2011年11月南京新景祥业务发展与咨询顾问中心2011年前三季度市场回顾及未来走势预判www.xjx.cnNewVisualAngel市场趋势研判开发商应对策略宏观经济背景分析全国及南京房产政策调控背景下的市场现状54312目录contents如果推出QE3，对新兴国家市场来说很有可能造成两个效应：其一，会导致大宗商品价格上升；其二，会导致大量热钱继续涌入新兴国家市场，从而催生资产泡沫。目前宽松货币政策已被强势确立，欧美国家一致将汇率问题提高到重要地位，再度逼人民币升值才是关键。????2011年8月10日，美联储宣布维持利率水平不变，其对美国经济的措辞变得更加悲观，QE3预期升温；2011年8月4日，纽约股市恐慌情绪蔓延，道琼斯指数收盘暴跌500点以上。使“美国濒临再陷衰退的边缘，推出第三轮量化宽松”的传言再度来袭。2011年11月3日晚间消息，欧洲央行宣布，将基准利率(主要再融资操作利率)下调25个基点，至1.25%。决议将于11月9日起生效。此举意在应对欧洲经济增长放缓和由欧债危机导致的信贷市场紧缩。4季度海外宏观策略中全球政策将再次走向宽松，投资者风险偏好将逐渐恢复。的缩写，第三次量化宽松QE3:athirdroundofquantitativeeasing[外部环境]在当前欧债危机加剧、美国经济复苏疲软，全球政策将再次走向宽松，外需的大幅下降是最大下行风险??2010年第四季度起出现下降回调放缓2011年三季度GDP增速为9.4%，数据显示，自去年以来我国经济增长逐季放缓，其原因有二：一是宏观政策主动调控。为缓解通胀压力、抑制资产价格泡沫，加大节能减排力度和清理地方融资平台，去年以来宏观调控政策不断收紧，央行多次提高存款准备金率和存贷款利率，控制信贷规模，对抑制经济景气扩张起到了明显的作用；二是基数因素。2009年到2010年一季度，GDP增速不断抬高。PMI指数2011年第三季度为152.8，PMI自去年四季度以来连续回落。新订单指数减小，预示着制造业增长前景谨慎，企业生产将放慢；同时“去库存化”压力明显增大，双重因素造成工业生产减速的可能性较大。数据来源：国家统计局公布数据2010年一季度-2011年三季度中国GDP走势[总体经济]国民经济景气下滑，GDP增长小幅放缓。企业库存创历史新高，工业生产和经济增长面临着向下调整的压力翘尾因素数据来源：国家统计局公布数据PPI食品价格走势CPICPI2010年1月-2011年9月CPI、食品价格走势图2010年1月-2011年9月CPI及PPI走势图1.52.72.42.83.12.93.33.53.64.45.14.64.94.95.45.35.56.46.56.26.13.76.25.25.96.15.76.87.5810.111.79.610.31111.711.511.714.414.813.413.41.52.72.42.83.12.93.33.53.64.45.14.64.94.95.45.35.56.46.56.26.14.35.45.96.87.16.44.84.34.356.15.96.67.27.36.86.87.17.57.36.52010年1月2010年4月2010年7月2010年10月2011年1月2011年4月2011年7月036912152010年1月2010年4月2010年7月2010年10月2011年1月2011年4月2011年7月0246810?????通胀压力居高不下我国物价正在由结构性上涨向全面上涨转化，不仅食品和居住价格快速上涨，而且非食品价格也在上涨且涨幅不断增大。今年前6个月，除食品和居住之外，包括烟酒及用品、家庭设备用品及服务、医疗保健及个人用品、交通通信等四大类消费品价格涨幅均一直为正，物价全面上涨的特征越来越明显。流动性总体过剩的局面不会改变，物价上涨的货币条件和基础依然存在；PPI增长较快,前6个月上涨7%，向下游传导压力依然巨大，传导的过程还将持续。三季度CPI比二季度回落的主要原因在于翘尾因素的影响，而非新涨价因素的减少，说明通胀压力不会从根本上得到缓解。食品价格将维持在高位运行受自然灾害频发、游资炒作等因素的影响，短期内大米、蔬菜、水产品和中药材等价格很难下降。由于猪肉在我国消费篮子中的比重高达9%，近期和未来一段时间猪肉价格的高涨对CPI的影响也不容忽视。市场普遍认为未来消费者价格指数(CPI)同比涨幅将继续回落，预计全年涨幅为5.5%左右，但CPI技术性回落并不意味着通胀形势得到有效缓解。[通胀走势]全国消费物价正由结构性上涨向全面上涨转化，通胀压力居高不下，第四季度CPI同比降幅预期回落注：2011年新增人民币贷款为9月底数据，虚线为全年预测值。数据来源：中国人民银行公开数据2008－2011年1-9月新增贷款走势（单位：亿元）2006－2011年9月M2（广义货币量）走势（单位：亿元）下行相呼应，都代表了货币政策的微妙变化，标志着货币政策正式由偏紧转向中性。1数据来源：中国人民银行公开数据1.631.571.511.781.8211.21.41.61.822006年2007年2008年2009年2010年2006－2010年货币流通速度（M2/GDP）走势月日至日，温家宝先后召开四次经济形势座谈会，期间虽然坚持宏观调控的基本取向，但已表示根据形势变化提高政策的针对性、灵活性、前瞻性；月日央行通过公开市场发行年期品种发行利率较前一周下降个基点至，为个月来首次下滑。74111020313.96%15备注：房地产价格与货币流动性之间有较高的正相关性，相关系数达到0.8；2009年以前十年的平均货币流通速度在1.6左右。1???2010年新增信贷下降流动性趋紧2009年上半年超常信贷投放导致流动性泛滥局面，2010年以来央行不断调高存款准备金率，促使新增贷款大幅回落，货币流动性将趋紧；政策面上，央行近期不断强调将继续维持2010年以来紧缩的货币政策，整体经济增长持续面临下调压力；2011年实体经济增速回落货币或实际宽松总理讲话和3年期央票招标利率[货币环境]2010年以来货币政策紧缩，在通胀压力和经济下行趋势下，2011年第三季度货币政策微妙变化，由偏紧转向中性数据来源：国家统计局公布数据2010.1-2011.9消费者信心指数对比2010.1-2011.9社会消费品零售总额增速对比104.7104.2107.9106.6108108.9107.8107.3104.4103.8102.9100.499.999.6107.6106.6105.8108.1105.610590929496981001021041061081102010年1月2010年3月2010年5月2010年7月2010年9月2010年11月2011年1月2011年3月2011年5月2011年7月1422.11818.518.718.317.918.418.818.618.719.119.911.617.417.116.917.717.21717.7101112131415161718192021222324252010年1月2010年3月2010年5月2010年7月2010年9月2010年11月2011年1月2011年3月2011年5月2011年7月2011年9月???2011年社会消费品零售总额增速维持在17%左右，明显低于去年18%的平均增速，今年在人民生活水平、社会消费品购买力、货币流通速度几个方面，相对去年有所放缓。制约消费增长的因素较多：一是房地产调控、部分城市汽车限购等政策还将延续，汽车、住房两大消费升温的可能性很小。二是物价水平继续保持高位，消费者消费下降，消费信心遭受打击。2011年3月起，消费者信心指数出现上升，不论是名义增长还是实际增长，今年消费都显著放缓，并且消费需求本身比较稳定。[消费水平]2011年人民生活水平、社会消费品购买力、货币流通速度相对去年增速放缓，消费显著放缓高位运行保障房建设加快数据来源：国家统计局公布数据4万亿经济刺激计划政策由极度宽松变为适度宽松???2011年一季度起，固定资产出现较快增长，2011年二季度以来，投资增长高位运行。有利因素包括：一是保障房建设加快。今年国家计划投资建设1000万套保障性住房，相当于去年商品房销售面积的64.5%，带来1.3万亿元投资。但截至5月底，全国保障房项目总体开工率仅为34%。二是下半年为是施工旺季，许多“十二五”项目在二、三季度上马。抑制投资的因素：一是货币政策总体偏紧，投资资金不再“不差钱”。二是民间资本投资机会有限，资本“漂移”现象严重。三是随着成本上升、利润减少，制造业投资放慢。综合考虑，预计四季度，固定资产投资将较快增长，增幅与二季度持平。2011年，中国保障性安居工程住房建设规模将达1000万套，相比2010年的590万套，增长70%，保障房建设规模创历年之最。2011年保障性安居工程投资将超过1万亿元，占全国房地产投资规模的20%。投资增长高位运行，保障房建设加快推进中国保障房建设开始驶入“快车道”[投资结构]2010年起，货币政策由极度宽松向适度宽松转变，固定资产投资增速放缓，2011年保障房建设规模将创历年之最，带动固投及房地产投资绝对值同步上行取消部分商品出口退税，抑制出口自7月15日起，取消部分商品出口退税，涉及钢铁、玻璃、农药、橡胶等四大类406个品种。2进口快于出口，外贸顺差继续减少2数据来源：国国家统计局公布数据进口贸易增长率出口退税政策的变化2008年8月1日2010年6月22日部分纺织品、服装的出口退税率由11％提高到13％；部分竹制品的出口退税率提高