2011.11.24保利地产2011年年度策略会坚定看好房地产行业发展前景Ⅱ未来经营策略ⅢⅠ发挥优势，稳定增长坚定看好房地产行业发展前景Ⅰ????房地产行业中长期向好发展的根基未变房地产行业经济支柱地位未变住房供应体系日趋完善调控效果已逐步显现??1、城镇化快速推进至少支撑行业15年快速增长发达国家经验表明，城镇化率在达到65%之前城镇化将快速推进，引发社会资源向城市集聚，奠定了房地产行业快速发展的基础。据统计，2010年中国城镇居住人口接近6.66亿人，城镇化率约为49.68%，尚有15个百分点的快速成长空间，按每年1%的城镇化速度计算，可支撑房地产行业15年的快速增长。一、房地产行业中长期向好发展的根基未变??2009年城镇住宅面积131亿平米，户均居住面积不过60平方米，处于“初步脱困”水平，若按户均居住面积90平米计算，尚有65亿平方米住宅缺口，潜在购房需求巨大。城镇居民的人均可支配收入由2000年的6280元持续增长至2010年的19109元，年复合增长率达11.8%，随着经济的发展、人口结构的转变，中国将进入劳动力成本快速上升的周期，这将大大提升了城镇居民的购买力，激发了潜在购房需求。2、可支配收入增长提升购买力，激发潜在购房需求???2004年之后，房地产调控成为常态供不应求是行业的主基调调控抑制了投机，促进了市场规范，延长了行业景气周期3、政府调控将延长行业景气周期??二、房地产行业经济支柱地位未变本轮调控目的是防止社会资源过度向房地产行业集中，但房地产的经济支柱地位并未改变。中国经济结构调整，短期内难以实现从“出口和投资导向型”向“内需拉动型”的转变，经济增长对投资的依赖程度较高。房地产涉及钢铁、建材及家电家居用品等众多上下游产业，其健康发展对拉动投资、稳定经济具有重要作用，短期内经济支柱地位不会改变。三、住房供应体系日趋完善??十二五规划提出3600万套保障性住房建设目标，到十二五期末，全国城镇保障房覆盖面将达到20%，有效解决低收入群体的住房需求。在行业调控和税收政策引导下，144平米以下中小户型普通住宅成为市场供应主流，有效满足了集中度最高的市场中端需求。住房供应体系的完善，有利于满足居民不同层次的住房需求，缓解民生和社会问题，从而改善房地产行业发展环境。?1、本轮调控是以效果而非持续时间来衡量，随着调控的深入，市场出现了销售放缓、价格下行的情况，房地产行业资金面日趋紧张，土地市场成交低迷，市场走势正朝着政府调控的预期方向发展。4月以来，70大中城市平均房价环比指数持续回落，并于10月份年内首次出现负增长，下降0.14%。四、调控效果已逐步显现89%98%97%房地产资金来源=房地产开发贷款+房地产信托融资+房地产销售房地产资金支出=土地购置费+房地产开发总投资126%114%111%114%来源/支出17537227603302835350487026753859365房地产资金支出22156260133670431556556806623057595房地产资金来源年份2005200620072008200920102011年1-10月??行业资金面日趋紧张，资金来源与支出的比值已持续下滑至97%的较低水平，仅优于2008年89%的最差水平。土地成交低迷，上半年成交4.6亿平米，同比增长16.4%；下半年，随着调控效果的显现，商品房成交量持续萎缩，行业资金压力凸显，企业拿地意愿降低，土地成交2.3亿平米，同比下滑21.4%。2、虽然短期行业调控政策不会转向，但随着调控效果的持续显现，未来调控政策局部放松或可预期。发挥优势、稳定增长Ⅱ把握市场机遇，灵活应对市场变化完善区域布局以普通住宅抢占市场充分发挥资金优势突出的盈利能力住宅和商业双轮驱动稳步实施????????清晰稳定的战略规划2002年，公司股改时便确立了“三个为主、两个结合”的发展战略，明确以房地产开发为主、以中心城市为主、以普通住宅开发为主，开发性收入和经营性收入相结合、资产经营和资本经营相结合的发展方式，成功把握行业发展的黄金十年，依托资本市场，实现了跨越式发展。灵活应对市场变化年初调控政策出台伊始，公司便第一时间进行项目排查，要求调整所有项目产品定位，压缩高档、大户型产品比例，提高中小户型产品占比。该调整得到切实有效的执行，确保了公司今年产品的适销对路。一、把握市场机遇，灵活应对市场变化2011年1-10月，公司新增容积率面积752万平米，新增郑州、合肥两个战略布点，并以杭州为中心进入宁波；以成都为中心进入德阳；以长春为中心进入通化，进一步完善了区域布局。截至目前，公司全国布局已经覆盖到39个城市。二、完善区域布局1、以中心城市为主完善区域布局24.484.2460.3736.7766.7332.1647.9175.25销售额98965918102011项目个数46.279.3365.0939.0141.6129.0355.2680.33销售额6874575172010项目个数25.871.7660.8935.5218.0885.5324.8721.93销售额6653441142009项目个数广东北京辽宁华南武汉上海重庆成都公司一直坚持区域纵深发展，以已进入的中心城市为中心，逐步向周边经济发达的二三线城市扩张，打造城市群，实现多项目运作的规模经营。截至2011年10月，公司设立两年以上的区域公司，均实现4个以上项目运作，区域经营规模的扩大有力保障了公司销售业绩的稳定增长。2、做大做强区域中心，实现规模化经营25%25%22%144平米以上19%25%23%120-144平米29%26%32%90-120平米户型结构占比27%24%23%90平米以下200920102011三、以普通住宅抢占市场公司产品始终定位为中小户型为主的普通住宅，历年产品结构中小户型占比始终在60%以上。2011年，144平米以上大户型产品占比较2010年下降3个百分点，120平米以下中小户型占比上升到55%。2011年1-10月，公司实现签约面积556.22万平方米，同比下降0.78%；实现签约金额626.95亿元，同比增长24.59%。签约均价11272元/平方米，较2010年9612元/平方米均价提升17%。???获取信贷能力强，贷款成本低于行业平均水平截至目前，公司新增贷款327亿，新增贷款平均成本为基准利率上浮12%，低于行业平均水平。房地产基金规模持续扩大2011年“信保基金”资金募集规模持续扩大，目前基金规模已达60亿元。谨慎运用信托融资今年截至目前，公司通过信托方式获取资金约15亿元，占各项融资总额仅约4%，由于信托融资成本较高，公司目前多选择低成本的信贷融资以及共担风险的股权融资为主要融资模式。四、充分发挥资金优势1、资金来源多元化截至目前，公司实现销售回笼资金571亿元，新增贷款327元（净增加贷款99亿元），完成项目投资562亿元，其中支付土地价款318亿元。目前公司有未付地价117亿元，但今年已实现资金净流入137亿元，加上期初余额126亿元，资金相对宽裕。2、资金相对宽裕、平衡情况良好137826.91594.9544.7380.70%66.80%20111-10年月513515.473.341203.12010年78.98%63.27%628.7298.339.98245.12009年69.98%50.77%指标资产负债率负债总额其中：预收账款一年内到期借款长期借款、公司债剔除预收账款后资产负债率截至2011年10月，公司有息负债为681.73亿元，占总资产比例为34.49%，剔除827亿元预收账款后，资产负债率为66.8%，一年内到期借款为137亿元，占有息负债比例为20%，占负债总额8.6%，短期偿债压力较小。3、负债结构合理，短期偿债压力小??截至2011年三季末，公司土地储备容积率面积达3332万平方米，可满足公司未来2-3年的发展需要，绝大部分货量分布在经济发达的一二线城市，区位优势突出。公司一贯执行严格的立项标准，除北上广个别项目外，均要求不低于20%的税前成本利润率。五、突出的盈利能力1、优质的土地储备??公司灵活运用概念地产、股权收购和合作、一级转二级、底价竞拍等方式获取土地资源，2011年21个新增项目中有14个以底价获取，其他项目也均在底价附近获取，平均楼面单价2697元/平米，成本优势突出。2、土地成本优势突出3、严控成本、费用公司通过大力推广集团采购、推动建立与主要供应商的战略合作关系，降低公司采购成本。年内管理费用和销售费用占销售额的比例继续保持2%的较低水平。2011年1-9月，公司实现营业收入218.14亿元，归属母公司净利润34.67亿元，同比分别增长26.19%和51.33%，期内毛利率由2010年的34.1%，提升了6个点至39.9%。截至2011年10月，公司账面预收账款达827亿元，以2010年营业收入为基数，可锁定未来1.5年营业收入实现30%的增长。4、盈利增长确定??适度加大商业地产投资力度截至目前，公司已建成运营的商业物业约90万平米，在建、拟建商业物业面积170万平米，涵盖了商业、酒店、写字楼和展馆等。商业地产销售助推公司销售业绩增长上半年，公司抓住商业物业投资倍受青睐的机会，加大商业物业的推售力度，销售金额109亿元，有效促进了公司销售业绩的增长。六、住宅和商业双轮驱动稳步实施未来经营策略Ⅲ??1、坚持3-5年再造一个保利地产目标不动摇公司继续定位为成长型公司，力争2012年各项经营指标同比有增长；公司推出股权激励计划，未来5年内，每年业绩增长要求不低于20%。2、坚持以普通住宅为主和快速周转的开发策略不动摇3、