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2012年1月房地产发展形势研究报告全
2012年1月房地产发展形势研究报告全
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突破当下,放眼未来房地产发展形势研究北京中原Beijing.1.2012本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前,本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1※目录※第一部分:宏观经济分析第二部分:楼市现状分析第三部分:楼市中期发展及风险第四部分:市场机会预判说明:数据来源:中原房地产行业监测系统、Wind数据、统计局数据范围:截止到2011年分析范围:全国以北京为主第一部分:宏观经济分析外部经济环境及前景预测全球经济增长将长期处于低谷,欧债危机及美伊形势影响12年世界经济IMF国际货币基金组织将2012年和2013年的全球经济增长预期分别下调了0.7和0.6个百分点。其中,IMF将2012年和2013年中国经济增速下调至8.2%和8.8%。美国经济彻底恢复路途茫茫从美国经济形势和政策走向看,美国低增长态势还将延续,美联储(FED)召开了今年首个议息会议,表示将超低利率维持至2014年底。多家券商的研究报告指出,以FED对美国经济的观点,推出第三轮量化宽松(QE3)只是迟早的事。美国国会参议院1月26日投票通过了美国总统奥巴马提出的将联邦政府公共债务上限提高1.2万亿美元的要求,表明美国联邦政府将延续寅吃卯粮的局面。花旗将美国11年的经济增幅预期从1.7%调降至1.6%,将12年的增幅预期从2.7%调降至2.1%。欧债危机继续加剧1月惠誉评级公司宣布下调意大利、西班牙等五个欧元区国家主权信用评级,警告欧元区持续的债务危机将进一步危害这些国家的融资能力。惠誉还宣布将意大利、西班牙、比利时、塞浦路斯、斯洛文尼亚和爱尔兰的评级前景定为“负面”.日本经济复苏前景黯淡日本内阁府10月17日发布报告称,日本经济正在逐步恢复,但是复苏步伐有所放缓,因全球经济增长放缓拖累该国出口和工业产出,且日元走强和能源紧缺持续影响经济增长前景。这是日本政府在过去6个月来首次下调对本国经济前景的评估。自大地震以来,日本经济的中期增长前景变得模糊。新兴经济体增长放缓忧虑加深自8月份以来,一系列数据都在传递这样的信息:发达国家需求减弱正在给出口驱动型经济体带来压力。近期,为了防止经济大幅放缓,抵御欧债危机对出口的冲击,巴西、印尼等部分新兴市场国家央行开启降息通道,未来新兴市场将很有可能与发达国家一起走向全球新一轮的变相刺激和宽松政策。经济发展前景预判在内忧外患的压力下,中国经济虽然发展前景广阔,但减速已成事实。中国历年城市化率2008-2011年10月社会消费品零售总额及增长情况50%48%18000251600046%140002044%12000100001542%800040%60001038%40002000536%0034%32%20080120080320080520080720080920081120090120090320090520090720090920091120100120100320100520100720100920101120110120110320110520110720110930%社会消费品零售总额(亿元)20002001200220032004200520062007200820092010同比增长率(%)2000-2010年居民人均可支配收入及家庭恩格尔系数虽然外部环境日益复杂,但经济发展增速的下滑主要是宏观调控的结果,未来经济发展前景依然广阔,不会出2500060现硬着陆。2000050目前通过膨胀压力逐步减弱,房地产调控也取得了显著4015000效果,经济结构调整也效果也开始显现,对出口的依赖30正在减弱,内需支撑快速发展,中国经济正在朝愈加健1000020康的道路发展。500010我国当前正处于城镇化快速发展阶段,2010年底我国城00市化率已经达到47.5%。预计到“十二五”末,这一比20002001200220032004200520062007200820092010例将超过51%。城镇及农村居民人均可支配收入快速增长,在十二五期农村居民人均可支配收入(元)城镇居民人均可支配收入(元)间,国家推出更多居民增收措施,内需经济的稳步增长农村居民恩格尔系数(%)城镇居民恩格尔系数(%)具备愈加坚实的基础。北京近年GDP数值(亿)1800016000140001200010000北京经济发展16000.4GDP(亿)800013777.9车房限购抑制GDP涨势,物价控制初见成效11865.960001048891204000北京经济增长图表200002007年2008年2009年2010年2011年涨势明显放缓初步核算,全年实现地区生产总值16000.4亿元,按可比价格计算,比上年增长8.1%。分季度看,一季度增长8.6%,上半年增长8%,1-3季度增长8%,经济在回调中逐步趋稳。分产业看,第一产业实现增加值136.2亿元,增长0.9%;第二产业实现增加值3744.4亿元,增长6.6%,其中工业实现增加值3039亿元,增长7.4%;第三产业实现增加值12119.8亿元,增长8.6%。价格涨幅高位逐步回落全年居民消费价格比上年上涨5.6%,涨幅比1-11月回落0.1个百分点。其中,12月份居民消费价格同比上涨4.4%,较上月回落0.2个百分点,已连续四个月回落。居民收入增长加快全年城镇居民人均可支配收入32903元,比上年增长13.2%;扣除价格因素后,实际增长7.2%。其中,两次提高社保标准、发放生活补贴、个税起征点提高、公交系统调资等是促进居民收入增长的主要因素。城镇居民人均消费性支出21984元,比上年增长10.3%。已连续四个月回落。第二部分:楼市现状分析楼市调控政策回顾近年来中国楼市遭受频繁的宏观调控,特别是去年国八条之后,以严厉打击为主政策风向不断转换,楼市不能承受调控之重?“1.26”国八条出台?上海继重庆后开征房产税?1.31日上海限购令出台?《境外投资管理办法》出台?上海继重庆后开征房产税?《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》?2月起华东主要城市限购令纷纷出台?《关于加强土地出让收支管理的通知》?前7个月6次上调准备金率、3次加息?《调整个人住房转让营业税政策的通知》基调:继续抑制??基调:促进房地产市场稳定健康发展2008200920102011基调:抓紧建立住房保障体系基调:抑制部分城市房价过快上涨基调:严厉打压???7.12国务院常务会议“二三线城市”也要限购?《关于促进节约集约用地的通知》出台?《流动资金贷款管理暂行办法》出台?“10.22”新政出台?《个人贷款管理暂行办法》出台?7.26“新版沪四条”发布,再次紧缩限购令?松绑二套房营业税征收5年减至2年?《加强房地产用地供应和监管有关问题通知》?8.2“四大行”叫停房地产信托业务?《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》?《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》?8.16住建部二三线城市限购标准出炉?“4.15新政”出台?8.29江苏台州领衔率先出台二三线城市限购令?“9.29新政”出台?8.30央行推行存款准备金新规?9月浙江台州、衢州限购令出台?10月佛山限购令松绑朝令夕改?11月初中山出台限价令12??...2012年政策环境各地两会及中央经济工作会议明确今年延续去年从严调控的基调,调控政策力度继续保障性住房?房产交易税收优惠取消?上海、重庆启征?基准利率7.05%?房产税问责制二套房首付6成,贷款?营业税免征年限行政措施?保障性住房签“军令状”1.1倍??提高中央对各地保障性住一套房首付提升至4成,?房监督实行责任制?完善各项税收政利率提升,优惠取消策?限购政策严格执资金支持?中央及地方政府出资社?房地产信托实施严格审行批?会筹资各地政府出台房??开发贷难度依然居高不价控制目标加快保障房资金预算执?行力度下商品房明码标价?税收?土地供给提高放开各类资金投资保障?土地市场加强监房建设建设管理管,各地上报宜?昌交易地块单列保障房用地供应?鼓励央企参与建设两会定调信贷?加强保障房用的管理国务院总理温家宝1月31日上午主持召?加强工程质量管理开国务院第六次全体会议:巩固房地产市场调控成果。?北京及上海再提房价稳中有降继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性?保持房地产的健康发展?继续加大保障房建设力度需求的政策措施,促进房价合理回归。?落实国家房地产调控政策采取有效措施增加普通商品房供给。做好?46个限购城市全部持续保障性住房建设和管理工作。金融运行环境继续执行稳健货币政策,适外界经济环境变化适时适度微调2010年7月-2011年9月房地产信托发行情况2010-2011年房地产各项贷款走势900060%800050%7000600040%500030%4000300020%200010%100000%2010Q12010Q22010Q32010Q42011Q12011Q22011Q3房地产贷款新增(亿元)房地产开发贷款余额增速个人购房贷款余额增幅从目前来看,开发商的开发贷款已经萎缩的非常厉害,在2011年整体资金来源比例中仅占15.1%,创造了6年来的最低值,信贷额度的减少是2011年出现楼市调控效果的最主要因素,在2012年,这一因素的影响还将扩大。代表房地产企业资金压力的资金杠杆率已经达到了2.44(总资金除以自筹资金)的历史低位,资金压力目前来看空前。全年房地产贷款的增量占同期各项贷款增量的17.5%,比上年水平低9.4个百分点。2012年,整体资金依然紧张,虽然存款准备金继续下调已经成为大概率事件,但带来的资金能够流入楼市的比例很难满足楼市对资金的渴
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纤纤雨梦
贡献于2014/10/30
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年度报告
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市场研究
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2012 年中国经济最大的担忧是中国房地产投资有可能急剧下 降;房地产的实际需求依然非常强劲,但住房投资占国内生产总 值(GDP)10%的比例实在太高。
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