商业专题研究（商家选址）安邦机构市场研究部2011.11.23?主力百货类选址要求?主力超市类选址要求?餐饮类商家选址要求?酒店类商家选址要求?电器类商家选址要求?休闲娱乐类选址要求Ⅰ主力百货篇主力百货选址要求：（共性要求）技术指标具体要求选址区域城市核心商圈/商业中心内或商业新区经营楼层选择1—4层（亦可酌情考虑）需求面积（㎡）15000—20000㎡单层面积（㎡）5000㎡左右层高要求（㎡）首层层高≥5.5m,二层以上层高≥4.5m楼板承重（kg/㎡）≥350kg/㎡给排水供水≥100DN供配电≥2500KVA中央空调200—220Kcal/㎡店内垂直交通提供自动人行扶梯2—3部/层、货梯2部卸货区（㎡）≥200㎡主力百货选址要求：（共性要求）技术指标具体要求柱间距8x8m燃气管道提供配口排污≥20DN店前走道开阔、临街或临广场停车场位置、数量500个车位左右物业交付装修标准简装/毛坯租金承受范围20—50元/㎡/月左右（一线城市如深圳）交付租金形式扣点或纯租金租赁年限10—20年免租期不同区域有不同标准，一般一年左右发展商品牌影响力非常重要商家示例：Ⅱ主力超市篇主力超市选址要求：（共性要求）技术指标具体要求选址区域城市核心商圈/商业中心内或商业新区经营楼层选择1—4层（亦可酌情考虑）需求面积（㎡）10000—20000㎡单层面积（㎡）5000㎡左右层高要求（㎡）首层层高≥5.5m,二层以上层高≥4.5m楼板承重（kg/㎡）≥500kg/㎡一般800kg/㎡为宜给排水符合国家标准供配电≥2500KVA中央空调200—220Kcal/㎡店内垂直交通提供自动人行扶梯、货梯2部卸货区（㎡）≥300㎡主力超市选址要求：（共性要求）技术指标具体要求柱间距8x8m燃气管道需要排污提供独立的排屋管道、排烟管道、化粪池及隔油池店前走道开阔停车场位置、数量具体情况而定物业交付装修标准简装/毛坯租金承受范围30元/㎡/月左右（一线城市如深圳）交付租金形式一般是纯租金租赁年限10—20年免租期半年以上，一年左右发展商品牌影响力相当重要商家示例：商圈要求：1、在项目1.5公里范围内人口达10万以上为佳2公里范围内的常住人口可达12—15万人；2、须临近城市交通主干线，至少双向四车道。3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平；个案解析4、项目周边人口畅旺，道路与项目的衔接性较好，车辆可以顺畅地进出停车场；5、核心商圈内(距项目1.5公里)无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳。物业要求：1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米；临街面不低于70米；2、层高不低于5米，净高在4.5米以上；3、楼板承重在800千克/平方米以上；4、柱距要求9米以上；5、正门至少提供2个主出入口；6、每层有电动扶梯连接，地下车库与商场之间有竖向交通连接。停车场地要求：1、至少300个以上地上或地下的顾客免费停车位；2、必须为供货商提供20个以上的免费货车停车位。商圈要求：1、城市交通十字路口处物业。2、位置要求：交通方便(私家车、公交车、地铁、轻轨)；个案解析人口密度相对集中；两条马路交叉口，其一为主干道。物业要求：1、建筑占地面积15000平方米以上；2、最多不超过两层；总建筑面积2-4万/平方米；建筑物长宽比例：107或106.停车场地要求：至少600个机动车停车位，非机动车2000平方米以上。合作要求：1.转租租户由家乐福负责管理；2.租赁合同一般是20年-30年。●商圈要求：二级商圈：位于城区密集居民住宅区，3公里以内常住人口30万以上，紧邻城市主干道，有6条以上公交线，店面日均人流量6万以上。三级商圈：位于城区居民住宅区，3公里以内常住人口20万以上，紧邻城市主干道，有4条个案解析以上公交线，店面日均人流量4万以上物业条件：层高：5米。柱距：8米×8米。楼面载荷：卖场4千牛/平方米，库房5千牛/平方米。总建筑面积：12000平方米。单层建筑面积：12000平方米;多层建筑面积：6000平方米/层。地面停车场面积：2000平方米;地下停车场面积：8000平方米。库房面积：2000平方米。办公区面积：600平方米。卸货区面积：300平方米。卸货平台：高度0.8米，面宽：8米，进深：5米。卸货通道(消防通道)宽幅：3米。能源供应：经营方独立开户，用电量0.12千伏安/平方米，其他根据规范可满足经营需要。●合作方式：　　租赁，期限20年。首选物业：商业综合体，购物中心，商业街物业使用：租赁，合作需求面积：2000平米;个案解析合同期限：5-10年世纪联华(CENTURYmart)的选址标准：1)应接近公司现有业务区域；2)虽远离公司现有业务地区，但人口规模巨大，经济发展水平高，商业业态以传统百货和杂货店为的地区；3)人口规模应在300万以上；4)城市间交通便利，有高速公路相联系；5)城市分布呈面状，尽量避免线状分布；6)城市间相互距离不超过三个小时车程；7)在区域城市体系中有一个特大型中心城市为中心。开店方式：直营、加盟首选物业：商业综合体，购物中心，商业街物业使用：租赁，合作需求面积：2000-9500平米；合同期限：10-20年对物业的要求1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米；个案解析2、层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米净高在4.5米以上(空调排风口至地板的距离)；3、楼板承重在800KG/平方米以上，对期楼的要求在1000KG/平方米以上；4、柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米；5、正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个；6、每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接；7、商场要求有一定面积的广场；8、店铺面积应在2000平米以上；对停车场的要求1、至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位；2、必须为供应商提供20个以上的免费货车停车位；3、如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径18米。首选物业：商业综合体，商业街物业使用：租赁，合作个案解析需求面积：8000-1.5万平米;合同期限：10-20年选址标准：(1)面积在8000平方以上；(2)以半径1.2公里的商圈，人口规模应在300万以上，城市化水平在30%以上，中、小城市密集，城乡一体化发展的区域；(3)城市间交通便利，有高速公路相联系；(4)城市分布呈面状，尽量避免线状分布。开店方式：直营Ⅲ餐饮类商家篇特色类餐饮选址要求：（例如：民间瓦缸、漓江又一轩）技术指标具体要求选址区域成熟繁华商圈、大型商场附近经营楼层选择以首层为主，2—5层均可需求面积（㎡）500—5000㎡单层面积（㎡）500㎡左右层高要求（㎡）层高3m以上楼板承重（kg/㎡）≥350kg/㎡给排水接驳到位供配电国家标准（一般来说，1000㎡不少于300千瓦）中央空调商洽店内垂直交通要求有卸货区（㎡）60—100㎡特色特色类餐饮选址要求：类餐饮选址要求：（例如：民间瓦缸、漓江又一轩、湘菜馆）技术指标具体要求柱间距灵活燃气管道必须有排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施店前走道要求较高，最好无绿化停车场位置、数量店前，尽可能多物业交付装修标准国家标准租金承受范围视位置而定交付租金形式现付或转账租赁年限8—10年免租期面谈，一般为装修期商家示例：概念餐饮商家选址要求：（例：王子厨房、毛家饭店）技术指标具体要求选址区域一线城市经营楼层选择1—3层需求面积（㎡）3000㎡单层面积（㎡）1000㎡层高要求（㎡）3m以上楼板承重（kg/㎡）≥350kg/㎡给排水接驳到位供配电150KW中央空调国家标准店内垂直交通需要卸货区（㎡）没要求概念餐饮商家选址要求：（例：王子厨房、毛家饭店）技术指标具体要求柱间距（m）视具体位置，要求不大燃气管道需要排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施店前走道越宽越好停车场位置、数量3000㎡的面积需要80—100个车位物业交付装修标准毛坯租金承受范围不超过100元/㎡交付租金形式转账租赁年限10年免租期面谈，一般半年商家示例：金汉斯：现酿啤酒和营养烤品主题餐厅面积需求：1000—5000㎡拓展区域：全国中西快餐商家选址共性要求：（肯德基、麦当劳、永和大王）技术指标具体要求选址区域城市核心商圈、城市主干道、次级商圈等区域经营楼层选择一、二层需求面积（㎡）200—2000㎡单层面积（㎡）至少200㎡层高要求（㎡）≥3.5m弱电要求无特殊要求给排水需要供配电150KW中央空调需要店内垂直交通最好有中西快餐商家选址共性要求：（肯德基、麦当劳、必胜客）技术指标具体要求燃气管道需要排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施店前走道走道通畅，店内可视性强停车场位置、数量不太要求物业交付装修标准简单要求租金承受范围一般100元/㎡/月以内或保底扣点（部分区域商洽）交付租金形式现付或转账租赁年限5—15年免租期面谈，一般为装修期商家示例：个案解析：麦当劳技术指标具体要求选址区域商业区、商住区、写字楼区、交通枢纽，临街、场地开阔、进出方便物业形状尽量方正或整齐、临街有大窗需求面积（㎡）400㎡层高柱距层高不小于3.5M；柱距6M以上楼板承重（kg/部分区域500公斤/㎡；大部分区域为350公斤/㎡㎡）供电供水提供或有位置建设给排水/排油/排污/道配电负荷：250千伏安硬件设施提供室外安装空调和排烟机位置；停车位提供临时卸货车位其他门脸上方提供招牌安装位置；直营或加盟；租期10年以上个案解析：KFC技术指标具体要求选址区域同麦当劳（跟进策略）物业形态尽量方正或整齐、临街有大窗需求面