒掉一两家大开发商。总之明年资金链是开发商的核心问题。搞得好开发商还能高兴一下，搞不好就只好哭天喊地了。因此同策分析师姚伯均建议开发商，在年初就要反思自身定位，开发商必须要想清楚今后服务哪些购房者。21.全年市场回顾——量跌价稳七年来成交量最小价格涨幅最小商办物业热的发烫！全年供应成交情况物业类型供应面积成交面积成交均价单位万平方米环比万平方米环比元/平方米环比商品住宅10,673,77-1%7,297,551-25%22,0121%3公寓8,789,722-2%6,279,369-21%20,6203%别墅1,884,0513%1,018,182-41%30,6004%办公2,357,590-1%1,832,82821%26,91636%商业2,250,957-7%1,862,793-21%16,81424%2.存量分析——住宅加速上升危机显著商办存量稳定！上海市商品住宅各环线月度存量走势万平方米800700693.12600647.38621.78612.5558.03500538.7549.98554.76510.48400457.74418.71416.38300224.38208.94186.69201.68151.77161.32167.11200134.21148.02142.06141.82140.2110068.6571.9572.469.7371.1476.4175.2177.0875.93063.9964.5166.7111-0111-0211-0311-0411-0511-0611-0711-0811-0911-1011-1111-12内环以内内外环间外环以外上海市办公产品各环线月度存量走势万平方米200185.06186.62178.93177.39178.08174.47176.26172.69180168.24167.5166.65161.32158.32160147.37139.98130.64140123.75116.28116.89117.06117.16116.57114.92118.2120121.72121.52116.7118.34120.53118.07118.9100114.18106.2107.36104.55106.9680604020011-0111-0211-0311-0411-0511-0611-0711-0811-0911-1011-1111-12内环以内内外环间外环以外3上海市商业产品各环线月度存量走势万平方米450417.5405.23382.02384.66389.41400379.44377.46380.55373.18378.59379.97377.62350300250200155.68155.93154.88142.89143.33147.13133.71136.85137.49141.96138.21137.6415086.894.8894.3192.1890.6791.4991.5490.7790.990.6192.4593.1310050011-0111-0211-0311-0411-0511-0611-0711-0811-0911-1011-1111-12内环以内内外环间外环以外3．刚需住宅市场回顾——刚需购买力下半年会随价格下跌而爆发！截至日前，各类刚需楼盘成交面积占总商品住宅成交面积的40%左右。其中90平方米以下的低端刚需住宅市场成交了约200万平方米，91平方米至100平方米的中端刚需产品成交了约100万平方米。表1：全年低端刚需住宅成交量前十位楼盘名称套数面积㎡金额均价元/㎡金鼎香樟苑523426706522152852珊瑚湾雅园499396824222106414旭辉玫瑰苑393350095268150508新城尚上城407343074417128762美兰湖中华园387340175490161405中冶尚园407325484046124336世茂海滨馨苑38632409275885128保利湖畔阳光苑304270163927145397芦潮港海滨国际花城32326977244590642新城金郡园310260563487313384（低端刚需定义：单套建筑面积90平方米以下，总价在150万以下）表2：全年中端刚需住宅成交量前十位楼盘名称套数面积㎡金额均价元/㎡金地艺境城5935565110832194641万科清林径236228093688916173华润置地菁英苑220205864917623888琥珀郡园197195963613618440滨河华城1961831642926234374大华河畔华城161152373494222932金色西郊城153142682645618543周浦镇老镇区4号地块148136912408617593一品漫城142133483105323264保利叶城137127142469319422（中高端刚需定义：单套建筑面积90平方米到100平方米之间，总价在150万至300万之间）同策分析师姚伯均对于2012年刚需产品成交的预测：成交回暖时点判断将在2012年的下半年。一部分熬过1年社保期的非上海户籍人员将达到可购住宅的标准。同时明年又是中国传统的结婚旺年，很大一部分刚需需要适婚房。因此诸如嘉定新城、青浦新城、南桥新城的住宅项目，若单套面积可以控制在80平方米左右，总价控制在100万左右，还是可以取得较快的去化速度的。4．中产阶层改善型住宅市场回顾——承受力约300到400万降价有效果！2011年，各类中产阶层改善型商品住宅（单套面积101-140平米，总价301-500万元）成交2488套，总面积30.47万平米，成交金额92.3亿，均价接近3万元/平米。从成交区位上看，主要集中在内中环；从板块分布上看，大宁、光新、张江、七宝、北蔡成为中产阶层改善购房者的青睐之地。表3：全年中产阶层改善型住宅成交量前十位楼盘名称套数面积金额均价元/㎡上海香溢花城130158951913266166张江汤臣豪园118151440952704839大宁瑞仕花园125148152653554520大华锦绣华城104124335762875650象源丽都8599883013301758城花新园7793912601277079合生江湾国际公寓7687372846325741慧芝湖花园6275192693358288五月花生活广场6074072726368041东方城市花园6173501989270706（中产阶层改善型需求定义：单套建筑面积100平方米到140平方米之间，总价在300万至500万之间）同策分析师姚伯均对于2012年刚需产品成交的预测：2012年中产阶层客5户承受能力普遍在300-400万元/套，个别降价“到位”的产品迎来较好销量，而其价格再次下探的可能性不大。明年开发商的资金链仍将维持紧张局面，降价有可能从刚需盘向这类中产阶层改善型住房横向蔓延，预计其成交量有望提升。5．高端阶层改善需求住宅市场回顾——整体没有市场细分中高端公寓受追捧经济型别墅遇冷！2011年中端改善型住宅是受到政策影响最大的市场，因其需求面积段在180平方米至220平方米，总价预算在500万至999万，该购房者是在政策面前最尴尬的群体。本年度中高端住宅（包含高端经济型别墅）成交仅739套，成交面积14.62万平方米，成交金额只有49亿元。其中相对于市区高端公寓项目，高端经济型别墅成交遇冷更加严重。2011年高端经济型别墅成交排名前两名的万科第五园和观庭不过都只有成交了36套，月均成交只有3套。根据限购和贷款放松的力度，同策分析师姚伯均认为整体没有市场，细分中高端公寓受追捧，经济型别墅遇冷！那些卖的好的项目必须具备如下三个特征：首先沾上国际化社区的光；其次是产品的创新；第三是价格的比较优势。表4：全年高端经济型别墅成交量前十位楼盘名称套数面积㎡金额均价