高度决定视野，品质提升价值！“”我们的观点:生活，高人一线“”上层建筑，尚乘格调“”我们的诉求：命中消费者的物质追求，命中消费者的精神追求。“”“”尽可能提升品质的价值、延伸项目的高度，我们的策略:即从目标消费者行为特征出发制定推广策略；即从资源整合的视角打造隆源大厦独特的诉求主张；紧紧贴合市场步伐展开宣传推广，在短期内迅速有效的占领市场并完成项目的销售。即从市场实际出发完成隆源大厦项目的全方位定位，与竞争对手形成差异性优势；把竞争对手比下去让消费者追随我们树立项目价值标杆我们的原则:在短期内迅速有效的占领市场并完成项目的销售，以实效的整体营销资源策略实现广开客源、控制支出的目标，树立起价值可以大幅繁衍的品牌。我们的目标：开源节流、定向销售、整合传播、过程制胜最少争取最大、最多“”形象定位推广策略目录市场大环境竞争对手分析目标消费群分析12453前言--整合推广是房地产项目开发后期的关键环节，其成效直接影响到投资项目的市场价值实现，所以，一个有价值、实效的整合推广方案，是决定项目成败的关键，直接影响到项目的市场价值的实现。我们的整合，是运用最节省的资源，有目的地对对的人，通过对的途径，传达某些利益点，获得肯定的认同。月底，在我们对项目现场走访、与发展商方的初步沟通了解，对周边竞争楼盘调查、目标客户行为特征的了解后，我们已形成初步的推广思路，希望从第一个阶段到最后一个阶段，从整个项目的定调到完成项目销售，从一而终、一脉相承地实现项目市场价值的最优化。以下是为阶段的推广方案，有未尽完善的地方请与我司项目组共同讨论补充，以达推广效果的最大化。6??课题：我们的市场前景在哪里？我们在什么环境中卖？目标：市场观望，顺势而行第一部分市场大环境减缓发展阶段平稳发展阶段快速发展阶段产品大量出现，形式逐渐多样化，价格迅速提高，数量与质量并重；产品附加值出现并提高。产品注重质量，价值构成广泛，产品附加值很好体现产品形式极为丰富，高质量。√启动阶段福利分房阶段，政府为整个产业的主要投资者；小型地产商开发，楼盘规模不大，区域平行发展。消费者收入水平提高；区域市场发展出现不平衡，地段价值开始显现；市场存在不规范操作，政策因素影响大、住房福利仍存在。土地市场、商品房市场规范操作；政府对房地产业的调控主要通过城市规划及土地供应等宏观调控手段间接进行；政府的住房福利少量存在。房地产市场以二级市场交易为主、市场为大地产商所主导；土地市场与商品房市场完全规范；但政府的住房福利依旧少量存在。有实力竞争者较少；需求简单、市场结构单一。大量新竞争者介入，开发投资量猛增；需求复杂、市场细分显现；竞争以市场份额的竞争为主。竞争者数量减少；市场细分充分，占有新的细分市场较难；开发商注重效益低成本。竞争者数量进一步减少，消费者需求减少。满足基本生活需求，客户结构简单。生存、改善需求兼有；需求急剧增加；客户层面扩大需求增长趋于平稳；改善需求为主；客户结构复杂多样。改善需求为主，需求趋于多样化。单纯数量型，产品形式单一，基本无附加值。/、台山房地产所处的宏观发展阶段：台山房地产所处的宏观发展阶段模型1人均（美元）～～～以上800300040008000GD300040008000发展阶段外部环境竞争条件需求特征供应特征?一、台山城市房地产市场分析展阶段之间，没有战国的混战，未到唐朝的兴盛，却朝着成熟的方向发展中，市场竞争相对一二线城市不算激烈，容易被激活。”“”“”根据上述表述，我们所处的台山房产市场正介乎启动阶段到快速发小结：“”“0%-1%21%小结：台山市房地产市场运行态势平稳，住房市场交易呈缓慢上升趋势。——同比增长同比增长22宗868亿元2.07万10.98M元1889/M住宅成交（含预售）住宅成交（含预售）-4%——同比增长同比增长22数量数量年第一季度台山市房地产交易情况统计（新楼）2009年第一季度台山市房地产交易情况统计（二手楼）2009登记数量登记面积宗宗登记金额万万登记均价万元万元登记数量宗登记面积万登记金额亿元登记均价元6%33510%41815%3.47M221%4.99M226%198130%309313547%12.57M2.5316%2016/M、台山市房地产市场成交概况：2?二手房成交（含预售）小结：从数字中可以明显看出，二手房价格比一手房低很多。与上年同期相比，二手房市场交易显活跃。元元商品房成交（含预售）————571/M2619/M2同比增长以上成交（含预售）90M2同比增长数量年第一季度台山市房地产交易情况统计（以上以下购房情况比较）200990M2/登记数量宗宗登记面积万多登记金额万元亿元登记均价元元小结：市场上的产品都是以自用为主，平方米以上的住宅比较走俏，各方面数据远大于以下的住宅。————65-50%7809%5094M2-47%10M28%743-10%1.8454%1459/M21841/M29090M2以下成交（含预售）90M2台山的城市规模将不断扩大，巨大发展空间吸引了不少房地产巨头前来抢分蛋糕，如碧桂园、海俊达房地产市场面临着整体升级和重新洗牌跃进的阶段，竞争手段从常规的手段到新兴方式层出不穷。“”“”……“”◎房地产市场正准备步入品牌竞争的战国：“”?从台山市场的整体和局部数据可知，市场正逐步跨越金融危机的低谷，逐步升温，迈向乐观的前景：小结：随着该市城镇居民的住房价格的放开和经济环境的改善，居民购买住房可以由通常采取一次性或分期付款的单一消费方式逐步走向分期付款、银行按揭贷款、公积金贷款等多样化消费方式，传统购房消费观念也开始逐步由量入为出向注重居住质量、住房条件、更舒适的居住环境等新的购房消费观念转变。购房者更加理性，各种不同类型的消费者对楼盘的选择都有自己的标准和喜好，他们对住房的要求不再局限于面积、地段，而是更加注重对功能、环境、工程、物业管理、社区服务等综合质量，甚至是社会身份、层次的追求。集约化、大型化项目将会是市场竞争的热点，并且逐渐成为市场的主流。针对不同消费群体的市场细分趋势日益明朗，以满足不同类型消费需求的消费群体。“”台山市素有中国第一侨乡之美誉，市民购房资金具有侨乡的特殊优势，其购房款部分来自收入储蓄，部分来自外来资金。“”◎◎◎◎消费市场和消费习惯日趋成熟，从居者有其屋到居者优其屋：多种消费需求使房地产市场未来细分日渐明显：“”“”??（新区域才是）修编的城市总体规划将城区各项用地布局分为新城市中心区、旧城风貌片区、北门工业片区、东门商贸片区、横湖科教产业片区、长安农贸片区等６大区。城西属于旧城风貌片区，以城市更新、保护侨乡风貌为主，发展旅游业、小型零售业，部分保留原有的文、教、卫、体等功能。比发展还未成熟的新城市区域有优势，开发空间较少，但比较残旧，配套不够先进。城区面积大幅扩大，边界拓阔中成熟城西虽逐步更新，宜居宜商，但不在政府的规划发展重点上《台山市城市总体规划１９９９２０２０》根据该规划中的城市建设用地规划，在２０２０年，台山市城区将建成３４．４０平方公里。城市范围将大幅度扩大。在地域的扩宽中，势必会吸引大量外来发展商、投资商的进入，瓜分市场的蛋糕，增加市场的竞争。—??二、根据台山市未来城市规划发展概况，我们知道：台山的一批重大项目如台山核电、台电二期、富华重工、捷德纺织、新财富工业园及香港惰性物料填海工程等，将成为台山未来经济发展的重要支撑和有力引擎，为台山经济发展快速增长创造契机，让台山的生活水平、生活节奏进一步提速。第一侨乡，侨资消费突显独特潜力大批重点工程，台山越走越快，带动一大批外来专业人才（公职金）消费台山市作为中国第一侨乡有着独特的人文优势，海外具有很高的知名度，旅游资源丰富，每年侨资消费潜力较大。??台山不容忽视的两股巨大消费潜力：三、台山城市市场消费概况描述：、项目的大环境台山地产市场整体处于启动阶段到快速发展阶段之间，竞争相对没有一二线城市激烈，市场敏感度高，较易被激活。、面对金融风暴和楼市整体低迷，台山市场住宅成交均价保持在元㎡的水平，稳步上升。加上台山城市规模的不断扩大，也为台山地产市场的发展创造空间和动力。处于这样一个回暖上升的大环境，项目的前景比较乐观。、从户型上看，大户型比小户型吸引，㎡以上户型成交量远高于㎡以下户型。、台山住房消费有自己独特的市场特点，除常规住房消费外，侨资消费和外来专业人员消费不容忽视，相当有潜力。这部分人群将成为台山地产市场的消费新力军，为市场创造巨大的需求。、项目所在的城西板块在规划中并不处于未来城市重点发展区域，对项目价值的提升有一定影响。1--""""21889/390904""5市场结论：课题：我们的敌人在哪里目标：看清敌人，寻找机会点?!第二部分竞争对手分析我们知道彼者是谁，看清彼者才能制定策略。那么，我们面对的敌人是谁呢？本部分将主要解决这个问题！“”“”孙子兵法：知己知彼，百战百胜。小结：主要分为四大板块：（）绿色北门区块；（）粉色城西板块；（）灰色东门板块；（）橙色南门板块。1-2-3-4-一、台山市主要楼盘区域分布概况经过初步走访市场，从区位、产品类型，产品质素，推出时间以及整体竞争力各方面来比较，我们剔除大部分等级不同、类型不同的项目，初步锁定区位、产品类型、产品素质、产品层次均和项目接近的项目界定为竞争对手。即同位于环市西路的在售将售洋房项目，如碧翠园、金碧花园、怡乐雅居、华侨花园二期、龙山花园、碧桂园等，大致状况列举如下：/??二、主要竞争对手中心水景园林、观光电梯。（）小区已入住大半，配套较完善。（）引入全天候智能化配套，台山领先。劣势（）：（）部分步梯楼楼距较密，阳台间距密，欠缺私密性和安全性。（）唯一一栋主打电梯楼王金玉其外