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2013武汉联投半岛一品项目定位及物业发展建议
2013武汉联投半岛一品项目定位及物业发展建议
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谨呈:武汉联投半岛置业有限公司武汉联投半岛一品项目整体定位与物业发展建议版权声明:本文仅供客户内部使用,版权归世联地产顾问(中国)有限公司所有,未经世联地产顾问(中国)有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。1报告目录项目本体分析区域背景解读市场机会挖掘客户分析发展战略及定位物业发展建议开发策略建议1项目本体分析区域背景解读项目本体分析市场机会挖掘客户分析发展战略及定位物业发展建议开发策略建议区域属性区位条件项目位于武汉经济技术开发区中北部、后官湖东项目属性外部配套南角,距沌口中心约1.6公里,具有较强的城市属性本案p区位:四环?项目位于武汉经济技术开发区线商业中心(沌口开发区)中北部、后官湖东后官湖钟分南角;15,里公5?项目距沌口政治服务中心(开发区3.管委会)1.6KM,车程距离5分钟;1.6公里政治服务5分钟中心?项目距沌口商业中心(湘隆时代广场、万达广场)约3.5KM,车程距离15分钟。p交通:四环?车城大道与车城西路均为城市主干线道,双向四车道,连接沌口交通动脉东风大道与江城大道。444区域属性区位条件项目周边医疗、教育、商业及其他生活配套设施项目属性外部配套齐全,居住适宜性强武汉外校交通配套:江汉大学经开万达法国街车城西路公交站点,有公交车三角湖小学内501、597路,未来地铁三号线一围范期终点站为沌阳大道站,距本项目里约700米,步行约10分钟5公武汉体育中心生活配套:湘隆时代经开万达广场、湘隆时代等大型商区场,武汉体育中心、江汉大学体育中协和医院集3公里馆等休闲娱乐设施构机融金教育配套:商场宾馆三角湖小学、开发区三中、开发区住宅职校、武汉市艺术学校、江汉大学娱乐等,教育资源丰富医院教育医疗配套:项目周边配套示意图协和医院西区-汉阳的首家三甲综合医院分院,距项目直线距离3公里江汉大学医院等社区医院武汉外校协和医院西区武汉体育中心555区域属性地块四至地块临城市主干道车城大道、车城西路,呈半岛项目内部项目属性项目经济指标形状,局部高差达7.5米,可借势打造坡地景观n地块四至车城ü大北边临车城大道与沌口道福利院;沌后官湖口福利ü东侧临车城西路与成熟院东北边小区东风阳光城;东风阳光城ü西边、南边临后官湖;n车城大道、车城西路ü均为城市主干道、双向北边四车道,连接沌口交通车城西路沌口福利院动脉东风大道与江城大道;n内部高差ü最高点(西南部)标高27米,最低点(沿湖)标高19.5,高差达7.5西北边南边米,可依据地形打造坡后官湖对面在建小区幸福海后官湖对面小区官湖郡地景观。地块内部在建高层区域属性地块四至地块三面环后官湖,湖岸线长达2200米,270项目内部项目属性项目经济指标度观湖景,视域开阔,拥有强势的、原生态滨湖资源后官湖车城大道福利院后官湖:p位于蔡甸区与沌口区域交界,武汉市三环线与绕城公路之间,拥有国家二级水质,环境优美p三面环湖地块在武汉实属罕见,拥有强势的原生态的滨湖资源在建酒店p为项目打造高端物业提供了绝好的资源价值777区域属性地块四至五星级度假酒店先行启动+高尔夫球场,提供了绝佳项目内部项目属性项目经济指标的景观资源价值,也为项目导入部分高端消费人群p半岛酒店:?规划面积6.8万方,是区域内唯一的五星级度假酒店与大型会务中心;?引进卡尔森集团旗下最大的五星级“丽笙”酒店,主要针对高档次消费阶层度假、商务会议等,国际化的五星级大牌酒店提升了项目附加值;?目前已结构封顶,预计2012年10月开业;?后期可利用酒店开业进行造势,并作为展示区,与周边项目形成差异化。高尔夫球场半岛酒店区域属性地块四至占地面积约39万方,容积率0.9,总建面约3项目内部项目属性项目经济指标5万方,住宅占比约77%,低密度物业成为必然n容积率0.9:项目经济指标ü项目会出现低密度物业占地面积394800n住宅占比约77%:容积率0.90ü以住宅为主,商业及配总建筑面积353400套为辅其中:住宅272890公建80600幼儿园3500会所5500酒店68000商业2000其他配套1600单位:平方米属性界定:武汉罕见同时享有五星级度假酒店+高尔夫球场+270°观湖景+成熟城市区+中大规模低密度社区基于本体条件对本项目启示:适当超越p二线城市本项目先天禀赋优良,集万千宠爱于一身,p成熟城市区可针对市场有适当超越举措p城市价值p景观资源p中大规模p低密度项目考虑回现五星级度假酒店先行启动,必将沉淀大量资金,住宅物业必然需要部分快速回现产品2项目本体分析区域背景解读区域背景解读市场机会挖掘客户分析发展战略及定位p区域现状p区域未来物业发展建议开发策略建议传统制造业的背景决定了沌口产业层级较低(相比光区域现状谷),中高端人群基数薄弱p主导产业:食品加工业p优势:起步早,背靠汉口,有区位优势p劣势:缺少大型企业吴家山国家经济技术开发区武汉经济东湖高技术开发区新技术开发区p主导产业:汽车制造业p主导产业:光电子产业,科工贸p优势:规模大、国家支持p优势:产业层级高,中高端人群p劣势:传统制造业,产业多层级低13表现1发展历程:传统工业经历启动期-发展期-成熟期,随着土地供应的日渐稀缺,面临产业结构升级的转型期发展程度开始由单一的产业园向复合功能的产业新城转变p建设以先进制造业为主导、战略性新兴产业为引擎、现代服4务业加速发展和特色产业稳步p产业结构升级提升的主体产业群;,产业新城发展;p突出发展第三产业,特别是加p新城规划的功大酒店、餐饮、百货等商业和能逐渐完善服务外包、创意、设计、物流3、证券、保险、基金、创投、p产业链完善,上下游企业风投等现代化服务业的招商力入住;度,提升第三产业的比重。p生活配套设施完善,吸引——武汉经济技术开发区产业发区外人群展“十二五”规划p大型企业入住,产业项目推售期聚集触发规模效应2?沌口开发区现在可出让的土地已经不多了,政府通过土地性质转p区域基础设施建变来引进第三产业,区域转型已设经提上了日程。1——沌口开发区管委会规划科刘主任启动期(约5年)发展期(约8-10年)成熟期(14约5年)转型期1991-1995年1997-2005年2006-2011年(2012年)表现2产业结构:重二产、轻三产,以单一的、低层次的生产制造环节为主,上游研发、下游商贸娱乐发展相对滞后武汉经济技术开发区2011年三次产业结构n沌口现有企业4000余家,覆11.320.10盖近30个国家或地区,从业人一产员近10万,规模稳居全国10强二产。三产n世界500强中30家已落户沌88.58口,年销售收入500万元以上企业100余家,年产值过亿元的企业30余家。武汉经济技术开发区三次产业构成p目前,经开区第二产业0%3%4%25%达到88%,第二产业度18%高度集中,第三产业相对落后。——武汉经济技术开发区产业2011统计年报26%24%信息、计算机服务及软件业批发零售业其它行业交通、仓储、邮电业租赁、商业服务业房地产业金融业15表现3人口结构:以原住民和产业导入人口为主,加工制造业的生产型人群占绝大多数2006—2011年2012年-1991-1995年1996-2005年武汉经济技术开发区人群教育结构全面发展期转型期发展发展初期启动期(约5年)时期(8-10年)(约5年)30%36%n大量专业性的蓝领n高收入技术蓝领、p第三产业发展带来的n基础设施建设及行建设者,产生中高白领与管理者成为长中高端消费群体;业工人,产生临时层次的居住需求;期固定工作人员人口p旅游、休闲产业发展14%低层次居住性需求20%特征;n外地资本开始涌入n同时对商业与写字导入外来人口,区域辐,选此为生产基地楼的需求开始呈现;射力加强n当地城市化居民大专及以上高中教育初中教育小学教育;三次以1/2产业为主n以第二产业为主n三次产业处于发展n工业+新城产业期n第三产业萌发n第三产业高速发展期p开发区到2020年预计实际居住人口将达20%13%5%沌口人口结构图光谷人口结构图39万人,其中沌口地区约27万人、军山50%地区12万人。p面向生产者的高端服务业占第三产业基层技术人员产业人群50%,从业人数占全社会劳动者人数的中高层领导教师教师生意人、私营业主科研院所30%以上,基本建成商业服务功能完善、社会体系健全、产业高度发达、辐射积聚82%30%功能强大的现代化城市新区。——武汉经济技术开发区社会发展“十二五”规划p对比后官湖的沌口和汤逊湖的光谷,同属于开发区,两片区分别以产业工人和教学科研人口为主,沌口的中高端客群明显不抵光谷。16表表现现34城市氛围:重生产、轻生活特征明显,业强城弱,人口单向流动明显,中高端居住和消费外溢区域工业总产值消费品零售额回流:沌口区公共功能缺失,导沌口1711亿元14.7亿元致其他区居民不愿流入光谷1000亿元33.52亿元外流:沌口居民中光谷、沌口工业与消费比较图高端购物、休闲、200040娱乐等需求流向市亿额级中心区150030(总)值售)100020元产零元亿总品50010(业费工00消沌口光谷工业总产值消费品总额n沌口这边很多人的生活状态是白天过来上班,晚上回汉阳,所以晚上的沌口就是个“空城”。n沌口的弱点在于缺少人气,商业,学校,居住等氛围薄弱。n制造业为主的开发区人气肯定不旺。因为都是厂房,自动化程度高。而东湖是科工贸,研发团队、营销团队集中,商贸、金融集中,大学多,几十万大学生在周边,自然人气旺。——武汉同策方略合伙人17刘先生以传统制造业导向的沌口开发区,整体人均收入水平一区域现状总结般,中高端消费人群基数少,中高端物业购买力有限中高端消费群体基数少,中高端物业购买力能力相对有限规划产业人口城
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贡献于2014/10/30
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开发定位
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2013武汉联投半项目位于武汉经济技术开发区中北部、后官湖东南角,距沌口中心约1.6公里,具有较强的城市属性。
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