长兴萧然房地产开发有限公司拟进行股权转让涉及的股东全部权益价值评估项目资产评估报告坤元评报〔2010〕333号坤元资产评估有限公司二〇一〇年十月十九日目录注册资产评估师声明.............................................................................................1资产评估报告·摘要.............................................................................................2资产评估报告·正文.............................................................................................5一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者.................................5二、评估目的...............................................................6三、评估对象和评估范围.....................................................7四、价值类型及其定义.......................................................7五、评估基准日.............................................................7六、评估假设...............................................................7七、评估依据...............................................................8八、评估方法...............................................................9九、评估程序实施过程和情况................................................10十、评估结论..............................................................45十一、特别事项说明........................................................47十二、评估报告使用限制说明................................................49资产评估报告·附件一、委托方承诺函..........................................................50二、评估机构及签字注册资产评估师资格证书..................................51三、被评估单位基准日资产负债表............................................53四、评估对象涉及的主要权属证明资料........................................54评估结果汇总表及明细表....................................................................................56长兴萧然房地产开发有限公司拟进行股权转让涉及的股东全部权益价值评估项目资产评估报告注册资产评估师声明1、就注册资产评估师所知，评估报告中陈述的事项是客观的。2、注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。3、评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观、公正原则基础上形成的，仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。4、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。5、注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验；除已在评估报告中披露的运用评估机构或专家的工作外，评估过程中没有运用其他评估机构或专家工作成果。6、注册资产评估师及其业务助理人员已对评估对象进行了现场勘察。7、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。8、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。9、注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。10、评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。1坤元资产评估有限公司长兴萧然房地产开发有限公司拟进行股权转让涉及的股东全部权益价值评估项目资产评估报告长兴萧然房地产开发有限公司拟进行股权转让涉及的股东全部权益价值评估项目资产评估报告坤元评报〔2010〕333号摘要以下内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当认真阅读评估报告正文。一、委托方和被评估单位及其他评估报告使用者本次资产评估的委托方及被评估单位均为长兴萧然房地产开发有限公司（以下简称“长兴萧然公司”）。根据《资产评估业务约定书》，本评估报告使用者为委托方及本次拟实施经济行为所涉各相关当事方。二、评估目的长兴萧然公司的股东拟转让其持有的长兴萧然公司的股权，为此需要对该经济行为涉及的长兴萧然公司股东全部权益价值进行评估。本次评估目的是为该经济行为提供长兴萧然公司股东全部权益价值的参考依据。三、评估对象和评估范围评估对象为涉及上述经济行为的长兴萧然公司的股东全部权益。评估范围为长兴萧然公司的全部资产及相关负债，包括流动资产、非流动资产及流动负债、非流动负债。按照长兴萧然公司提供的2010年6月30日经审计的会计报表反映，资产、负债和股东权益的账面价值分别为116,845,872.87元，29,685,120.78元和87,160,752.09元。四、价值类型及其定义本次评估的价值类型为市场价值。2坤元资产评估有限公司长兴萧然房地产开发有限公司拟进行股权转让涉及的股东全部权益价值评估项目资产评估报告市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日评估基准日为2010年6月30日。六、评估方法根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次分别采用资产基础法和收益法进行评估。七、评估结论1、资产基础法评估结果在本报告所揭示的假设前提条件基础上，长兴萧然公司的资产、负债及股东全部权益的评估结果为：资产账面价值116,845,872.87元，评估价值156,335,522.81元，评估增值39,489,649.94元，增值率为33.80%；负债账面价值29,685,120.78元，评估价值29,219,720.78元，评估减值465,400.00元，减值率为1.57%；股东全部权益账面价值87,160,752.09元，评估价值127,115,802.03元，评估增值39,955,049.94元，增值率为45.84%。评估结论根据以上评估工作得出，详细情况见评估明细表。2、收益法评估结果在本报告所揭示的假设前提条件基础上，采用收益法对长兴萧然公司股东全部权益价值的评估结果为130,456,690.00元。3、两种方法评估结果的比较分析和评估价值的确定长兴萧然公司股东全部权益价值采用资产基础法的评估结果127,115,802.03元，收益法的评估结果为130,456,690.00元，两者相差3,340,887.97元，差异率为2.63%。经分析，我们认为上述两种评估方法的实施情况正常，参数选取基本合理。差异产生原因主要是两种评估方法考虑的角度不同，收益法是从企业的未来获利能力3坤元资产评估有限公司长兴萧然房地产开发有限公司拟进行股权转让涉及的股东全部权益价值评估项目资产评估报告角度考虑的，资产基础法是从资产的再取得途径考虑的。本次评估中主要资产为存货，资产基础法对其主要采用的是静态假设开发法，是站在评估时点，假设开发完成后按现时点的市场价格和后续开发成本，扣减税费、利息、利润而得到的值，较好地反映了目前企业的资产价值。而收益法是对企业未来的项目开发、销售进行合理预测，通过未来净现金流入折现加总得出评估结论，由于目前国家对房地产市场正在进行一系列的宏观调控，未来房地产政策具有一定的不可预计性，由此也会导致房地产企业未来项目开发进度、物业销售进度具有一定的不确定性。结合长兴萧然公司的实际情况及本次评估目的，我们认为资产基础法评估结果更能客观地反映本次评估目的下股东全部权益价值。故最终选取资产基础法的评估结果127,115,802.03元为长兴萧然公司股东全部权益的评估值。八、评估报告的使用有效期本评估报告的使用有效期为一年，即自评估基准日2010年6月30日起至2011年6月29日止。评估报告的特别事项说明和使用限制