2011年马鞍山房地产市场10月月报2011年11月1、城市经济第一部分城市经济2、宏观资讯3、土地市场分析4、商品房市场5、营销动态2宏观经济/主要经济指标合富观点：11年上半年以来，马鞍山市国民经济每月均保持较快增长的良好态势9月1-9月指标单位累计数值同比增长（%）累计数值同比增长（%）规模以上工业增加值亿元50.1213.5411.715.1全社会固定资产投资亿元80.5135.9736.3738.8社会消费品零售总额亿元20.1318.9160.8417.4财政收入亿元13.64-3.3145.8722.8城镇居民人均可支配元222112.82064418.0收入城镇居民人均消费性元16858.21172611.0支出居民消费价格指数-——4.8——4.8（以上年同期为100）数据来源：马鞍山统计信息网?11年以来，马鞍山市主要经济指标均保持两位数快速增长，经济发展势头良好。2010-2011年9月马鞍山规模以上工业增长情况800.30.25600.2400.150.1宏观经济/主要经济指标202010-2011年9月马鞍山固定资产投资情况合富观点：9月马鞍山工业规模产值50.1亿，同比增长13.5%。固定资产产值15080.510.050.8亿，同比增长35.9%。马鞍山实体经济保持良好的增长态势000.61000.450规模以上工业增长率0.2增加值（亿元）00固定资产投增长率资额（亿元）2010-2011年9月马鞍山消费市场情况350.25300.225200.152010-2011年9月马鞍山居民收入情况走势150.1宏观经济/主要经济指标1060000.3合富观点：9月马鞍山消费零售总额20.13亿，同比增长518.9%。城镇居民人均可0.05支配收入2221元，同比增加12.8%，马鞍山消费品市场稳定增长500000.25040000.230000.1520000.1社会消费品零增长率10000.05售总额（亿元）00城镇居民人均可增长率支配收入（元）小结合富观点：国家各项经济指标保持良好的发展状态，实体经济发展良好1、城市经济第二部分宏观资讯2、宏观资讯3、土地市场分析4、商品房市场5、营销动态7楼市资讯国内多个城市上调首套房贷款利率–10月13日，建设银行北京分行将首套房贷款利率上调到基准利率的1.05倍，申请贷款人如果希望尽快放款，就需要主动上浮利率到基准利率的1.1倍。–目前，已经有14个城市开始上调首套房贷款利率，包括广州、深圳、上海、武汉、长春、无锡等城市。全国城市的部分银行首套房贷款利率不仅告别“打折”，还在基准利率基础上上浮5%-30%不等，部分城市甚至有上浮50%的银行。【马鞍山方面】1.工行：个人贷款中心工作人员介绍从9月份起，该行正式上浮房贷利率，首套房在基准利率的基础上上调10%，二套房上调20%，“三套房则停止放贷”。2.建行：该行也上调了首套房和二套房的房贷利率，上调幅度和工行一致。3.农行：目前尚未调整首套房贷利率，仍旧执行央行规定的基准利率。4.马鞍山对享受7折优惠的老房贷维持优惠政策不变。——以上信息截止至10月26日【合富观点】1.目前房价下行的趋势已经明朗，房贷风险较高，银行根据风险调利率，提高首套房的贷款利率，减少放贷或者不放贷来控制及减少银行风险。2.对于购房者而言大幅上调首套房贷款利率，增加初次购房者的经济负担，更误伤本来就捉襟见肘的刚需族。3.国家行政手段加上经济手段多管齐下，政策的叠加使得楼市升温终止，楼市销售持续低迷，贷款利率的上浮更使此雪上加霜。楼市资讯住建部：限购是“不得已”，住房信息完善后取消住建部部长姜伟新日前对限购政策不会永远“限”下去的首次表态，“楼市限购政策是行政办法，是不得已而采取的办法，目前住建部正在建设城镇个人住房信息系统，完善之后将取消限购。此外，基本住房保障制度也将逐步转移到以货币补贴为主。住建部从2009年就着手建立个人住房信息系统。该系统在全国连通后，将可跨区域查询个人住房交易情况，并据此对该购房者实施相关的政策约束，防止投资投机性购房。姜伟新表示，个人住房信息系统的建设比预想的要艰难。因为除了从银行系统、财政系统、税务系统采集信息之外，还涉及到信息安全问题。单是这个环节，“这几年推进不是很容易。”温家宝总理强调:调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松；还提出要利用这个有利时机，抓紧制定房地产调控的治本之策。11月6日温再次强调：中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。财政部部长助理王保安：将加快推进房产税的实施，使它进一步发挥在房地产市场运行过程中的调控作用。【合富观点】【合富观点】房产税或将加快推进步伐：若放开限购措施，必然会用税目前的实际情况还有政府的表态费政策来替代，如增加交易税、资本利得税、房产税等手都预示了短期内限购政策是不会段，对需求和供给包括房价进行调节，但新税种要在全国退出的。取消限购令的时机并未推广尚需时日。而上海、重庆两个先行城市的试点效果，成熟。将成为新税种出台的重要参考。楼市资讯中西部土地违法占全国八成?10月25日国土资源部举行的新闻发布会披露的数据显示，今年1~9月，全国发生违法用地行为3.7万件，涉及土地面积24.6万亩，同比上升10.8%。?在产业向中西部转移的大背景下，中西部地区违法用地面积已占全国的八成以上。粗放利用资源尚未改变，自今年第二季度以来，土地违法面积呈不断上升趋势。【合富观点】“十二五”期间，各地基础设施和重点工程建设加速，用地需求量大，或给土地违法带来较大驱动力。违法征地马鞍山被暂停农地转用和征收审批?10月26日，国土部通报了4起国土资源违法案件的查处结果。在“安徽省马鞍山市秀山新区建设指挥部、花山区政府违法征占土地案”中，马鞍山市在该案挂牌督办期间被暂停农用地转用和征收审批。?去年1月，马鞍山市发改委批准位于秀山新区的秀山湖公园项目立项，规划占地1000亩。9月，在未经农用地转用和征收审批的情况下，当地政府共违法征用花山区霍里街道集体土地418亩。随后，当地又占用违法征用的土地组织实施秀山湖公园项目建设工程招投标工作。并在此期间违法占用土地234.66亩。?今年8月，安徽省国土资源厅将该案列为省厅挂牌督办的重大违法案件。国土部门还责令退还违法占用的234.66亩土地，并按照每平方米9元的标准缴纳复垦费，共计140.8万元，并处罚款226.25万元。同时，国土部门还责令将违法征用的418亩集体土地退还原土地使用者。相关责任人也受到撤职、记大过等行政处分。楼市资讯/外资撤出【提要】去年7月，大摩以12亿元价格转让了其在浦东的莎玛世纪公园服务式公寓项目。此前，高盛以25.5亿元出让了上海花园广场项目。今年9月全球最大私募股权公司黑石集团转让上海Channel1购物中心后，最近上海又曝出一批美国个人投资客集体抛售其上海物业，10多位美国投资客集体抛售了上海某酒店的70多套房源，市场总价约在1.26亿元左右。国家发改委特聘研究员国世平透露，除了媒体曝光的一些案例，美国友邦等外资也在逐步撤出中国楼市。【国家数据】1.国家统计局数据显示，今年1至8月，房地产开发企业本年资金来源54738亿元，同比增长23.4％，其中利用外资633亿元，同比增长达到71.5％。外资在国内楼市中的比例虽然较小，但其快速增加的态势值得高度关注。2.中国外汇储备在第三季度仅仅增加42亿美元，远低于第二季度1528亿美元。其中，外汇储备在9月罕见地大降了600多亿美元，而9月我国贸易顺差为为145.14亿美元。?楼市趋向理性，投机者撤离针对此种现象，一些专家解释，中国的房地产偏离了为居民解决住房的轨道，导致投资或投机的产生，国内的一些错误配臵，给了西方炒家的炒作的空间。一部分外资的目的是以投机为主，在市场情况好时，大量投资，而在市场情况不好时，迅速变现离开。房地产泡沫越大，西方投资者掠夺的资产越大。?美元升值是不可忽略的因素Wind数据显示，美元指数从5月以来一直在上行，已从72.7上涨至77左右。美元升值意味着避险资金将买入美元或流入美国实体经济，而这势必要抛售人民币或者撤出中国。?外资不可能整体撤离有专家认为，许多海外资金掌控的行业已在中国形成完善的产业链或产业集群，要形成这样的产业格局不仅需要大量廉价、勤劳却拥有高技能的人力资源，还需要经过千锤百炼的流程。这里面有规模经济效益的影响，如学习曲线、固定成本分摊等等。因此：在很长一段的时间内，外资在实体经济上的投资很难转移到其他国家或地区。中国的房地产回归理性，外资撤离楼市也属正常行为，但外资还会继续在中国投资其他领域，有可能炒起新的泡沫。合富辉煌综合整理楼市资讯/各地楼市动态厦门：房产中介掀起关门潮，炒房客抛房–对“金九银十”的预期落空后，厦门房产中介掀起了新一轮的关店潮，特别是岛外，更是随处可见刚刚关闭的房产中介门店。而一些来自温州的炒房客也开始抛售厦门房产，为了能早日脱手套现，售价每平米一下大降了三四千元。重庆：众多地产商大甩卖最高降幅超过30%–重庆房地产最近也出现大幅降价的情况，在这当中降幅超多10%对的极其普遍，价值很多赠面积、赠车位、赠物管费和赠送契税等隐形降价措施，实际成交价早已经普遍下降。–重庆本土开发商，这实际已经是重庆今年第四轮降价潮了，与前三轮相比，参与这次降价的楼盘那范围更广泛，目前已经近摆盘，同时降价幅度也较往前更大如果加上赠送车位等情况，现在已经有开发商降幅超过40%，有的更为严重。尽管如此，重庆今年秋季房交会依然难以扭转楼市颓势，坐高成交套数较去年方交互下降了70%左右，只有近年最高成交量的一成，