上篇上篇KEYPOIDKEYPOID石家庄中铁广场如何谋局？石家庄中铁广场如何谋局？势善战者求之于势善战者求之于势—善战取势·上兵伐谋—天时天时··地利地利··人和人和··竞胜竞胜··上兵上兵—天时—业态与大势的双重低谷““石家庄写字楼市场持续平淡石家庄写字楼市场持续平淡””?石市写字楼市场萌芽于2003年左右，在2004—2005年形成爆发式高峰。?石市写字楼整体需求不大，2004～2005行情吸纳了大多数企业购买需求。?2006后，写字楼市场后续乏力，在火热的住宅行情面前价格、销售持续平淡。““金融与经济危机将进一步极大抑制写字楼购买需求金融与经济危机将进一步极大抑制写字楼购买需求””?大批危机中受损的实力企业和破产、倒闭、艰难维持的中、小企业消灭了大部分需求?房地产市场整体低迷的信心危机和长时间观望效应?投资人资产大幅缩水导致投资心态低迷—天时之“挑战”—逆市抗衡大势的萎缩与低迷是不智的我们要做的不是逆市抗衡，而是顺势寻找“在需求一片低迷的大势中，是否存在未被发现的水草丰美的绿洲？”—地利地利—分庭抗礼的“东、西军团”西西东东桥西桥西桥东桥东东购—人民商圈北国—广安商圈★河北省省政府★石家庄市政府传统优势东南政策导向起步较早，资源深厚更高起点的发展新区的老城优势[CBD][政治、金融、商业交汇]·华海环球广场·军创国际·国防大厦·时代方舟·中华商务中心·新华大厦·世贸广场·美东国际·澳佳大厦·庄家金融大厦·财富大厦·广安大厦·详源大厦—地利之地利之““角逐角逐””？？—石市商圈发展水平较低，未能形成如“中关村、”“CBD”明确商圈定位两大商圈更多依靠客户认知和区域习惯陷入2大商圈优劣的口水战毫无意义在一个整体低迷的大势下，“内战”解决不了客户需求问题我们的地利观要站在石家庄城市的高度和视角上“寻找能启动有效需求的地利模式”！——人和人和——行业领袖企业与战略投资人。——人和之寻找人和之寻找——石家庄企业对办公楼需求租赁办公中：约70%民房中25%乙级写字楼、商住公寓5%甲级、高档写字楼购买办公楼自用：95%购买乙级写字楼、商住公寓5%甲级、高档写字楼石家庄写字楼投资投资写字楼中：95%投资乙级、商住公寓类5%投资甲级写字楼——人和之寻找人和之寻找——本案：销售型5A甲级纯写字楼决定：本案目标客群极为狭窄[3个5%]5%甲级写字楼租赁公司5%甲级写字楼购买自用公司5%实力投资人“在经济危机大潮中，他们中又剩多少还有实力有意愿购买呢？”STOP,此路不通！—人和之寻找—在非常形势下，常规客户定位之路无效。有效需求==意愿+实力Hero观点★：“实力无法创造，意愿可以引导！”正确路径：“发现有效实力，再来引导意愿”！——人和之寻找人和之寻找——在此时代，有无赢家？答案：有！★4万亿相关产业★行业领袖企业★大型国有政策倾斜企业★国有垄断行业石家庄4大支柱经济产业★现现代制药代制药（华药、石药等特大型企业·289家医药生产企业·710家医药经营企业）★电子电子信信息息产业产业★高高端端现现代制造代制造业业（机电一体化，敏捷制造）★纺织品纺织品批发批发本案企业自用购买客群★大势中受益者★4万亿相关基础设施、能源和政府相关行业、垄断行业现代制药业电子信息行业银行、金融大型国企上述行业相关配套服务业行业领袖企业！引领其他购买需求本案投资型客群★大势中受损者★私人中、小能源型企业老板劳动密集型、出口导向性中、小制造业老板纺织品批发行业老板企业关闭或退出后，资金流向的稳健和高收益？—人和之寻找—大势定客群企业购买自用：行业领袖企业“引导购买需求”投资客：退出经营者“引导资金走向”——竞胜竞胜——谋大势者，谋天下谋一棋者，谋一隅—竞胜之奕局—石家庄在售写字楼项目名称：万象天成均价：约8000元项目地址：裕华西路51号（河北省艺术中心西邻）物业类别:住宅?公寓、商业、酒店、写字楼A座写字楼25层、B座公寓酒店21层、C酒店式公寓28层万象国际购物中心、万象国际酒店、万象国际公寓、万象国际中心广告主题：世界沙龙国际容器*****省会核心区域，世界沙龙承载现在！经济沙龙、文化艺术沙龙、金融沙龙、消费沙龙40万平米万象艺术中心广场上的A·R·T建筑群Ancestry血统国际血统源于美国amphibianARC公司设计，来自大洋彼岸的建筑Rare稀有稀有杰作富含文化底蕴的超现代主意世界建筑。Taste体验国际体验黄金分割比例铸就国际体验式休闲消费区。项目名称：万隆国际中心开盘：2007-08-18交房：2009-08均价：写字楼6100￥-6600￥项目地址：石家庄裕华路河北师大西侧物业类别:住宅?公寓、底商、写字楼、酒店20层住宅楼、29层写字楼、公寓、商业为一体的板塔结合高层广告主题：发现·激活·复兴、主城地标·无上荣耀项目名称：主场开盘：2006-6-15交房：2009-12-31均价：写字楼3600住宅6200项目地址：裕华路燕山大酒店西侧物业类别:住宅、写字楼广告主题：解码商务主场专署智高空间主场，城市文化商务样板。项目名称：开元环球中心项目地址：省博物馆物业类别:酒店、写字楼河北第一高楼—竞胜之奕局—“在棋局大变的形势下不必与对手谋一子之高低”营销视角推广目的★对方策略★对方：★对方：★对方：等待需求产品视角常规一个好的写字楼为广告而广告★我方策略★我方：★我方：★我方：创造需求大势视角突破不仅是一个好的写字楼以解决问题为导向—上兵—领袖策略！—上兵之攻略—“写字楼作为生产资料与城市发展与经济大势关系最为密切”这个巨变的时期，正是少数企业的伟大时机！强者的眼中只有强者！本案本案专为巨变时期的领袖企业而造从而，成为城市宏观经济领袖！[本案：领袖企业的领袖！]领袖的职责，不仅仅是造房和服务更重要的是：大势引领·政策关联·城市未来·经济圈格局信心支撑·产业扶持·强者经验本案：成就大势、城市领导者全方位经济平台！——上兵之上兵之攻略攻略——“上兵伐谋”第一步：找准经济危机时代有实力、有能力扩大发展的行业和领袖企业。第二步：以“大势良机”的正面和“城市升级压力”的反面作用创造企业升级需求。第三步：以独一无二的领袖平台地位兑现需求，屏蔽一切竞争。[[天时天时··地利地利]][[人和人和]][[伐伐兵兵]][[竞胜竞胜]]大势与石家庄双重变革时代寻找有效实力！领袖企业的领袖谋局与谋子创造需求屏蔽一切竞争者！THANKS