毕节市房地产市场状况二0一一年十一月1目录第一章毕节市宏观环境状况第一节城市概况第二节宏观经济状况第三节城市规划及发展趋势第二章毕节房地产市场状况第一节历年来固定资产及房地产开放投资第二节2010年毕节房地产市场回顾第三节历年毕节房商品房价格走势第四节目前典型楼盘状况第五节2012年毕节房市走势预测2第一章毕节市宏观环境第一节、城市概况一、地理：毕节市位于川、滇、黔三省交汇处，是黔西北的大门。全市总面积3414.9平方公里，辖27个镇、8个乡（其中民族乡6个）、6个办事处，节节市位于东经104度51分105度55分，北纬27度3分27度46分的川、滇、黔三省交汇处，是黔西北的大门；是黔西北政治、经济、文化中心；是毕节地委、行署所在地。北邻四川的叙永、古蔺，西接云南镇雄、威信，是川、滇、黔接壤地区商品集散地，全市地势西高东低；东部和南部与本省遵义市、贵阳市、安顺市、六盘水市接壤，西部和北部与云南省、四川省毗邻。古代是夜郎文明、水西文化繁盛之境，如今是我国西部大开发拉开序幕的地方。二、人口毕节市总人口约130万，其中，农业人口约110万，劳动力资源约80万，剩余劳动力约30万，城市人口达到30万人；聚居着29个民族，占人口总数的10.5％，其中，穿青人、蔡家人、羿人为未定民族。2005年有专业技术人员12307人。其中：中级技术职称2102人。地处黔西北交通咽喉，人口稠密，但城市人口相对较少。3附2009年毕节及周边人口比较图三、交通：毕节市位于川滇黔三省交界处，是西南的重要出海通道。长期以来，由于交通运输主要依靠公路，经济社会发展受到制约，其优越的区位优势和丰富的资源优势没有得到充分发挥。目前，毕节市已开工建设和即将开工的交通项目，涉及机场建设、高速铁路、国家高速公路和地方高速公路。按照规划，成贵快铁，毕威、厦蓉、毕镇、杭瑞等快速干线通道将在“十二五”期间建成以及毕节机场建设。5年后毕节市综合交通网络基本形成，届时，毕节市将成川滇黔区域交通枢纽。数年以后，毕节市的交通将四通八达，交通运输骨架网络将全面形成，毕节市将成为西南地区重要的交通枢纽中心。这对开发毕节市丰富的人文和自然资源，促进毕节市在更大范围、更宽领域的对外交流合作，实现毕节市经济社会跨越式发展和快速崛起，具有深远的影响。毕节市中心城区是毕节市的政治、经济、文化以及信息服务中心，是川、滇、黔三省交界地区的重要节点城市和商贸、物流集散地，是以能源工业、循环经济产业为主，山水特色突出、生态良好的宜居城市，现阶段人口接近40万，面积34平方公里。1、公路城市环线以高速公路与城市干道网接近方格网，由北外环路、环城东路、东外环路、毕海大道、毕甘大道构成。中心区形成“八横十一纵”、海子街片区形成“三横十纵’、双池走廊片区以贵毕大道为主4形成“三横七纵”、小坝片区形成“三横五纵”、甘家桥-南箐片区形成“三横五纵”、松林片区形成“六横七纵”的干道网。附毕节市交通道路图2、铁路成贵快速铁路：2009年开工建设，项目建设工期为5年。全线正线长509．053公里，其中贵州境内约192．3公里，毕节地区境内约117公里。根据交通部《国家重点公路建设规划》，经过毕节地区的国家高速公路项目有杭瑞高速和厦蓉高速公路，形成横贯东西、纵贯南北的公路主骨架。另有贵州省高速公路网规划的毕节至威宁高速公路是毕节地区近期重点建设的项目之一，连接杭瑞、厦蓉两条国高。52、机场毕节机场为4C级民用机场，距离毕节市18公里，今年4月20日，毕节机场飞行区土石方及地基处理工程施工中标单位及检测中标单位进场，标志着毕节机场建设进入了实质性破土动工阶段。2009年7月21日，国务院和中央军委批复立项建设毕节机场。根据民航西南地区管理局批复的初步设计，毕节机场为4C级民用支线机场，选址大方县响水乡飞雄村，距毕节市中心直线距离18公里，总投资约为7.98亿元。按照计划，毕节机场今年4月份全面开工后，力争于2012年10月1日建成并试飞，开通北京、上海、广州、深圳、成都等各大城市航线。机场效果图第二节、宏观经济状况一、历年各项经济指标毕节市中心城区作为毕节市的中心，在宏观经济上取得了非凡的成就。特别是近年来，随着毕节全市经济的不断发展，其经济总量迅速跻身全省前列，主城区的经济更是得到显著提高，每年各项经济数据保持平稳较快增长。6图一：毕节市主城区“十一五”期间经济和社会发展主要指标完成情况2005年2006年2007年2008年2009年2010年指标单位速度速度速度速度完成完成完成完成完成完成速度(%)(%)(%)(%)(%)生产总值亿元58.8159.0913.6470.9615.0389.5914.03101.516.36122.4516.8人均生产总值元4014456514555022670321805221964119.7财政总收入亿元3.1703.58813.214.35721.44.41361.36.55848.5911.5375.82地方财政收入亿元2.4892.80912.933.44722.682.7061-21.495.29155.759.5981.26全社会固定资亿元8.3615.1364.9923.2953.9336.2155.4754.8443.6794.271.77产投资城镇居民人均元7225797611.511019827.861228820.49130546.23143009.54可支配收入说明：在十一五期间，毕节市主城区的生产总值增长率始终保持在15%左右，五年间城镇居民人均可支配收入翻了一番。随着经济的迅速增长，财政收入的不断增加，相应地带动了固定资产投入的大力增加。7二、城镇居民恩格尔系数历年毕节城镇居民恩格尔系数图历年来恩格尔系数恩格尔系数42.00%40.26%41.09%41.06%40.00%39.76%38.00%37.41%36.00%34.00%2006年2007年2008年2009年2010年说明：从毕节市历年来恩格尔系数可以看出，整个区域随着经济在不断的增长，但仍然发展楼后，随着消费的增高，使得恩格尔系数居高不下，人民剩余可支配收入有限。三、经济发展动向1、大力发展城市经济和产业大力发展能够与城市融合发展的高新技术产业和劳动密集型产业，依托工业园区集聚发展煤化工、煤电一体化、机械制造等现代产业，积极发展附加值高、就业容量大、经济效益好的新型工业以及其它都市型工业；围绕中心城市、产业集聚区和交通干线，大力发展现代服务业和新兴服务业，重点建设特色市场带、金融中心、物流中心、文化中心、会展中心、商务中心、科教中心、现代物流园区和物流基地，加快构建城市新区、毕节老城区和大方县城三大城市商圈，着力把毕节市打造成为全省西北部的商贸流通、金融服务、会议会展和物流中心。加强中心城区教育、卫生、福利、文化、体育等社会公共服务设施建设，推动社会服务资源向基层和社区转移。加快建成虎踞山公园等一批片区公园，新建一批水冲式公厕、洗车场、垃圾转运站。力争到2015年，全市城镇人均道路面积达到10平方米以上，城市建成区绿地覆盖率达到35％以上；城镇供水普及率达到98％以上；重点城镇污水集中处理率达到80％左右；城镇生活垃圾集中收运率达到8100%以上，生活垃圾无害化处理率达到80%以上2、大力发展旅游业准确定位、统筹规划、整合资源、打造品牌，加强旅游资源开发，全面提升旅游业的竞争力、整体水平，形成新的经济增长点。充分利用区位优势、客源市场以及特殊的生态环境，发展休闲度假旅游、乡村体验旅游、自驾车旅游、户外运动旅游和高档康体旅游，积极开展商务、会务接待服务。转变旅游经济发展方式，创新旅游开发方式、管理方式和服务方式。实施旅游精品战略，重点发展生态旅游、乡村旅游、民族风情旅游、红色旅游。广泛调动各方面积极性，努力扩大旅游业发展规模。到2015年，力争把毕节市打造成为黔西北地区生态、避暑和运动休闲旅游的重要基地，旅游总收入年均增长30%以上，达到50亿元，接待国内外游客500万人次，年均增长20%，游客平均停留时间提高到2天以上，旅游商品销售收入占旅游总收入的20%以上。带动全市相关产业发展200亿元左右。旅游直接就业6千个左右，带动社会就业机会4万个左右。三、城市规划及发展趋势1、发展规划按照《毕节市城市总体规划2009-2030》实施纲要，在人口规划上：毕节市中心城区在现有人口的基础上将发展为拥有65万人口的中心城市；在规划布局上：将以白马山森林公园为绿心，以自然山林、农田菜地、生态绿地为分隔，围绕森林公园分片组织、集中布局，形成“一心五片”的组团式城市空间形态。一心指中心区，五片包括海子街片区、小坝～中屯片区、鸭池～梨树片区、松林片区西片、甘家桥片区。中心片区：包括老城区和德沟组团。老城区主要强化政治、文化、商贸、金融、信息、通信等，是综合型片区和城市中心。城市建设用地25.8km2，其中居住用地11.3km2。片区人口42.5万人左右。海子街片区：主要发展城市居住生活、商贸等功能，疏解中心区一定的职能，是综合型片区和城市的副中心。建设用地6.3km2，其中居住用地2.9km2。常住人口11万人。预留城市环城高速、隆黄铁路走廊。9鸭池～梨树片区：是工业、仓储、物流混合区，形成城市新型循环经济产业布局集聚区，利用梨树城镇布置一定居住功能。建设用地为13.1km2，其中居住用地1.3km2。片区人口6万人左右。甘家桥片区：分为草堤和十八2个独立组团，分别以居住、建材工业职能为主。建设用地为3.2km2，其中居住用地0.8km2，片区人口3.0万人。小坝～中屯片区：以小城镇为载体，建成城市片区，并发展成为城市新型工业集中区。建设