郑州房地产市场动态周报2011.10.16-10.22上周开盘信息?上周暂无新项目开盘信息本周开盘信息?10月22日永威东棠开盘永威东棠项目位于郑东新区主要干道黄河东路东侧，总占地面积57.19亩，容积率3.32，总建筑面积17.96万平方米，其中地上由9栋共17单元高层，沿街有商业配套。预计开盘均价：12000元/㎡连维良:郑州都市区建设给房地产业发展带来新的机遇?18日上午,郑州市委书记连维良主持召开房地产开发重点企业座谈会，研究房地产企业在发展中面临的问题及应对举措，听取各企业对市委、市政府如何促进房地产业健康发展的意见和建议，协调解决企业发展中的困难和问题，探讨如何在加快郑州都市区建设中发挥房地产企业的积极作用。?会上，连维良与各房地产企业代表进行了深入交流。在认真分析目前房地产业健康发展的制约因素及应对措施后，连维良着重向各房地产企业代表介绍了郑州都市区建设的意义、范围、空间结构和战略定位，并从“如何不折不扣地贯彻落实国家宏观调控政策、怎样促进规范房地产业健康发展”和“郑州都市区组团怎么建”等方面对房地产业的发展进行了分析和展望。连维良希望各房地产企业抢抓机遇，积极投身于郑州都市区建设。?连维良指出，国务院刚刚出台了《关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》，意味着承担中部崛起之责、承载河南振兴宏业的中原经济建设已提升为国家战略，目前已经进入实际操作阶段。为更好地发挥郑州在中原经济区建设中的龙头作用、重心作用和示范带动作用，市委、市政府提出了“建设郑州都市区、打造中原经济区核心增长区”的总体发展思路。在现行的房地产市场形势下，郑州都市区建设给我市房地产业发展带来新的机遇，希望各房地产企业抓住历史机遇，抢占先机，积极作为，为加快推进郑州都市区建设和促进企业发展作出更大的贡献。?连维良对房地产企业在民生改善、税收、保障房建设以及捐赠公交车等方面作出的积极贡献表示感谢，并希望大家一如既往地履行社会责任，支持郑州城市发展和民生改善。连维良表示，市委、市政府将采取更加切实有效的措施，进一步加强服务、加强沟通、加强研究，通过建立完善的房地产企业首席服务官制度、联系企业制度、定期召开座谈会制度等，为企业发展营造方便、快捷、优质、高效的政务环境、服务环境，及时解决企业面临难题，全力支持房地产业的健康持续发展，促进郑州都市区建设全面开展。?会上，连维良寄语房地产企业：一要有信心，以信心求成功；二要抢先机，以先机求盈利；三要重廉洁，以廉洁求平安；四要讲惠民，以惠民求双赢；五要讲诚信，以诚信求生存。?张建慧就如何加快各组团项目开工建设步伐、保持房地产市场健康发展、加强基础设施建设等提出具体目标任务和要求。郑州新房价格环比上涨0.2%?17日，国家统计局公布9月份各项统计数据，在全国70个大中城市中，郑州市9月份新建商品住宅价格涨幅列全国第9名。?郑州市统计局投资处昨日也发布了房地产投资相关数据，显示前三季度郑州市商品住宅销量下降了5.4%，开发商获得的国内贷款、定金及预付款均出现下降，出手拿地也变得谨慎，购地面积下降59.4%。?数据郑州新房涨幅在70城市中排第9?昨日，国家统计局发言人盛来运称，9月份与8月份相比，我国新建商品房价格下降的城市在继续增加，说明房价上涨的势头得到明显遏制。数据显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有17个，持平的城市有29个，合计达到46个城市。与8月份相比，70个大中城市中，9月份环比价格下降的城市增加了1个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.3%。?不过具体到郑州，房价仍在继续上涨。郑州新建商品住宅价格相比8月份上涨0.2%。从定基价格指数（即以2010年价格为100）来看，9月份郑州市新建商品住宅价格指数为107.5。这意味着，与2010年新建商品住宅价格相比，郑州房价上涨了7.5%。这个涨幅位列70个大中城市的第九位。?不过，郑州二手房价涨幅比较靠后，9月份，郑州市二手住宅定基价格指数103.8，在全国排第28位。?投资郑州住宅销量下降商业用房销量增加?在房价较为温和的上涨中，郑州市商品房销售面积仍稍有增长，但商品住宅保持了下降态势。?今年1~9月，郑州市商品房销售面积847.2万平方米，比上年同期增长3.3%，其中，商品住宅销售面积718.8万平方米，下降5.4%。郑州市商品房销售额535.9亿元，增长37.6%，其中商品住宅销售额为360.4亿元，增长7.8%。开发商也将目光和投资方向更多地转向商业用房、办公楼等。?数据显示，今年前三季度，郑州市住宅投资440.4亿元，增长18.2%，比重由上年同期的74.8%下降到67.7%。与住宅投资相反，郑州市商业营业用房投资59.0亿元，增长33.5%，比重由上年同期的8.9%上升到9.1%；办公楼投资61.0亿元，增长90.4%，比重由上年同期的6.4%上升到9.4%，高于同期住宅投资增速72.2个百分点。?现状贷款和预付款减少，开发商谨慎拿地?由于楼市销售不景气，购房者持续观望，加上限购措施等，在开发商那儿产生了两个最直接的后果：一是拿到的贷款和购房人的预付款出现下降；二是拿地变得很谨慎。?数据显示，前三季度郑州市房地产开发企业资金来源共1008.0亿元，是同期（即今年前三季度）房地产开发投资的1.55倍。通俗地说，目前开发商整体上并不是很缺钱，手里还有一定“余粮”。?不过，房地产开发企业资金来源的构成正在发生明显变化：资金来源中，开发商自筹资金400.1亿元，增长55.2%，所占比重由上年同期的38.5%上升到51%；国内贷款79.9亿元，下降2%，所占比重由上年同期的12.1%下降到10.2%；定金及预付款135.5亿元，同比下降11.3%，所占比重由上年同期的22.8%下降到17.2%。?数据还显示，1~9月，郑州市房地产开发企业共购置土地201.0万平方米，比上年同期下降59.4%；本年土地成交价款42.4亿元，比上年同期下降49.8%。土地集中挂牌步伐加快郑州掀城中村改造热潮?进入9月以来，郑州显然加快了城中村改造项目拍地的步伐，9月23日，信和（郑州）置业以6.05亿元成功摘牌索凌路附近3块城中村改造的土地；10月11日上午，在郑州市国土资源局土地交易中心，郑州骏龙房地产开发有限公司以11亿元的价格，一举摘得齐礼阎城中村改造项目用地……这仅仅是开端，因为根据郑州市城中村改造计划，郑州市3年内要完成三环内城中村改造。?种种迹象表明，年底之前，郑州将迎来城中村改造项目用地上市的高峰。?城中村土地集中挂牌?郑州骏龙房地产刚刚成功摘牌的土地，位于齐礼阎，是迄今为止郑州最大的城中村改造项目，此次摘牌的土地共有9块，北起淮河路，南到汉江路，东起兴华南街，西至郑密路，覆盖嵩山路和航海路十字交叉区域，土地面积共计337.35亩。?在此之前的9月23日，信和（郑州）置业以6.05亿元成功摘牌索凌路附近3块城中村改造的土地，面积共计159.27亩。?而根据郑州市国土资源局发布的公告，10月17日至28日，郑州市国土资源局将挂牌出让位于龙门路附近编号分别为郑政出（2011）42、43、44号的城中村改造项目用地……业内人士透露，包括荆胡、黄岗寺等在内的相当一批城中村改造土地，已经完成或正在编制项目规划，将在近期挂牌上市。?郑州加快城中村改造步伐?大量城中村改造项目用地集中挂牌上市，缘于郑州市城中村改造计划的调整。今年5月召开的郑州市城中村改造暨合村并城工作会议提出，3年内要完成三环内城中村改造。?据了解，截至目前，郑州市共批准99个村(组)实施城中村改造，其中60个村(组)已全部拆迁或部分拆迁，46个村(组)已开工建设。但是，郑州市三环内目前尚有约30个村（组）未启动城中村改造。为此，郑州市城中村改造办公室要求，尽可能简化办事程序，设置绿色通道，缩短审核周期，尽快启动改造。?根据城中村改造工作安排，今年要力争将已拆迁和已开工村（组）安置房所有手续于12月底前办理完毕；今年力争启动10个新申请实施城中村改造村（组）的改造工作；力争15个村（组）进入土地挂牌出让程序；安置房新开工约500万平方米，交付约270万平方米25525套。?从前三季度城中村土地挂牌情况看，还有相当一批城中村将赶在今年年底之前挂牌出让。郑州楼市降价压力加大?供应：10月份郑州楼市有18个盘集中入市?据中国地产大河研究院统计,郑州市商品房供应市场1-9月平均供应量79.68万㎡。9月商品房供应量达109.57万㎡，供求比达到了1:0.52。?10月份郑州楼市有18个盘集中入市，其中包括1个商铺和1个写字楼，同比去年10月份增加了80%。?限购以来，成交量的大幅下跌，导致开发商存货量高企。?在资金链一环吃紧的开发商在“金九银十”大力推盘，给置业者带来了更大的选择空间。在过去的“金九”月份，较好的销售情况在一定程度上缓解了开发商的压力。虽然国庆黄金周期间仅有两家楼盘开盘，“银十”可谓是出师不利，但是开发商面对今年严厉的调控和大量积压的存货，其推盘销售的压力与往年相比也自然大有不同。东风渠畔80亿元欲打造“思念城”?早在2008年，郑州市就提出要规划和建设东风渠（十里银河湾）餐饮休闲滨水带，号称要打造郑州的“秦淮河”。17日，郑州市第五十二次全市重大项目推进工作周例会上，金水区将规划建设“思念城”，并将该项目作为“东风渠滨河产业带”的启动区和示范区，如果这一项目能够顺利实施，东风渠化身“秦淮河”的进程将被提速。?规模投资80亿，占地860亩?据了解，“思念城”规划区域位于郑州市北部，即北环路以北、渠东路以东的思念集团产业园区，占地面积约860亩，总投资80亿元。基地现状为思念集团产业园区，内部建筑多为