深圳市振业（集团）股份有限公司房地产开发成本控制管理制度目录第一章总则第二章房地产成本管理职责第一节集团总部的成本管理职责第二节项目部的成本管理职责第三章房地产建造成本控制系统第一节建造成本管理控制系统第二节建造成本管理组织机构及岗位职责第三节建造成本管理控制系统的要求第四章房地产成本开发环节的建造成本控制第一节立项环节的成本控制第二节规划设计环节的成本控制第三节施工图预算管理第四节建造成本控制目标的制定第五节施工招标环节的成本控制第六节合同管理中的成本控制第七节施工过程的成本控制第八节工程材料及设备管理第九节工程结算管理第五章房地产开发的其它环节成本控制第一节销售环节的成本控制第二节期间费用的成本控制第三节售后工程维修费用的成本控制第六章所属企业的房地产成本控制第七章附则-1-第一章总则第一条为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，实现房地产开发成本控制管理制度化、规范化、流程化，根据国家有关法律法规的规定，结合集团相关管理规定和工作流程，制定本制度。第二条本制度所称房地产开发成本控制管理，是指从房地产项目可行性论证、项目立项、项目策划设计、施工招投标、合同管理、施工过程管理、工程材料及设备管理、楼盘销售、竣工结算管理到售后工程维修费用管理的全过程成本控制流程管理。第三条开发成本控制管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的。第四条开发成本控制管理的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。第五条集团的经营计划部、策划设计部、投资发展部、项目部共同负责集团房地产开发成本控制管理工作，按照工作职责分工，负责相对应的房地产开发成本控制管理具体事项。第二章房地产成本管理职责第一节集团总部的成本管理职责第六条经营计划部是集团成本管理的责任部门，负责制定、修正集团成本管理制度，建立并完善集团成本管理控制体系，督促、指导各项目部建立完善成本管理制度。负责确定各开发项目的成本控制目标。并对开发项目每个成本控制环节进行监控和分析。第七条控制土地成本，在选择新的开发项目时，应进行房地产市-2-场调研，对房地产市场走势作出分析、判断，有针对性地选择新的开发项目，最大限度降低土地成本，新开发项目的毛利率应不低于15%。第八条加强规划设计阶段的成本控制，实行限额设计法。在设计合同中，应明确提出限额设计指标，设计概算不得突破限额设计指标，施工图预算不得突破设计概算，否则应要求设计单位修改设计直到满足要求为止。第九条要充分发挥联合审图的作用，由策划设计部负责组织集团内部的设计、技术方面的各专业人才联合组成审图小组，加强对各专业设计的审核，对不合理的设计，必须要求设计院进行修改；对审图小组审核降低造价明显的相关人员，可按一定比例给与奖励。第十条制定项目开发目标责任书，明确项目部的开发项目的开发成本指标、毛利指标以及奖惩条款。第十一条定期跟踪、检查各项目部成本指标执行情况。负责审核各项目部预算和竣工结算。第十二条利用集团OA办公系统，建立成本信息动态管理监控中心，督促项目部及相关部门按照要求，及时录入各项成本数据信息。第十三条根据管理的需要，派出审计小组对项目成本进行阶段审计和决算审计，对项目成本发生的合理性、成本管理的规范性提出审计意见。并结合项目收益情况，考核项目的成本降低率、投入产出率、投资回报率等指标。第二节项目部的成本管理职责第十四条认真执行集团成本管理制度和项目开发目标责任书，结合实际制定本单位成本管理制度和实施方案，并自觉接受集团监督。第十五条遵循基本建设程序，进行项目实际操作，对房地产成本实行项目经理负责制和全员全过程控制，对可控成本、变动成本和成本-3-异常偏差实行有效监控。保证开发成本控制在目标成本范围内。第十六条正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开发周期，严格控制项目的质量成本和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率。第十七条根据集团下达的成本控制指标，分解成本费用控制指标，制定降低成本的技术组织措施。第十八条严格执行设计变更和现场签证手续，控制设计变更和现场签证费用。在装饰材料选用上，力求经济、美观、实用。第十九条熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平等成本控制因素，力求预结算准确、合理，严格执行预结算审核制度。第二十条定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训，每年至少一次，并将分析报告报集团经营计划部。第二十一条强化创新工作，积极采用新材料、新工艺、新技术、在管理机制、技术等方面进行改革创新，从根本上为降低成本打下基础。第三章房地产开发成本管理控制系统第一节建造成本管理控制系统第二十二条为明确责任，有效地控制开发成本，根据成本控制职责建立本系统。第二十三条根据集团的管理体制，实行总经理总负责、分管领导直接分管、项目部经理负责、各职能部门具体实施的运行机制，负责开发成本的管理和控制。第二十四条各项目部应根据管理需要和项目实际情况，设置成本、工程、设计等成本管理职能部门或岗位，保证成本控制工作的顺利-4-进行，严格按照集团下达的成本控制指标控制施工过程的成本费用，保证成本管理工作的顺利进行，自觉接受集团总部监督。第二十五条各成本管理职能部门或岗位应树立全员成本意识，对房地产建造成本实行全过程监控。第二节建造成本管理组织机构及岗位职责第二十六条建造成本控制管理组织机构设置：-5-总经理分管领导所属企业（一）所属企业（二）投资发展部策划设计部经营计划部项目部（一）项目部（二）审计监察部立项环节的成本控制施工图施工过施工过施工图施工图预算、施规划设计环节的成本控制预算、施程及工程及工预算、施工招标、工招标、程材料程材料工招标、合同管合同管（设（设合同管理、施工理、工程备）管备）管理、施工过程及理环节理环节过程及工程材结算、成的成本的成本工程材料（设本分析控制控制料（设备）管理及预警备）管理环节的等环节环节的成本控的成本成本控控制制制第二十七条建造成本控制管理机构岗位职责说明：岗位名称主要成员基本职责具体职责内容-6-?审核批准项目可行性研究报告；?确定项目目标总成本及目标总成本的分解落实；批准限额设计指标和建造成本控制指标；负责成本控?批准重大设计变更、确定装饰材料标准、档次；?审批工程预（结）算，负责工程招投标，批准各项销售总经理总经理制管理总决费用；策?审批各部门、项目部的方案、报告、申请等；?重大决策需报董事会批准的，总经理审核后报董事会决策，董事长或董事长授权总经理签发；?总经理就建造成本管理对董事会负责。分别负责对?负责落实总经理审批分解后的目标成本的控制及目标实现各分管环节?负责对各环节的成本控制管理；分管领导副总经理的成本控制?审核各部门、项目部的方案、报告、申请等；管理及目标?协调各部门之间成本控制管理工作的衔接及配合；?分管领导就各环节的成本控制管理对总经理负责。实现负责负责立项环?寻找新的土地资源或开发项目；部门经理、副经理?负责项目可行性论证报告的编制、修改、立项；投资发展部节的成本控部门业务主管?负责对立项环节的成本控制管理；制?集团规定的其他成本控制管理工作。?负责设计招标的具体工作，并对招标领导小组负责；?负责规划设计阶段的成本控制，实行限额设计，审查设计图纸，确定合理的设计安全系数，降低工程造价；?负责跟踪和协调各设计阶段的设计进度；对规划设计?负责与设计单位接洽，及时跟踪项目设计变更和审查工部门经理、副经理环节的成本程相关设计变更内容；策划设计部部门业务主管控制及目标?审核项目部编制的技术方案、报告、申请等；?参加甲定价材料（设备）或甲供材料（设备）的定价工实现负责作；?审核并确定装饰材料的标准、档次；?参加图纸会审和工程竣工验收；?集团规定的其他成本控制管理工作。?负责施工图预算编制及审核环节的成本控制；?负责除设计招标以外的所有招标项目的具体工作，并对招标领导小组负责；?负责项目定期成本分析及重大事件的成本预警；?负责合同管理环节的成本控制；?负责工程结算审核环节的成本控制；?参与立项、规划设计、施工过程管理、工程材料及设备负责施工图管理等各个环节的全过程成本控制；预算、施工?利用集团OA办公平台，建立功能完备运行可靠的信息管理系统，实现各项目成本及时化及动态化，加强信息招标、合同共享，提高工作效率；部门经理、副经理管理、工程?拟定各项目开发总成本控制目标，确定建造成本的各项经营计划部部门业务主管结算、成本控制指标；制定各项目开发总成本控制目标责任书，定期检查成本总控制情况；分析及预警?参加并审核甲定价材料（设备）或甲供材料（设备）的等环节的成定价工作；本控制?审核重大设计变更、签证的成本确认工作；?审核项目部编制的报告、申请等；?审核已定标准、档次的装饰材料的单价；?参加图纸会审和工程竣工验收；?建立投标单位名册及资料库；?对整个集团成本状况定期进行全面的总结分析，不断完善及改进成本管理举措，总结先进经验；?集团规定的其他成本控制管理工作。-7-?负责施工过程环节的成本控制；?负责工程材料（设备）管理环节的成本控制；?负责合同内容的洽谈和拟定；?对项目进行详细的成本测算，细化集团下达的成本控制指标，提出成本管理控制要点，加强施工全过程成本管负责施工过理，并严格按成本制度执行；?及时输入各项成本数据，定期分析成本目标执行情况并程及工程材制定相应对策，参与OA平台的动态成本管理；项目部经理料（设备）?严格按照集团的管理规定办理现场签证及设计变，每月成本总监管理环节的对设计变更