上海市2011年房地产市场报告（内部版）上海市2011年房地产市场报告（2012年02月）目录第一部分宏观经济概况...............................................................................2第二部分政策分析....................................................2第三部分市场分析....................................................4?土地市场...................................................4?住宅市场...................................................7?办公市场..................................................11?商业市场..................................................14上海市2011年房地产市场报告（内部版）第四部分总结........................................................16第五部分附件........................................................171、宏观经济概况全年实现生产总值19195.69亿元，按可比价格计算，比上年增长8.2%。分产业看，第一产业增加值124.94亿元，比上年下降0.7%；第二产业增加值7959.69亿元，增长6.5%；第三产业增加值11111.06亿元，增长9.5%。全年完成全社会固定资产投资总额5067.09亿元，比上年增长0.3%。其中，城市基础设施投资1157.34亿元，比上年下降16.9%；房地产开发投资2170.31亿元，增长9.6%。按产业分，第一产业投资18.62亿元，增长22.6%；第二产业投资1295.83亿元，增长0.3%，其中工业投资1282.91亿元，增长0.2%；第三产业投资3752.64亿元，增长0.2%。全年战略性新兴产业投资507.19亿元，增长9.5%。按经济类型分，国有经济投资1875.48亿元，下降10.5%；非国有经济投资3191.61亿元，增长8%。在非国有投资中，股份制经济投资1349.65亿元，增长16.9%；外商及港澳台投资726.57亿元，增长11.5%。全年第三产业增加值占全市生产总值的比重达到57.9%，比上年提高0.6个百分点。其中：房地产业实现增加值1019.68亿元，比上年下降2.4%,占第三产业增加值比重从2005年的15%下降至9.2%。全年商品房销售面积1771.3万㎡，下降13.8%；其中商品住宅销售面积1473.72万㎡，下降12.6%。2、政策分析2011年房地产市场调控为2010年调控的延续和深化。2011年，为进一步巩固房地产调控成果，中央升级调控力度，综合运用行政、经济手段，仍以抑制投资投机需求、增加供给为总体思路。行政措施上，限购严厉程度继续加深、范围不断扩大，各地方政府出台年度房价控制目标，实行考核问责制，差别化信贷更加严厉。货币信贷方面，为管理通货膨胀，央行年内加息3次，提高存准率6次，货币政策持续紧缩。此外，房产税改革取得新突破。保障房方面，加大保障房建设仍是2011年的重头戏，2011年已完成开工建设1000万套保障房任务，中央政府加大保障房融资支持，重视保障房建设质量和公平分配。2011年12月，中央经济工作会议指出“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”。2010年以来的此轮房地产政策调控，近几个月调控效果开始显现：实施限购城市的投机性需求基本得到抑制，房价过快上涨势头得到遏制，一些城市房价涨幅明显收缩，部分房价上涨过快的城市房价开始松动。但是，调控效果还不够明显，部分城市房价过高的状况仍未改变，促使房价反弹的因素依然存在，2011年12月中央经济工作会议上中央政府把调控目标由“遏制房价过快上涨”明确为“促进房价合理回归”。上海市2011年房地产市场报告（内部版）图：2011年主要房地产政策（政策明细见附表1）3、市场分析1.土地市场1)2011年上海市土地市场状况2011年土地供给方面同比年整体呈上升趋势，供给幅数，供给建筑面积，供给占地面积除个别月份同比下降之外，其余同比均是上升。（见表1）表1：2011年土地市场供给明细表建筑面积占地面积月份供应套数同比同比同比（万㎡）（万㎡）2011年1月82-16%611.6418%354.164%2011年2月5832%507.4850%319.2738%2011年3月7131%435.2252%244.7617%2011年4月75-29%398.64-51%263.32-43%2011年5月11242%695.6810%473.7616%2011年6月10874%824.38214%454.33132%2011年7月64106%445.92119%308.18160%2011年8月356%250.4655%148.1331%2011年9月5969%273.8129%177.9932%2011年10月5085%350.0498%218.3648%2011年11月26-28%196.831%119.361%2011年12月68134%376.9865%241.6925%总计80828%5367.0535%3323.3124%数据来源：CRIC2)2011年上海市土地市场成交状况上海市2011年房地产市场报告（内部版）2011年土地成交方面，成交幅数同比上涨33%、成交建筑面积同比上涨24%、成交占地面积同比上涨17%，而成交总价成为1246.61亿元，同比下滑18%。从国家对土地政策层面，已经产生明显的效果。（见表2）表2：2011年土地市场成交明细表建筑面积占地面积成交总价月份成交幅数同比同比同比同比（万㎡）（万㎡）（亿元）2011年1月5510%417.17-6%255.51-9%71.57-49%2011年2月6559%451.74140%262.5685%132.131257%2011年3月81-12%413.86-26%243.2-27%146.9-25%2011年4月10018%522.48-34%367.72-18%136.45-63%2011年5月10751%852.76134%468.2584%209.54119%2011年6月5310%386.5632%271.4254%52.77-34%2011年7月53130%316.56227%212.5158%100.4804%2011年8月43105%181.9911%119.64-5%21.39-75%2011年9月2827%175.272%118.9954%17.6391%201110年39-20%333.8221%182.47-20%113.07380%月201111年7685%305.62-15%205.03-24%94.45-76%月201112年9178%510.2780%351.1174%150.3125%月总计79133%4868.0324%3058.417%1246.61-18%数据来源：CRIC3)2011年上海市各区县土地市场状况土地供给方面，主要以宝山、奉贤、崇明、嘉定、闵行、浦东、青浦、松江等郊区为主，全年供应面建筑面积均超过200万㎡，而市区成交量较少，卢湾、静安、黄浦等正中心区域供应量为零。（见表3）表3：2011年上海各区县土地供应明细建筑面积占地面积区县成交幅数同比同比同比（万㎡）（万㎡）宝山39-26%200.97-58%116.43-63%长宁5-21.06-51%10.54-45%崇明2817%278.6229%254.4832%奉贤16210%773.1116%520.2212%虹口3200%28.91551%9.16725%上海市2011年房地产市场报告（内部版）嘉定9671%740.0890%410.6354%金山10629%624.8157%468.2148%静安0-0-0-卢湾0-0-0-闵行6391%615.1978%286.9886%南汇7521%570.9252%377.0152%浦东67123%379.6982%189.9868%普陀4-20%71.3173%30.6385%青浦8162%533.5353%315.5837%松江60-8%428.1028%294.564%徐汇620%20.632%8.5358%杨浦620%35.1693%13.48-4%闸北7-13%44.95-47%16.87-49%黄浦0-0-0-数据来源：CRIC在土地成交方面，主要还是以郊区为主，成交量加大的区县包括宝山、崇明、奉贤、金山、闵行、南汇、浦东、青浦、松江；成交总价方面以嘉定（155.3亿元）、闵行（250.86亿元）、南汇（179.51亿元）三个区最高，但崇明增长迅速2011年全年上涨162%。（见表4）表4：2011年上海各区县土地成交明细成交幅建筑面积占地面积成交总价区县同比同比同比同比数（万㎡）（万㎡）（亿元）宝山432%235.14-43%130.42-54%89.5217%长宁5-17%21.06-60%10.54-51%16.33-66%崇明3357%270.3449%240.5460%56.17162%奉贤18282%653.8632%476.9647%83.