房地产投资分析主讲：张晓鹏课程复习课程复习●房地产的概念●普通住宅、商品房、●房地产的类型保障性住房●房地产的特征●房地产投资三要素●房地产市场的分级●房地产投资收益来源●我国土地所有权●房地产投资的特点●土地使用权出让方式●房地产投资的类型及年限●房地产投资过程●生地、熟地、土地通●房地产投资分析的概平念和研究范围、任务第3章房地产项目的环境与市场分析第第33第第33章章章章市场分析市场分析市场分析环境分析环境分析环境分析房地产项目的环境与市场分析房地产项目的环境与市场分析具体内容具体内容具体内容概述概述概述内容内容内容方法方法方法概述概述概述调查预测调查预测调查预测1.1.1.概念概念概念1.1.1.地理区位地理区位地理区位1.1.1.冷热因素冷热因素冷热因素1.1.1.作用作用作用1.1.1.调查方法调查方法调查方法2.2.2.资源条件资源条件资源条件2.2.2.等级尺度等级尺度等级尺度与程序与程序与程序3.3.3.基础设施基础设施基础设施2.2.2.内容内容内容3.3.3.道氏评估道氏评估道氏评估2.2.2.限度限度限度4.4.4.政治环境政治环境政治环境4.4.4.关键因素关键因素关键因素2.2.2.预测种类预测种类预测种类5.5.5.经济环境经济环境经济环境6.6.6.社会文化社会文化社会文化5.5.5.综合评价综合评价综合评价与方法与方法与方法第3章房地产项目的环境与市场分析学习重点与难点学习重点与难点●学习重点：●投资环境分析的重要内容●投资环境分析方法●房地产投资市场调查●学习难点：●环境分析方法●市场预测方法第3章房地产项目的环境与市场分析第一节第一节环境分析概述环境分析概述●房地产投资需要充分了解拟建项目的区位需求和有关地区对房地产项目建设的适合程度，这就需要进行房地产投资环境分析和市场分析。●投资环境是指决定和影响投资活动的自然因素和社会因素相互依赖、相互制约、相互完善的矛盾统一体。第3章房地产项目的环境与市场分析第一节第一节环境分析概述环境分析概述●一、投资环境分析的概念●环境：围绕某一事物（主体）并对该事物产生影响的所有外界事物（客体），即是指某个主题周围的情况和条件的总和。●投资环境分析：指对影响或制约其投资活动及其结果的自然、技术、经济、政治和文化等各种外部因素信息的收集，并利用科学的方法进行评价，最后得出可以反映其现状的评价结论的过程。第3章房地产项目的环境与市场分析第一节第一节环境分析概述环境分析概述●二、投资环境分析的基本任务●论证房地产投资方向是否正确，项目是否合理。●评价开发建设条件。●选择最佳建设地址第3章房地产项目的环境与市场分析第二节第二节环境分析的内容环境分析的内容地理位置地理位置地理位置地理位置地理位置地理位置基础设施基础设施基础设施基础设施基础设施基础设施自然环境自然环境自然环境自然环境资源条件资源条件资源条件资源条件资源条件资源条件环环境境政治环境政治环境政治环境政治环境政治环境政治环境社会环境社会环境社会环境社会环境经济环境经济环境经济环境经济环境经济环境经济环境社会文化条件社会文化条件社会文化条件社会文化条件社会文化条件社会文化条件第3章房地产项目的环境与市场分析第二节第二节环境分析的内容环境分析的内容●1、地理区位●项目所在地区域位置及自然地理特征。●是硬环境，投资者轻易无法改变的客观物质环境，具有相对不变和长久稳定的特点。●决定着一个区域在全国地区发展战略中的区域开发顺序和时序安排；●决定着资源或产品输入输出的成本；●决定着信息流的强度影响决策过程与效率；第3章房地产项目的环境与市场分析第二节第二节环境分析的内容环境分析的内容●2、资源条件●土地资源●水资源●能源●海洋资源●旅游资源●生态环境资源●3、基础设施●交通、通讯、给排水、排污第3章房地产项目的环境与市场分析第二节第二节环境分析的内容环境分析的内容●4、政治环境●政治局势●政策制度●政府管理服务水平●5、经济环境●宏观经济环境（GDP、国民收入、经济增长率、物价指数、消费结构等）●市场环境（现状、未来、供给量、购买力、竞争对手）●财务环境（税收、资金、成本、利润）●资源环境（人力、原料）第3章房地产项目的环境与市场分析第二节第二节环境分析的内容环境分析的内容●6、社会文化条件●社会秩序●政治、经济生活秩序的稳定性、安全性●社会信誉●信誉体系（记忆、揭示、预警）●社会服务（设施、效率、金融交通、通讯、信息）第3章房地产项目的环境与市场分析第三节第三节环境分析的方法环境分析的方法●1、冷热因素法●1968年美国经济学家伊西·利特法克和彼得对美国、加拿大在投资者选择投资场所时所考虑因素的调查后，发表《国际商业安排的概念框架》提出七大投资环境因素：政治稳定性、市场机会、经济发展及成就、文化一体化、法律阻碍、自然条件的优劣、地理及文化差异。第3章房地产项目的环境与市场分析第三节第三节环境分析的方法环境分析的方法●2、等级尺度法●也称罗氏多因素评分分析法，有美国经济学家罗伯特·斯托伯在1969年发表的《如何分析国外投资环境》的论文中提出的。●源于东道国对外国投资者的限制和鼓励政策从而影响投资结果。●八大因素：资本抽回限制规定、外商股权比例、对外商的管制和歧视程度、货币稳定性、政治稳定性、给予关税保护的意愿、当地资本可提供程度、近五年通货膨胀率。●指标趋向具体、因素趋于数量化、没有考虑自然环境。第3章房地产项目的环境与市场分析第三节第三节环境分析的方法环境分析的方法●3、道氏评估法●根据美国道氏公司在海外投资的经历提出的。●投资风险：竞争风险（业务条件）和环境风险（外部条件）●评估各因素主要压力因素8-10个获得成功的关键因素四套预测方案概率●7年中关键因素最可能变化的情况●变化比预期好●变化比预期差●最差结果第3章房地产项目的环境与市场分析第三节第三节环境分析的方法环境分析的方法●4、多因素和关键因素法●香港中文大学闵建蜀提出的●多因素分析法●11因素：政治、经济、财务、市场、基础设施、技术条件、辅助工业、法制、行政效率、文化、竞争。投资环境总分11W(5a4b3c2de)=∑ii+i+i+i+ii=1第3章房地产项目的环境与市场分析第三节第三节环境分析的方法环境分析的方法●4、多因素和关键因素法●关键因素法●从具体投资项目的动机出发，从影响投资环境的一般因素中找出影响投资动机实现的关键因素，然后根据这些挑选出的关键因素，采用多因素分析方法进行评价。我国住宅●重点因素●一般因素●次要因素第3章房地产项目的环境与市场分析第三节第三节环境分析的方法环境分析的方法●5、综合评价法111用层次分析法分析个环境要素的权重用层次分析法分析个环境要素的权重用层次分析法分析个环境要素的权重222通过统计分析确定各要素的得分通过统计分析确定各要素的得分通过统计分析确定各要素的得分333根据加权平均计算投资环境的综合评分根据加权平均计算投资环境的综合评分根据加权平均计算投资环境的综合评分444由敏感性分析判断个环境因素发生变化由敏感性分析判断个环境因素发生变化由敏感性分析判断个环境因素发生变化对的投资影响对的投资影响对的投资影响第3章房地产项目的环境与市场分析第三节第三节环境分析的方法环境分析的方法●6、层次分析法简介●例：假期旅游，是去风光秀丽的苏州，还是去迷人的北戴河，或者是去山水甲天下的桂林，一般会依据景色、费用、食宿条件、旅途等因素选择去哪个地方。第3章房地产项目的环境与市场分析第三节第三节环境分析的方法环境分析的方法●6、层次分析法简介●层次分析法（AnalyticHierarchyProcess，简称AHP）是美国匹兹堡大学教授A.L.Saaty于20世纪70年代提出的一种系统分析方法。他模仿人的决策思维过程，开发一种定性和定量相结合的分析方法，主要解决多因素复杂系统，特别是难以定量描述的社会系统的分析方法。●层次分析法在决策工作中有广泛的应用。主要用于确定综合评价的权重系数或相对优劣次序。它常常被运用于多目标、多准则、多要素、多层次的非结构化的复杂决策问题，特别是在战略决策问题的研究中，具有十分广泛的应用。第3章房地产项目的环境与市场分析第三节第三节环境分析的方法环境分析的方法●层次分析法的基本思路●关键先分解后综合的系统思想,整理和综合人们的主观判断，使定性分析与定量分析有机结合，实现定量化决策。●从首先将所要分析的问题层次化，根据问题的性质和要达到的总目标，将问题分解成不同的组成因素，按照因素间的相互关系及隶属关系，将因素按不同层次聚类组合，形成一个多层分析结构模型，最终归结为最低层（方案、措施、指标等）相对于最高层（总目标）相对重要程度的权值或相对优劣次序的问题。第3章房地产项目的环境与市场分析第三节第三节环境分析的方法环境分析的方法●层次分析法的基本原理与计算方法●从假设有n个物体A1，A2，…，An，它们的重量分别记为W1，W2，…，Wn。现将每个物体的重量两两进行比较如下：A1A2……AnA1W1/W1W1/W2……W1/WnA2W2/W1W2/W2……W2/Wn……………AnWn/W1Wn/W2……Wn/Wn第3章房地产项目的环境与市场分析第三节第三节环境分析的方法环境分析的方法●层次分析法的基本原理与计算方法●若以矩阵来表示各物体的这种相互重量关系，?W/WW/W?W/W??11121n?●W/WW/W?W/WA=?21222n?????????W/WW/W?W/W??n1n2nn?第3章房地产项目的环境与市场分析第三节第三节环境分析的方法环境分析的方法●层次分析法的基本原理与计算方法●A称为判断矩阵●若取重量向量W＝[W，W，