杭州市场形势分析月报（11月版）杭州谷子哥QQ：2811944281前言11月，房产正入冬冬天到了，春天还有多远？2目录u宏观环境分析关键词导读u市场趋势研判l制造业进入衰退期，政策转向保增长u竞争形势分析l媒体报道：鄂尔多斯楼市崩盘l调控政策不动摇，房价政策底在哪？3宏观经济数据解读12注：国家统计局每月15号发布12注：数据发布日期每月15号10中国GDP10中国CPI8866CPI3%CPI5%4422通过膨胀严重通货膨胀0012注：国家统计局每月1号发布10中国PMI指数p10月份将下降在5.5%，交行金研中心预计11月份下降到84.3%。从数据来看通货膨胀的压力开始减轻，开始呈现下行6通道。CPI下降不代表物价下降，但对于国家放松货币流动4性提供了较好的依据；2p1-10月6次提高存款准备金率、3次加息；11月央行0公布：2011年12月5日起，央行存款准备金率，由2011年6月20日的21.5%下调至21%，信贷等流动性有所放p3季度GDP增幅为9.4%，中国经济增长处于持续减速趋势中。宽。中央经济工作会议召开在即，调控方向由控通胀向保增大环境对产业发展和投资预期负面影响较大。长寻求平衡。经济增长速度呈现收缩下降趋势，p中国制造业采购经理指数（PMI）11月数据为49.0%，环比下降1.4个百分点，2009年3月以来首次跌入50%临界点，说明保增长成为2012年得经济重心；造业经济总体有所回落，开始进入衰退阶段，对GDP影响较大预期政策面将逐步好转。4国内主要城市房价指数中国房地产指数系统百城住宅价格指数p中国房地产指数系统10月份百城住宅价格指数：1、2011年11月，全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，与10月相比下降0.28%；2、百城中，57个城市环比下降，43个城市环比上涨；3、涨幅居前城市：威海、烟台、汕头、包头、太原；跌幅居前城市：宁波、江门、无锡、西安、东营4、宁波和杭州房价，同比下跌近5%5、11月份为2011年新政后连续第三个月房价环比下降，说明政策对调控房价的作用开始显现，房价处于下降通道11月全国主要城市房价持续下调，房价进入下调通道政府对房价的调控目标已经初步实现；预计经济保增长将成为5政府调控重心重要信息速览媒体信息导读1、鄂尔多楼市斯盘腾讯财经11月25日《财经观察》专题：鄂尔多斯，鬼城房价崩盘鬼城房价三折起“不是小跌，不是成交量冰冻，而是大跌七成。据透露，鄂尔多斯新城康巴什楼市开始——腾讯财经全面崩盘。“以当地金信翰林苑项目为例，其二手房价此前都在10000元左右，而现在市价仅3750元。”11.25房价现象：房价疯长之后的极度深寒2006年2007年2009年2010年2011年1200元50008000元/方9000元/方开始跳水各种原因：过度投资、投机，吹起无支撑的房产泡沫1、鄂尔多斯地产企业442家，几乎每家能源企业都有房地产开发业2、鬼城：地上项目总建筑面积322万平方米，预计到2011年年底，新区总竣工面积672万平方米。居住人口2.86万人3、开煤矿和拆迁补偿，让鄂尔多斯人有钱起来；他们又通过民间借贷，将钱投向了房地产和煤炭。房地产、煤矿与民间资本由此纠缠至深，一损俱损；2010年后，鄂尔多斯新开楼盘通常70%的资金来自民间借贷鄂尔多斯的崩盘对当前楼市影响深远，对购房者信心影响巨大；启示：以前——8折价很震撼；现在——成本价不够看；未来——亏本价才下单重要信息速览媒体信息导读2、买房降价补偿12月2日报道：承诺：房价下调，可以选择补差价或退房开始国内蔓延金地北京房山项目承诺：“如果您发现后期楼盘的价格比现在低，您可以选择补差价或退房的形式补偿。”——第一财经日深圳绿景地产承诺：购房满三年的业主，不论房价是涨是跌，只要提出申请，我们都以签报订合同价回购原售物业p案例一：11月21日，南京宏图上水庭院39号楼即将开盘p案例二：11月17日，鄂尔多斯项目天誉国宝宣布：买房销售。和之前不一样的是，开发商将和购房者签订一份特子的新业主可以享受最低6.6折的优惠，过去买房子的老业别的“承诺书”，承诺在开盘后的一年时间内“如果价格主，也会按照优惠后的差价全额赔偿。同时承诺：到2012下调，购房者可以享受到与下降幅度同等的差价补偿”。年5月1日的购房保障计划——继续降价，继续差额补偿。p延伸：上海新城公馆、深圳龙华花半里、杭州华元房产旗下7个楼盘等先后推出了此类促销活动，据悉销售成绩较p利：解决老业主的“房闹”，安定新客户的心，促进销售好。长沙的星语林阿普阿布项目甚至承诺降价双倍赔差价。p敝：风险较大，对业主来讲单纯‘降价补偿协议’的法律根据链家地产市场研究部统计至12月1日，全国至少有效力难免会有所折扣；对开发商来讲，如何界定房价涨跌20个城市30余个楼盘加入降价补偿潮。标准、如何界定补偿标准尚有许多不确定风险房价降幅期望增高、购房信心不足是楼市低迷关键；此招有利有弊，效果如何看华元房产重要信息速览媒体信息导读3、全国降价补偿潮延伸11月14日《住宅杭州网》报道：杭城首现“降价补偿”华元旗下七盘集体大打折杭州华元7盘降价表现一华元房产于11月14日召开新闻发布会，宣布旗下主推楼盘都会“一降到底”，并对其般中四个楼盘实行“降价补差”：从购房之日起到交付前六个月，如果再降价则补偿差价。楼盘名称物业类型折扣补偿承诺p本轮降价涉及华元旗下7个楼盘，包括公寓、排屋、酒店式公寓、商铺多种领骏世界酒店式公寓7.7有物业类型；蒙卡岸住宅8.3有p4个楼盘补偿承诺：成交之日起至交付前6个月，再降价则补偿差价。天鹅堡酒店式公寓8.5有爱丁郡住宅8.3有（对之前购房老业主无任何承诺）p据开发商透露，蒙卡岸和爱丁郡这两个楼盘的土地价，以及前期、工程、营邻里人家商铺7.5销等等成本，两者目前价格都已经跌破开发成本。玉榕庄排屋7.8p11月华元旗下项目成交数据37套，其中住宅24套。统计项单位6月7月8月9月10月11月12月美林公馆精装住宅8期初可售套数(套)1323125512741250131913501313本期新增套数(套)042301159700均价(元/本期新增　15203319991499416079　　㎡)期间成交套数(套)6823544666372均价(元/期间成交14890202151837615239147971599618854㎡)从目前数据来看，华元降价补偿措施并未取得显著效果、相反11月成交量走低；降价补偿有待市场验证重要信息速览媒体信息导读4、水井坊抛售项目，10月29日：水井坊(600779)发布公告称：拟剥离郫县房地产开发项目(公司全资子公司全面撤出房地产成都聚锦商贸有限公司在郫县拥有商住用地535　亩，账面土地成本约5.3　亿元，目前尚未开发)，为此授权管理层聘请中介机构进行资产评估，并拟订相关剥离方案。——经济观察报　　该公司董秘张宗俊接受本报记者采访时称：公司将专注酒类业务，不再从事房产业务。p据悉：万马集团下属万马房产全面销售土地及在开发项目1、房地产业大洗牌，资金实力偏弱的中小房，全面撤出房地产业；企逐步退市p据悉：莱茵达房产正在出售位于余杭镇某住宅项目的股权2；、洗牌是个行业格局重组的时机，是实力企p据报道：恒顺醋业、金发科技、西部矿业等跨行业进入房业扩张的时机：要不要抄底、抄多少底？地产的上市公司宣布离开或打算撤离房地产行业3、洗牌之后的市场，集中度将更高、市场将p链家地产统计数据：“截至10月份，对北京、上海、天更专业化、规范有序津和重庆四大产权交易所挂牌交易的房地产企业进行不完全统计显示，产权交易所挂牌出售的房地产企业或项目总4、预期：房价暴涨的局面将得到控制，房产的数超过600宗。而去年同期则不足一半。其中挂牌价格超投资、投机价值将降低过5000万元的项目共有40个，12个项目超过1亿元，总共转让金额超过100亿元。”重要信息速览媒体信息导读1235、住建部知会地方政府，月日报道：　住建会在知会地方政府对到期的限购令原则上进行延续的同时，住建部还知会地方政府，不对现有已出台的地方调控政策进行方向性调整的总体精神。在中央限购令到期延续经济工作会议前夕，政府企业、中央地方之间博弈最为激烈的楼市调控，仍看不到放松的——中国经营报迹象。p近十个城市的限购政策将于今年年底到期，包括厦门、福州、海口、青岛、石家庄、合肥、中山、苏州等城市在颁布“限购令”时都曾明确，12月31日为限购政策执行的“有效期限”。p2011年2月28日由杭州市政府发文的杭州“限购令”，未在文件中说明限购令的终止时间。因此在政府不正式发文终止限购令的前提下，限购令无到期问题。1、住建会的知会，再次明确了中央政府的持续维持调控力度的精神。2、预计在未来半年中央换届选举前，政策难以转向3、此信息给予了未来房价看跌的购房者信心“房价还要下调”，何时才是底？重要信息速览媒体信息导读6、温家宝首提“下调”政策11月7日：11月7日电据凤凰卫视报道，国务院总理温家宝当地时间6日下午在俄罗斯称：房价已松动，调控绝不可圣彼得堡表示：房地产调控已经进行了两年,房价这一个月已经开始松动，但调控绝不可有以有丝毫动摇丝毫动摇，要使房价回归到合理的价格。温家宝特别强调，对于房地产一系列的调控措施，绝不可有丝毫动摇。“我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”温家宝说。——地产中国网分析：自9月份开始，中国百城住宅价格已经环比下调，部分城市如北京、上海、杭州均有不同程度下调，房价下调已经成为既成事实。温总理强调：目标要使房价回归到合理的价格，这跟2010年5月提出：坚决遏制房价快速上涨的论调，完全是两个概念。“回归到合理的价格”