下阶段大独栋开盘营销策略报告目录?准确把握市场走势实现最佳业绩?准确定位提升产品核心竞争力?精准营销打造全方位推广通路?激励方案实现策略目标营销目标标营销售周期5个月销销售任务：5套排屋10套大独目栋总销金额：5000万1111年重大营销节点年重大营销节点2月4日春节2011.3月2011.12月加推5、6、72011.8月-92011.10月开盘2011.11月加推加推三月次余房续销加推将剩余房源时价格上涨，加推一并推出间主推5、6、加推13套大独9套大独栋结7排屋，续销栋，配合样板点的同时累计和段活动整理大独栋客户为后期开盘准备5分阶段销售目标8月份9月份10月份11月份12月份合计7套独栋2套排2套独栋1套排1套排屋1套排屋1套独栋15套屋屋?准确把握市场走势实现最佳业绩最近市场成交情况　高层多层别墅交易套数（套）28308交易均价（元/㎡）7413808564336、7月安吉成交量明显下滑，成交均价下降5%，价格区间7500-8000。8套房源皆为2手市场成交别墅，在售楼盘7月未有成交。同类产品价格情况报价竞品实际成交折扣成交/推盘排屋大独栋林雨香溪无9500-100000.9511/26君悦上居8200无0.945/99龙山庄园8000未开盘未开盘0翡翠湾7500未开盘0.92/60罗马风情9000未开盘0.958/46本次分期楼盘皆为市区别墅楼盘，排屋报价基本在8000左右，实际成交价7500左右去化与价格交叉比较客户数单价合计5000-55005501-60006001-65006501-70007001-75007501-80008001-85008501-9001　　23265116103430　　　　4122　　18成交比重　　　22%67%11%　　　客户数总价合计150万以下151-180万181-210万211-220万221-230万231-240万241-250万251-300万　　773155152832573　00011520018成交比重　　　61%28%11%　　100%从以往的来访客户及成交来看，客户对本案的心理预期价格：单价7000左右，总价基本控制在200万左右。现在售价格与来访客户心理预期价格差距过大，打开销售局面必须对现行价格进行调整。?准确定位提升产品核心竞争力价格调整：报价调整房号面积总价单价先阶段上浮15%总价上浮15%单价3-8#307.90203460366082339793.687599.23-9#307.90204599666452352894.8257641.754-2#307.90201582165472318194.4957529.054-8#307.90197333164092269330.7657370.354-9#307.90197702664212273579.7857384.154-12#307.90200966365272311112.7957506.055-1#307.90222888872392563221.3158324.855-2#307.90220979871772541268.0458253.555-3#307.90220579671642536664.948238.65-4#307.90220086971482530999.588220.25-5#307.90220394871582534540.438231.75-6#303.38216765071452492797.6158216.755-7#303.38224167573892577926.0438497.356-1#329.43241636973352778824.4088435.256-2#329.43241076973182772384.0518415.76-3#329.43239495672702754199.5158360.56-4#329.43239989872852759882.1838377.756-5#329.43236991971942725407.3338273.16-6#329.43237090871972726543.8678276.556-7#329.43242724073682791326.2768473.27-3#307.90228307974152625540.2758527.257-5#307.90227291873822613855.478489.37-6#303.38223864173792574437.1738485.857-7#303.38227292374922613861.4048615.8根据客户预算情况及市场定价走势，将原上浮15%去除，回归原有定价。价格调整：折扣通过付款方式的不同区分折扣体系。关系客户再以上基础上增加0.2?精准营销打造全方位推广通路业务动作业务动作业务动作业务动作之圈城活动备注：办公楼客户配发邀请函，凭企业法人、部门经理、私营业主相关名片或证明来访售楼处附赠油卡业务动作之圈城活动圈城活动派发油卡?通过安吉收费站派发售楼处邀请函?通过加油站派发售楼处邀请函1.每张卡200元2.受邀请对象车价必须20万以上3.来访按车辆牌照登记1车1卡业务动作之圈城活动?联合安吉茶室夸大推广力度?茶室进门设立易拉宝?包厢茶几设立小展板?茶室派发邀请函，来访客户赠送茶室现金券100元业务动作之全城推广现阶段道旗、道旗灯箱高炮是本案现阶段主要来访途径。8、9月份增加城区户外看板势在必行?增加安吉主干道道旗或灯箱（广告内容告知大独栋即将开盘）?增加蓝点标志地点高炮（通过颜色强烈反差增加市区行人关注度）业务动作之全城推广抢墅！7000元/平方抢4A风景区新亚洲别墅，石材干挂里面，城市隐居生活，300平尊享500空间，抢墅热线：XXX业务动作之全城推广好别墅就好比罗曼尼红酒经得起时间的沉淀璞墅品酒会欢迎您的鉴赏业务动作之全城推广专家研讨会或者论坛?目的通过专家和意见领袖的言论，影响目标客户判断，促进认筹和销售?关键点1：论坛主题主题既要有一定新闻性，又要与项目相契合，如安吉的新城市建设等。?关键点2：嘉宾邀请在时间和预算允许的前提下，嘉宾档次、权威性越高越好。?关键点3：事前事后软文炒作此类活动主要靠事前事后的新闻炒作来增加影响力和公信力。通过政府资源组织私营业主客户进行地方性专项研讨，增加目标客群?激励方案实现策略目标奖励机制1.完成预定目标5套排屋10套独栋2.成交以签约为准谢谢