市场年报〃上海市场研究部2011年上上海海市市22001111年年房房地地产产市市场场报报告告上海市场研究部免责申明本报告仅作提供资料之用，属于非盈利性的市场信息交流行为。如需引用，请增加“由于统计时间和口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形，最终以政府部门权威数据为准”的提示。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上申明。主要内容1.综述.............................................................................................................................................................22.宏观经济概况...............................................................................................................................................23．行业政策盘点.............................................................................................................................................23.1土地政策........................................................................................................................................................23.2金融信贷政策................................................................................................................................................33.3行政法规........................................................................................................................................................63.4地方法规........................................................................................................................................................84.市场表现....................................................................................................................................................104.1一级市场.....................................................................................................................................................104.2二级市场.....................................................................................................................................................135.后市展望....................................................................................................................................................191/20深圳世联地产顾问股份有限公司版权所有市场月Copyright2010WORLDUNIONAllRightsReserved报〃城市名市市场年报〃上海市场研究部2011年1.综述一级市场：2011年上海市新增土地供应782宗，总供给面积达3015.51万平方米。其中，商品房用地供应197宗，供应总面积为760.02万平方米，比2010年减少5.5%。2011年上海土地市场共成交各类用地764宗，同比增长33.3%；总成交面积2769.61万平方米，同比增长14.1%；但成交总金额约1224.35亿，同比下降20.2%。其中，成交商品房用地177宗，成交总面积为671.47万平方米，比2010年下降23.32%；成交总金额922.73亿，同比2010年下降31.4%。二级市场：2011年上海一手房市场（不含动迁房与配套房）共成交1099.32平方米，比2010年减少19.2%；成交均价为21949元/平方米，比2010年增长9.3%。与2010年相比，2011年成交面积继续下滑，甚至低于2008年的商品房成交量（1138.99万平方米）；而且均价涨幅较前几年也有明显减小，仅呈现出低于10%的涨幅。2011年上海商品住宅成交729.76万平方米，比2010年减少24.9%；成交均价为22012元/平方米，比2010年仅增长1.5%。总的来讲：2011年商品房土地供应较2010有所减少，虽然土地成交量增加，但成交金额却出现下降；商品房成交量呈现继续下滑的态势，虽然价格仍在上涨，但均价涨幅较前几年出现明显减小。2.宏观经济概况2011年1-11月份，固定资产投资（不含农户）269452亿元，同比增长24.5%，增速较1-10月回落0.4个百分点，其中，11月当月增长21.2%。从环比看，11月份固定资产投资（不含农户）下降0.19%。1-11月份，全国规模以上工业企业实现利润46638亿元，同比增长24.4%。11月当月实现利润5421亿元，同比增长17.9%；其中，国有及国有控股企业当月实现利润1024亿元，同比下降14.2%。-11月份，在规模以上工业企业中，国有及国有控股企业实现利润13543亿元，同比增长13.5%；集体企业实现利润759亿元，同比增长32.5%；股份制企业实现利润26905亿元，同比增长29.9%；外商及港澳台商投资企业实现利润12062亿元，同比增长10%；私营企业实现利润13830亿元，同比增长46.2%。70个大中城市中，价格下降的城市有49个，持平的城市有16个。与10月份相比，11月份环比价格下降的城市增加了15个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有4个，比10月份增加了2个。涨幅回落的城市有61个，比10月份增加了2个。11月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有61个，比10月份增加了4个。3．行业政策盘点3.1土地政策【政策名称】：《中央地质勘查基金管理办法》【发布时间】：2011年2月17日【制定单位】：财政部、国土资源部【主要内容】：明确规定煤炭国家规划矿区勘查项目、国家规定实行保护性开采的特定矿种或限制开采总量的重要矿种勘查项目、生态脆弱区和跨省（区、市）的矿产勘查项目、尚未登记矿业权且社会资金不愿意承担投资风险的其他重要矿产勘查项目等四类项目，由地勘基金进行全额投资。【政策名称】：《关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知》【发布时间】：2011年3月11日【制定单位】：国土资源部【主要内容】：?控价格、防‘地王’?，坚持招标拍卖挂牌出让制度，进一步完善供地政策，充分发挥土地政策惠民生、稳预期、注重社会效应最大化的管控作用，严防出现高价地，坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况，增加公共租赁住房和中小套型限价商品住房供地，促进房价合理回归；?严监管、促开发?，加强住房建设用地全程监管，实时跟踪土地开发利用情况，加大清理查处违法违规违约行为力度，严厉打击囤地炒地，确保闲臵土地及时依法依规处臵到位，促进住房用地按期依规开发利用。【政策名称】：《土地复垦条例》【发布时间】：2011年3月5日【制定单位】：国务院【主要内容】：生产建设活动损毁的土地，按照?谁损毁，谁复垦?的原则，由生产建设单位或者个人（以下称土2/20深圳世联地产顾问股份有限公司版权所有市场月Copyright2010WORLDUNIONAllRightsReserved报〃城市名市市场年报〃上海市场研究部2011年地复垦义务人）负责复垦。但是，由于历史原因无法确定土地复垦义务人的生产建设活动损毁的土地（以下称历史遗留损毁土地），由县级以上人民政府负责组织复垦。自然灾害损毁的土地，由县级以上人民政府负责组织复垦。土地复垦义务人拒绝、阻碍国土资源主管部门监督检查，或者在