琼海富田·金色荷塘房地产建设项目可行性研究报告二○一○年八月目录第1章总论1第2章项目建设的背景及必要性7第3章市场分析11第4章项目定位20第5章建设地点及建设条件27第6章建设规模及建设内容31第7章建筑建设方案32第8章公用工程39第9章消防及安全52第10章环境保护及节能56第11章项目组织及劳动定员61第12章项目建设管理及招标投标62第13章项目实施进度64第14章投资估算与资金筹措65第15章财务分析与评价691.财务分析与评价..............................................................................71第16章风险性分析74-1-第1章总论第一节项目基本情况一.项目名称琼海富田·金色荷塘房地产建设项目二.建设单位概况1.建设单位琼海富田实业有限公司2.建设单位概况琼海富田实业有限公司成立于2007年4月25日，注册资金为2000万元，注册号888888889，法定代表人为，注册地定琼海市*****城。公司现有管理及技术人员共10人，是一家具有暂定资质的房地产开发企业（限于富田·金色荷塘项目开发）。公司主要经营：房地产开发经营；房地产租凭；房地产营销策划；商务服务；企业策划；建筑材料销售等。三.项目拟建地点琼海富田·金色荷塘房地产建设项目位于琼海市嘉积镇银海路北侧，福海路南边，西临嘉浪河，距离万泉河广场只有五分钟的路程。四.项目定位根据琼海市客户潜在市场的判断，建议将该项目住宅定位为：中档偏高品质、中高级物业管理、中档价格的精品装修房。-2-五.项目主要建设规模及内容根据琼海市房地产发展现状和趋势,并结合地块情况进行项目开发，本项目拟建设6栋18层住宅楼、1幢3层商住楼。根据规划初步意见，项目规划指标：容积率2.0、建筑密度16.3%、绿化率40%。项目拟建设：（1）总建筑面积44488.3m2，其中：商业铺面面积148.2m2；住宅建筑面积40355.8m2,底层架空层面积2143.5m2。（2）配套公用工程设施，包括智能安防和紧急救助系统、给排水、电气、空调、道路、广场、绿化、围墙等。煤气管道入户，智能化管理、宽带入户。（3）配套各种娱乐设施，设网球场、羽毛球场、棋牌室、台球室、健身房、乒乓球室等健身娱乐设施，也可进行太极、舞蹈、体操、晨跑等户外有氧运动。六.项目总投资及资金筹措本项目总投资12051.18万元。向国内银行申请中期借款6000万元，银行中长期借款按年利率5.76%计算利息。其余6051.18万元通过业主自筹及滚动开发利用盈余资金及预售款解决。七.主要技术经济指标详见以下主要技术经济指标表：序名称单位数量号1总用地面积m2201972总建筑面积m244488.3-3-序名称单位数量号地面总建筑面积m244488.3计容积率建筑面积m240504m240355.83其住宅商业铺面m2148.2中4地下总建筑面积m25建筑占地面积m23292.16建筑密度%16.37容积率2.08绿化率%409总户数户680机动车停车数辆14610其地下停车数辆中地面停车数辆146总投资万元12051.18（1）土地费用万元3000.00（2）工程费用万元7262.2711其(3)前期工程费万元259.28中(4)其他费用万元379.76(5)预备费万元545.07(6)建设期利息万元604.8012财务内部收益率(税后)%52.7613财务净现值(税后)万元5153.9914投资利润率%14.6815投资利税率%33.9716资本金净利率%31.5917投资回收期（税后）年3-4-序名称单位数量号18投资借款偿还期（含建设年4期）第二节编制依据及研究范围一.可行性研究报告编制依据1.琼海富田实业有限公司与海南******签订的关于编制项目可行性研究报告的合同书；2.《民用建筑设计通则》（GB50352—2005）；3.《住宅设计规范》（GB50096—1999）（2003年版）；4.《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045—95）（2005年版）；5.《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）；6.《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）（2002年版）；7.《城市道路和建筑物无障碍设计规范》(JGJ50—2001)；8.其它现行的标准、规范、定额；9.建设单位提供的相关资料。二.研究范围研究工作的范围包括：建设的背景及必要性、市场分析及预测、建设地点及建设条件、建设规模及建设内容、建筑建设方案、公用工程、消防、环境保护及节能、项目组织及劳动定员、项目建设管理及招投标、项目实施进度、投资估算与资金筹措、财-5-务分析与评价等。第三节结论及建议一.研究结论1.海南国际旅游岛开发建设和琼海房地产的快速发展，为本项目提供了广阔的市场前景，因而本项目一方面将为市场提供高品质的房地产产品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。2.琼海富田·金色荷塘房地产建设项目设计符合琼海市城市总体规划，已经琼海市建设局关于项目总平面图的批复、《琼海市建设工程规划临时许可证》及琼海市发展和改革委员会（海发改备备案，并已获琼海市国土环境资源局《关于富田·金色荷塘项目环境影响报告表的批复》。3.依据本文的方案，项目总建筑面积44488.3平方米，全部投资12051.18万元。经测算,在基准贴现率为12%的情况下,项目财务净现值5153.99万元，财务内部收益率（FIRR）52.76%,动态投资回收期3年，投资利润率14.68%。因此，富田·金色荷塘项目在经济上是可行的。二.建议1.切实做好项目前期工作，如工程地质勘察、规划设计、环境影响评价等。2.应切实做好与外部供水、排水、供电等工程的衔接，以保证项目建设及投入使用期的需要。3.应切实做好资金筹措，落实资金，保证项目顺利实-6-施。-7-第2章项目建设的背景及必要性第一节项目建设的背景一．海南国际旅游岛将进一步推动海南旅游房地产的健康发展房地产是国民经济重要的支柱产业，它对整个国民经济发展，增加财政收入，促进居民就业，改善居民居住条件，推动海南国际旅游岛建设具有很大的促进作用和重要的意义。由于受金融危机影响，我国部分省市房地产市场遭受不同程度的影响，但我省的房地产开发投资仍然保持了良好健康的发展局面。2008年11月份以来，海南及时化解国际金融危机对房地产市场造成的巨大冲击，采取了一系列措施，促进房地产市场回暖。2010年1月4日，国务院《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》正式出台，把建设海南国际旅游岛上升为国家战略，是转变旅游业开发和房地产业发展模式的重要举措。旅游房地产的高水平发展加快了海南国际旅游岛建设的进程，海南国际旅游岛建设也将进一步推动海南旅游房地产的健康发展。二、旅游房地产渐成发展旅游产业重要内容旅游地产是海南房地产市场的主力，旅游资源发达的三亚、海口、琼海为海南房地产市场发展的主力城市。海南作为中国唯一的热带省份，具有绝佳而不可替代的旅游资源，国际旅-8-游岛获批后，海南旅游业将具有更为广阔的发展空间，进而成为海南房地产市场发展的坚实基础。近年来，琼海市委市政府确定了“以万泉河为灵魂，以博鳌亚洲论坛为品牌，以温泉为特色资源，以人文环境为优势，发展特色产业，建设特色城市”这一富有特色的琼海发展思路。并提出了“把琼海建成恬静、温馨、精致、安宁、柔美、宜居的城市。得益于这一发展战略，琼海全市旅游和旅游房地产业得到了迅猛发展，并逐渐成为全市经济增长的重要一极。以万泉河为灵魂、以亚洲博鳌论坛为品牌、以官塘温泉宜居环境为优势发展琼海特色旅游产业，成为琼海市委市政府推进琼海经济发展的战略定位。旅游房地产渐成发展旅游产业重要内容，官塘温泉、博鳌、嘉积主城区万泉滨河等构成了房地产业发展的基本要素。在旅游地产的推动下，官塘、嘉积市区、博鳌三大组团经济发展势头日趋旺盛，逐渐形成琼海市城市发展三足鼎立态势。随着琼海城市建设“三大组团”规划及相关城市配套的不断完善，琼海房地产实现漂亮转身，大型、品质、生态旅游度假房地产项目跻身前沿唱主角，产品迅速升级。三．琼海市房地产市场具有广阔的发展空间琼海市是以纯朴民风、和谐社会和万泉河、官塘温泉、红色娘子军、亚洲论坛为主导特色的中等城市。琼海市总人口约46-9-万人，是我省著名的侨乡，地处海南岛东部，北距海口市86公里，南距三亚市163公里，交通便利。琼海市历来是海南岛比较富庶的地区，人文环境优秀，经济文化发达，基础设施良好。由嘉积、博鳌、官塘三大组团构成的大琼海，在最近几年推进的城市化进程中已逐渐崛起成为除海口、三亚外的海南第三大城市。随着琼海经济实力的逐步增强和知名度的不断提升，博鳌特别区规划二期建设项目、博鳌滨海旅游区建设项目、官塘新城区整体开发项目等一批项目已经相继开发，大批岛内外房地产开发企业纷纷抢滩琼海购买土地，进行房地产项目开发建设，也吸引了大批来自内地以及新加坡、美国、澳大利亚、日本、马来西亚等国家的客户。近几年来，琼海楼市的售价节节攀升，其销售面积、开发面积也呈快速增长趋势。第二节项目建设的必要性目前我国房地产业已形成为一个开发、经营、管理、服务等多种经济活动的高附加值的综合性产业。房地产业是商品经济的重要组成部分，是经济发展的先导产业，在国民经济中处于支柱产业的地位，是经济发展的“寒暑表”。房地产业具有较大的产业关联度，房地产业的发展可以带动和促进建筑业、建材业、金融保险业等行业的发展，建筑业和建材业的发展又涉及到机械、钢铁、石油等几十个工业部门的发展。根据有关部门统计，房屋建筑成本中，70%的是原材料的消耗，而这些原材料则需要众多行业