2011年10月份周口市房地产市场月报2011年10月份周口市房地产市场月报http://blog.sina.com.cn/shenlandichanhttp://www.zzsense.com地址(ADD)：郑州市经三路66号金成国际广场A座1006室电话(TEL)：0371-66616861666188612011年10月份周口市房地产市场月报目录第一部分宏观环境一、10月份楼市宏观资讯二、周口经济发展、城建规划资讯第二部分周口市房产市场宏观状况一、周口房产市场6-8月份预售情况二、周口市场重点监控楼盘信息汇总第三部分土地信息一、2011年10月周口市土地出让情况一览二、2011年10月份周口市住宅、商务金融用地成交情况三、重点地块分析第四部分市场动态一、2011年10月周口楼市动态第五部分本月市场情况总结http://blog.sina.com.cn/shenlandichanhttp://www.zzsense.com地址(ADD)：郑州市经三路66号金成国际广场A座1006室电话(TEL)：0371-666168616661886112011年10月份周口市房地产市场月报第一部分宏观环境一、楼市宏观资讯1、重庆10月1日起征收存量房房产税全国推广可能性大9月25日，重庆市地税局发布个人住房房产税申报缴纳通告，10月1日起将对主城区域内符合要求的存量商品住宅征收个人住房房产税，外地购房者将不享免税优惠。个人住房房产税税率分为0.5%、1%、1.2%三档，征收期为每年的10月1日—31日。对照政策：1．征收范围：主城九区行政区域（含高新区、经开区、北部新区）。2.征收对象：独栋商品住宅，新购高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。其中：新购高档住房是指2011年1月28日起购买的、建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含）以上的住房。2011年征税标准为9941元/平方米。3．税率：分为0.5%、1%、1.2%三档。其中：一是独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。二是在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。4．免税面积：以家庭为单位进行扣除，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。其中：1月28日以前购买的独栋商品住宅免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。5．每年应纳房产税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率6．征收期：每年的10月1日—31日。7．征收主体：应税住房所在地的地税机关。8．纳税义务时间：房产权属登记日期的次月起；税款按年计征，不足一年的按月计算应纳税额。http://blog.sina.com.cn/shenlandichanhttp://www.zzsense.com地址(ADD)：郑州市经三路66号金成国际广场A座1006室电话(TEL)：0371-666168616661886122011年10月份周口市房地产市场月报深蓝点评：房产税在近10年的争论中终于落地，立刻引起了业界震惊，特别是在目前市场不少有钱人把房产作为投资产品的时代，买房必涨的观念深入人心之刻，房产税将起到立竿见影的作用。“随着存量房产开始缴纳房产税，意味着重庆借助房产税新政，对房地产调控做到了全方位覆盖。”如果这一政策在重庆得到比较好的效果，在全国推行只是时间早晚的问题。2、多家银行上浮首套房贷利率，调幅范围5%-50%。继建行上浮首套房贷利率至1.05倍后，10月16日，不少中小商业银行也调整了首套房贷利率，包括光大银行、广发银行、深发展银行以及民生银行等。对上浮首套房贷款利率的城市盘点发现，各城市首套房贷款利率上调幅度差异较大。目前北京、上海、广州、深圳、杭州的大部分银行上调幅度普遍在5%—10%；而成都、济南在5%-20%；长沙、武汉则更高，为10%-30%；长春创各城市纪录，部分股份制银行最高上调50%，利率高达10.575%。不过，以上城市基本都实行根据客户情况实施差异化贷款利率政策，如北京建设银行，如需尽快放款，需要主动上浮利率到基准利率的1.1倍，即上浮10%。目前银行上浮首套房贷利率所覆盖的地区有北京、上海、广州、深圳几大一线城市以及天津、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、苏州等二线城市。有专家表示，银行这一举措对刚性需求的购房者影响较大，将让本不景气的楼市“雪上加霜”；也有专家表示，目前房价有下跌趋势，房贷风险高，银行根据风险调利率，上浮房贷利率在情理之中。目前，新乡市多家国有商业银行后发现，各大银行均已提高了首套房贷的利率，其中农业银行上调10%，中国银行上调5%，建设银行上调20%。深蓝点评：首套房贷利率上浮，除加重购房者的负担外，也将对楼市产生不小的影响。限购令落地后，将大批投资者挡在了门外，目前楼市主要依靠刚需支撑，在当下房价没有下降，购房成本尤其是贷款成本大幅上升的情况下，一些支付能力较弱的刚需购房者将被挤出市场，而这也将进一步加剧刚需购房者寄希望房价下跌的观望情绪。同时，贷款额度的吃紧，受伤的不仅是购房者，一些房地产开发商的资金也捉襟见肘，银行放贷难度越来越大，其它融资渠道也被封堵，开发商随时都面临着资金链断裂的危险，在这种情况下，开发商必须尽快出货才能回笼资金，房价在今年年底很有可能出现进一步下跌。3、银监会主席刘明康：银行可承受房价下跌四成银监会主席刘明康19日在CEO组织峰会上讲话时提到，最新的房贷压力测试结果显示，即使房价下跌40%，拨备覆盖率仍高于国际通行的110%标准，我国银行业房地产风险总体可控。刘明康表示，这与以下几方面因素密切相关。第一，我国银行体系房地产信贷资产占比相对较低。截至2011年8月末，银行业金融机构房地产贷款(包括土地储备贷款、开发贷款和个人住房按揭贷款)余额为http://blog.sina.com.cn/shenlandichanhttp://www.zzsense.com地址(ADD)：郑州市经三路66号金成国际广场A座1006室电话(TEL)：0371-666168616661886132011年10月份周口市房地产市场月报10.4万亿元，占各项贷款的比重为19.8%，这与许多欧美银行房地产及相关资产占比动辄占半壁江山的情况有很大不同。第二，我国对银行业房地产金融衍生产品控制有效，证券化产品数量极少，其它创新如集合信托与房地产贷款余额之比仅为4%左右，风险特征相对简单。第三，从房地产贷款具体结构看，目前约98%的个人按揭贷款“贷款房价比(LTV)”低于80%，按揭贷款平均“偿债收入比”为33%，超过1/2的按揭贷款和开发贷款都是在2009年二季度房价重新高企之前发放的，开发贷款的平均押品比例也达到189%，即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，覆盖率仍高于国际通行的110%标准。这些都表明，我国房地产贷款总体风险可控深蓝点评：今年以来，国家陆续出台了有关房地产的调控政策，尤其是“新国十条”的公布让房地产市场陷入谷底，银行房地产贷款风险不确定性也随之上升。4、温家宝：房地产调控成果仍需巩固10月21号到22号，在出席第八届中国东盟博览会期间，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在广西调研时强调，除了重视保障性安居工程建设外，还要重视和促进普通商品房市场的健康发展，增加普通商品房的用地供给。国务院总理温家宝10月29日主持召开国务院常务会议，要求各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。同时，要增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。深蓝点评：国家房地产调控政策近期不会放松，在未来相当长一段时期仍将保持高压态势。5、住建部：“继续加大保障房建设力度，完善保障房分配、监管制作”10月25日，住建部部长向全国人大常委会报告城镇保障性住房建设情况。报告称，截至9月底，今年保障房已开工986万套，占年度计划的98%，他表示，中国今年计划开工建设城镇保障性住房和棚户区改造住房1000万套，预计在11月底前能全部开工。深蓝点评：3年内在全国投资9000亿元建保障性住房，在一定时期内，会把房地产市场中的一些中间需求拉向住房保障方面，减少商品房需求，从而影响供求关系预期，在一定程度上导致商品房市场上更多的人观望或继续观望，乃至弃购，将导致房价进一步继续下降，总体来说，保障房的大量入市对商品房价格影响不容忽视。http://blog.sina.com.cn/shenlandichanhttp://www.zzsense.com地址(ADD)：郑州市经三路66号金成国际广场A座1006室电话(TEL)：0371-666168616661886142011年10月份周口市房地产市场月报6、住建部：住房信息完善后将取消限购10月27日，住建部部长姜伟新在人大常委会会议上表示，楼市限购政策是行政办法，是不得已而采取的办法，目前住建部正在建设城镇个人住房信息系统，完善之后将取消限购。此外，基本住房保障制度也将逐步转移到以货币补贴为主。住建部副部长齐骥在会上指出，目前正在积极联合各个部门，研究修订公积金条例工作，放开个人提取公积金用于支付住房租金的规定。允许缴存人提取自己的公积金来支付房租，但是只有房租占收入的一定比例以上才允许提取公积金去缴纳。深蓝点评：用行政措施进行调控从来是治标不治本的办法，房产税若早日实施，或许能对