绿地集团2011年11月营销部研展月报【目录】一．2011年11月研展工作总评二．2011年11月各事业部研展工作评述1．研展工作执行情况2.各事业部项目进度及土地状况提交情况三．2011年11月各事业部研展成果1.南昌事业部《万达购物广场》（节选）2.事业四部：《仁恒森兰雅苑》（节选）四．2011年11月各事业部工作亮点，它山之石，疑难问题1.他山之石：淮海事业部：《龙湖总图研发心得》（节选）京津事业部：《海尔·首钢文化创意产业园发展战略研究报告》2.疑难问题：太原事业部：太原房地产市场竞争愈发激烈，如何使我司项目产品更加具备特色？一．2011年11月研展工作总评研展工作研展成果研展心得隶属事业部研展工作执行/项目案例分析/城市市场报告/工作亮点/它山之石/问进度及土地状况产品定位塑造/结案报告题与困惑事业一部AAA事业二部A+A+A事业四部AAA苏南事业部AAA中原事业部A-AA安徽事业部AB+A西南事业部BAA南昌事业部AA+A西北事业部A-AA-淮海事业部A+AA+京津事业部AA-A+长沙事业部A-A-A贵阳事业部AA-未提交山东事业部A-A-A太原事业部BBB东北事业部A-AA-辽宁事业部CCA武汉事业部AA-A广东事业部A-A-A二．2011年11月各事业部研展工作评述1．研展工作执行情况本月研展工作执行情况良好，事业二部及淮海事业部，非常出色的完成了《月度工作计划和下月工作总结》的工作，二部讲月度总结的较为详实，研究工作及市场调研工作也比较有针对性，值得各兄弟事业部学习。但也有个别事业部研展工作计划和总结做的都很简单，如长沙事业部、广东事业部和辽宁事业部。其中，辽宁事业部已经连续两个月基本无内容，甚至不递交，还望相关人员重视研展月报工作勿有辱研展职责。本月研展月报还是有东北等事业部，西南事业部将城市公司列入在月报内，以后的《月度工作计划和下月工作总结》中，希望将城市公司并入事业部，由事业部研展人员统一排版以后递交集团。希望各位研展人员认真填写《月度工作总结和下月工作计划》。同时再次公布一下要求，研展月报字体请大家改用“宋体”；字号请大家改用“小四号”。推荐案例:1.事业二部：《月度工作总结和下月工作计划》推荐点评：（1）二部《月度工作总结和下月工作计划》中的工作总结，工作划分较为鲜明且本月完成与上月计划对照完成的较好。（2）该份《月度工作总结和下月工作计划》除了计划内的常规工作外，随着市场的变化对于追加工作也做了相应的调整有待大家学习。（3）表单整体简洁明了，格式也按集团要求进行填写。对于常规工作、专项工作、追加工作都进行了明确的区分。（4）针对目前市场二部在研展追加工作中，及时了解市场信息调研其他公司项目为本事业部销售做参考，这点非常值得兄弟事业部学习。2.各事业部项目进度及土地状况提交情况本月的《项目进度及土地状况》各事业部递交的还是比较及时和完整的例如,事业一部、南昌事业部等，但还是有辽宁事业部这样的漏交情况。因目前有较多新开事业部，表单填写也比较杂乱，所以再次公布一下《项目进度及土地状况》表单的填写方式和要求：（1）《项目进度及土地状况》表请用Excel方式，做为月报的附件递交。请不要在月报中重复土地储备内容。（2）《项目进度及土地状况》表字体请用“宋体”，字号大小请用“9号”。（3）《项目进度及土地状况》表单中的土地状况栏，如有新土地洽谈或获取请用红色标注，并及时进行土地新增及删减。（4）《项目进度及土地状况》表单中项目进度情况栏中，如有土地已经动工请将该项目新增至项目进度内，并用红色标注。《项目进度及土地状况》是事业部与集团沟通的一个窗口，有助于集团掌握了解每个事业部及城市公司的情况，请各事业部研展人员认真对待。因最近有很多事业部拿地且正在进行地块的方案讨论和设计，请各事业部研展负责人注意。如本事业部有产品方案设计初稿，或者有产品定位方面初稿，请及时发送至集团备案，还望各位研展条线负责人加强执行。三．2011年11月各事业部研展成果十一月份研展成果要求各事业部结合目前营销的严峻局面，分析所在地区热销楼盘的案例，其中，南昌事业部分析细致，夹叙夹议，有自己的努力，更有自己的思考，值得推荐；东北事业部的报告非常认真仔细，分析全面，应该下了不少功夫，和上月比较进步最大，虽然在成文上还有点欠缺，但还是值得嘉奖；事业二部和事业四部保持原有高超的专业水准，不约而同的选择了同一个楼盘做分析，详尽到位，各具风采，可以提供给大家比较欣赏。其他大多数事业部也是力争上游，不但产品分析到位，而且图文并茂，客观真实，报告水平全面提升。也有个别事业部的研展工作还是处于游离状态，有的晚交迟交，有的马虎了事，所以，还烦请相关人员加强工作自律，多一点羞耻心和进取心。集团优中选优，再次推荐二家事业部的案例分析上传集团网络供大家学习交流。同时，会在认真审核大家撰写的报告的基础上个别电话联系沟通，也会选择性在月报上、QQ上进行点评，并不间断地组织视频会议，以便大家交流学习。十二月份，集团强化销售，奋勇冲刺世界500强，各事业部任务重，压力大，研展系统也应该积极配合各自事业部的具体工作，因此，要求研展系统因地制宜，自由选择研展成果课题，配合所在业务部和企划部的具体事务，帮助营销工作更上一层楼。推荐案例：1.南昌事业部《万达购物广场》（节选）注：完整文档发至营销管理库和集团研展QQ群??5、项目营销分析：（1）项目运营轨迹示意图：2010-9-17万达集团以4.19亿元的总价成功摘得JDP1036号地块，折合每亩地价256万，楼板价937元/平米，项目占地10.9万方。2011-3-30项目营销中心开放4月初商铺开始预约登记4-7、11日7日在前湖迎宾馆举办2011中国（南昌）CBD发展高峰论坛；11日红谷滩万达广场财富高峰会开启；4-28首批商铺推出，为3、5#底商，259套，面积以80-120平米为主，部分30-60平米，成交均价3.5-4万/平米，开盘3小时内售罄。6-9在售楼中心举办“七城会”倒计时揭牌仪式7-30推出第二批也是可售的最后一批商铺，为1#、2#底商160套，80-120平米，除地铁口商铺售价在8-10万/平米外，其他价格在2.5-6万/平米。8-6A1、A2精装SOHO公寓样板房开放，当天来访800人，登记480组客户。8-26、2726日内部认购A1#楼，540套，27日对外推出A2#楼，540套，南面折后均价9200元/㎡，北面8500元/㎡，成交率98%以上。9-25A6#SOHO推出，528套，面积以38-65平米为主，折后成交价8900元/平米，当天到场近千组客户，成交率100%。10-27A3#办公楼推出，共210套，整层1232平米，单间面积75-220平米间，成交均价8700元/平米，当天来访200余组，房源售罄。11-3项目LOFT公寓样板房开放11-6项目一期最后一栋房源推出，A5#楼为LOFT公寓，共408套，37-63平米不等，折后均价9000元/平米，当天认购率80%，再度获得热销。评价：?项目从拿地到开盘销售仅半年多时间，期间举办多次活动，参与性较强，为项目的亮相做足准备功夫，最终起到了扩大项目影响力和知名度的作用，为客户最大范围的吸纳奠定坚实基础。?项目整体加推节奏较快，并根据客群的不同,不断更换开盘现场，给人耳目一新的感觉，加之万达品牌的号召力，项目每推一批房源都可获得热销，从而又促使下一批房源的抢购。截止到目前，项目一期可售房源全部推出，累积签约率为83%，在南昌市场一路领跑，脱颖而出，成为众多楼盘学习的楷模。?项目定价策略非常精准，特别符合投资客的心理需求，在开盘当天成交的客户往往得到较之前预期更低的价格，从而更好地促成了项目成交率。??推荐点评：1）报告做的非常严谨，不单对产品有客观分析，对营销过程也调研到位。2）不单是客观的描述，也有自己的点评，南昌事业部本身专业度不错，但更能虚心学习其他事业部的夹叙夹议特点并发扬光大，值得肯定和学习。3）案例分析不单是简单的产品分析，也不单是简单的推广图解，而是从项目操作的全系统角度剖析楼盘，这一点上，南昌事业部的研展人员做的非常到位，即便版面不是非常美观。推荐案例：2.事业四部：《仁恒森兰雅苑》（节选）注：完整文档发至营销管理库和集团研展QQ群??（4）样板段包装售楼处特色分析该项目的样板区亮点为售楼处的建筑设计，外观简洁却不失品质感，LOGO字母排列方式也非常国际化，整体包装显得非常的内敛，但已进入售楼处内部就能感觉出非凡的豪华，整体感觉宽敞明亮、功能分区明确（大堂接待、休息洽谈、沙盘展示模型讲解、办公、儿童嬉戏等），结构上分为上下两层，大堂区挑高且无柱，开间宽敞，设计上色调米黄、咖啡高雅大气；地面墙面全部石材精细切割拼贴主题图案，施工工艺精湛，细节考究；重点公共区域均点缀主题雕塑或壁画，艺术感提升；大型水晶灯饰使气质气韵剧增。样板房特色分析从装修风格看，仁恒森兰雅苑在延续怡庭的部分装修风格的同时作了部分删减以及创新。仁恒森兰雅苑邀请新加坡雅狮和陈建中共设计了5种室内装修风格，现代简约、传统中式风格、东南亚风情度假风格、新古典主义风格、英伦风格；其中E1户型的新古典主义风格和E2户型的英式风格的样板间室内装潢分别借鉴世界最著名室内设计师——芭芭拉·巴里与世界著名奢侈品牌—RalphLauren，设计风格，古典，优雅，不失为高品质生活的代表。但其中最具夺人眼球的即东南亚度假风格的室内装修，从入户花园直到室内精装，约10m2的半封闭式入户花园，纯手工雕刻异域风情图案的天然木质入户门，室内大面积使用天然木材，东南亚特色柚木格栅与百叶窗套，墙面也大面积运用到的手工雕刻花纹的