政策解读_物权法解读物权法备受关注的物权法在十届全国人大五次会议16日上午高票通过物权法。3月16日，国家主席胡锦涛签署主席令，公布《中华人民共和国物权法》，２００７年１０月１日起施行。至此，经过七次审议的《物权法》最终尘埃落定过程及意义《物权法》历经了13年的酝酿和广泛讨论，创造了中国立法史上单部法律草案审议次数最多的纪录。物权法起草工作始于１９９３年。从２００２年１２月起，全国人大其及常委会先后进行了８次审议，其间向社会全文公布征求意见，并召开了１００多次座谈会、立法论证会听取各方意见。物权立法的过程，既是向广大百姓普及物权概念的过程，也是各方面不同意见通过民主协商最终取得一致的过程。它的出台，被看作是中国最高立法机关坚持民主立法、科学立法的典范。这部法律是一部规范财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系，全面准确体现了国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序。《物权法》在民事法律体系中的地位物权法是规范民事财产关系的基本法律，在法律体系中起基础作用，是社会主义法律体系中重要的组成部分。《物权法》公布后，我国的民事法律体系架构如下：《婚姻法》（1950年出台）；法律支架：婚姻家庭法《继承法》（1985年出台）《著作权法》（1990年出台）；法律支架：知识产权法《商标法》（1982年出台）；《专利法》（1984年出台）法律支架：债权法《合同法》（1999年出台）法律支架：物权法《物权法》（2007年新出台）民事基本法《民法通则》（1986年出台）本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。政策解读_物权法内容与分类物权法分为总则、所有权、用益物权、担保物权、占有等五编，共２４７条，将于２００７年１０月１日起施行。“物权”是一种财产权，指权利人依法对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。本法所称的物，包括不动产和动产。物权担保担保物权物权不动产动产所有权用益物权所有权用益物权本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。政策解读_物权法占有权使用权自物权所有权收益权权利人对自己所有处分权物权的标的物依法进行全面支配的物权。建设用地使用权土地承包经营权权利人依法对特定用益物权宅基地使用权的物享有直接支配和排他的权利。以标的物的使用地役权他物权和收益为目的而……设立的他物权。权利人在他人所有抵押权的标的物享有的被质权限定于某一特定方担保物权面或某一特定期间留置权为担保债权的实现让与担保权而设立的他物权。相关概念名词解释：占有权即对所有物加以实际管领或控制的权利。使用权是指依照物的属性及用途对物进行利用从而实现权利人利益的权利。收益权即民事主体收取物所生利益的权利。处分权是指所有人依法处置物的权利。土地承包经营权是指由公民或集体组织，对国家所有或集体所有的土地从事生产活动，依照承包合同的规定而享有的占有、使用和收益的权利。宅基地使用权是指公民在依法取得的宅基地上建造自有房屋或其他建筑物从而对此宅基地享有的占有和使用的权利。地役权用益物权的一种。指因通行、取水、排水等需要，通过签订合同，利用他人的不动产,以提高自己不动产效益的权利。抵押权是指债权人对于债务人或者第三人不移转占有而提供担保的财产，在债务人不履行债务时，依法享有的就担保的财产变价款并优先受偿的权利。质权是指债务人或者第三人将其动产或财产权利证书转移给债权人占有，以之作为债务的担保，债务人不履行债务时，债权人有权就该动产或财产权利的价值优先受偿的权利。留置权是指债权人按照合同的约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权留置该动产，并依照法律的规定将动产折价或者以拍卖、变卖后的价款优先受偿的权利。让与担保是指债务人或第三人为担保债务人的债务，将一定担保物的权利先行移转给担保权人，当债务人不履行债务时，担保权人可就该担保物的价值直接受偿，如债务人按时清偿债务，则该担保物的权利应当返还给债务人或第三人的制度。这种特殊的担保权利即为让与担保权。本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。政策解读_物权法内容解读我们主要对不动产部分的热点问题作了详细的解读。一、所有权：1、个人所有权（1）对业主的房地产权利范围作了较清晰的界定《物权法》历史条款亮点分析第七十条业主对建筑物内的住《物权法》设专章（第六章）对“业宅、经营性用房等专有部分享有所主的建筑物区分所有权”进行了规有权，对专有部分以外的共有部分定，对业主的房地产权利范围作了享有共有和共同管理的权利。清晰的界定，同时也明确：对于共有部分不得以放弃权利而不履行——第七十二条业主对建筑物专有义务。部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。（2）阳光权有法可依《物权法》历史条款亮点分析第八十九条建造建筑物，不得违由于最近几年城市发展的迅速，部分地区高楼大厦建筑的快速膨胀，使得部分地方规划部门对于建筑方面的审批带有地方发展的规划眼光，而忽略了城市中居民的自身权益。此条关于保护业主“阳光权益”的法律条例，一方面对于保护反国家有关工程建设标准，妨碍相业主的自身权益有了的确切的法邻建筑物的通风、采光和日照。律依据，另一方面，从城市规划的角度保证整个城市减缓求高求大的城市发展趋势。——本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。政策解读_物权法（3）禁止住改商——有利于提高开发商对于土地商业价值的研判《物权法》历史条款亮点分析第七十七条业主不得违反法律、物权法关于住改商的问题的明确，法规以及管理规约，将住宅改变为一方面保证了已建成小区内住改经营性用房。业主将住宅改变为经商违规性操作的蔓延，另一方面将营性用房的，除遵守法律、法规以提高开发商对于土地今后的商业及管理规约外，应当经有利害关系——价值的研判。的业主同意。（4）买受人善意取得财产可不归还《物权法》历史条款亮点分析第一百零六条无处分权人将不动《物权法》首次明确了不动产也同样适用善意取得。在实践中，不少人会把房屋、股权等登记在他人名下。在确立善意取得制度后，这种做法风险极大：一旦登记的权利人将房屋出售他人，实际权利人就不能要求他人返还房屋了。产或者动产转让给受让人，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不劝产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；——（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，还需要登记的已经交付给受让人；受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。案例：夫妻共同买房，但是产权证是丈夫的名字，丈夫瞒着妻子把房子卖给了别人。别人如果确实不知道这是夫妻共同财产，且支付了合理的房款，就可认为是善意取得。那么就可以不必归还该套房屋。至于他们夫妻之间的财产争议，妻子可以通过法律途径解决。本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。政策解读_物权法2、共有所有权（1）明确了建筑小区道路、绿地和公共设施的权益归属问题，但会所权属未作界定《物权法》历史条款亮点分析第七十三条建筑区划内的道1.这是首次立法明确了业主对路，属于业主共有，但属于城镇公建筑区划内的绿地、道路以及共道路的除外。建筑区划内的绿物业管理用房等公共设施的地，属于业主共有，但属于城镇公权益，也避免了由此而产生的共绿地或者明示属于个人的除外。一系列物业纠纷。建筑区划内的其他公共场所、公用2.对于会所的权属问题《物权设施和物业服务用房，属于业主共——法》未作界定。按照目前的司有。法解释：如果会所占地是项目商业用地的一部分，开发商支付了商业地价，应属于开发商；但若是利用住宅用地或者住宅建筑的一部分建成，则根据《物权法》应归业主共有。案例：对于目前销售顶层大户型赠送顶层露台或首层赠送花园等促销手段，必须在合同中“明示”，否则属于违法，应谨慎用之。（2）、车库、车位优先满足业主需要车位的权属决定了“停车费”的性质《物权法》历史条款亮点分析第七十四条建筑区划内，规划用《深圳经济特区住宅区物业管理1.《物权法》的这一政策解决了于停放汽车的车位、车库应当首先条例》小区里占用人行道和绿地乱满足业主的需要。建筑区划内，规第三十条住宅区内车辆停放的停车的现象；同时也限制了物划用于停放汽车的车位、车库的归管理，应接受公安等部门的统一指业管理公司为了片面追求高属，由当事人通过出售、附赠或者导和监督。停车率而忽略业主停车需求出租等方式约定。占用业主共有的物业管理公司应与车主明确车辆的情况；道路或者其他场地用于停放汽车保管关系或车位有偿使用关系，并2.对目前争议较大的“停车费”的车位，属于业主共有。按有关规定收取相应的保管费或收取性质问题也有了初步的车位使用费。法律框架。案例：目前，对于停放在车库、停车场的汽车失窃或受损，收取“停车费”的物业管理公司该不该承担赔偿责任的问题一直争议较大。按