房地产：冰点下的营销走向SOHO董事长潘石屹3月21日在新浪微博上发布了一条《房地产企业负债狂飙，40家开发商负债超6000亿元》的微博，遭到了一些博友质疑，其中，有个叫“老满路过”的博友质疑说：“相对于这么高的负债来说，净利润太低，所以这个数据俺不信。估计潘总想表达的一方面是自己挣得不多，另一方面是要说，自己欠的钱太多，你们要是再出什么政策打击房地产，可别怪我们地产行业撂挑子。到时候银行的钱，谁爱还谁去还。”　　负债数据是否真实有待查证，但是回顾2010年，中央出台的一系列房地产调控政策，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对房地产市场进行全方位调控；而2011年，随着中央更加严厉的宏观调控政策的实施，中国房地产行业必将进入一个新的发展周期。　　被称之为“最严限购令”的“京15条”，对北京的房地产市场尤其是二手房市场影响极大，相比新房，二手房的营业税极大地增加了购房者的成本。另外购房门槛大幅度提高，除了有北京户籍的本地人，外地购房者要出具满5年的北京纳税和社保证明。搜房网二手房数据监控中心的统计数据显示，“京15条”细则出台后的第一周，楼市成交量变化明显，北京二手房总体成交量为927套，比上一周下降了78.84%；其中二手房住宅成交量为653套，比上一周下降了84.29%。　　这简直就是冰点与沸点的差距，对比2011年的“哀鸿遍野”，2010年全国商品房销售额为5.25万亿元，同比增长18.3%。在业绩不断攀升的同时，百强房地产企业纷纷增加土地储备。截至2010年年底，全国房地产企业土地储备排名第一的恒大集团，储地面积为9600万平方米，面积相当于200多个天安门广场。去年的土地供应量决定了今年的住房供应量，在政策严格地限制下，去年大批储备土地的房地产企业，该如何面对市场变化呢？该如何在冰点之下营销FromEMKT.com.cn呢？　　　　房地产营销：只是忽悠？　　网络上流传一个段子，名曰“楼盘广告忽悠用语大全”：偏远地段说是“远离闹市喧嚣，尽享静谧人生”，紧邻闹市叫做“坐拥城市繁华”，楼顶是圆的自诩为“巴洛克风格”，楼间距小则是“邻里亲近，和谐温馨”……　　房地产营销，只是忽悠吗？　　一般情况下，房地产营销同样遵循营销定律，对房地产所在城市充分地进行调研分析，根据城市特征，比如城市规模、传播方式和速度、居民的梯度消费、品牌消费、个性消费等情况，居民对企业品牌、项目品牌、楼盘特色等有何要求，对住宅的建筑风格、户型设计等有着怎样的要求，对开发商品牌的忠诚度如何，以什么标准判定住宅好坏等，通过详实了解一个城市的风俗人情、生活习惯和消费习惯，才能更准确地把握消费者的心理，制定出切实可行的营销策略。　　在了解当地城市和消费者特征之后，房地产企业开始对楼盘进行定位。在深入进行市场调查、理清一座城市的楼市发展脉络后，了解目前楼市发展处于哪个阶段，了解项目营销的大环境，才能使楼盘的角色得以明确，其中还涉及产品形态等问题。　　定位明确之后，房地产企业会通过人们传播和接收信息的重要途径，比如网络、活动、老客户介绍、短信、派单、DM、户外广告等方式，合理地进行媒体选择，投放广告，拉动楼盘销售。限购令解读　　限购令出台后，几乎对每个城市商品房的成交量都有很大的影响。“例如北京，2011年开始到限购之前，平均每天商品房成交量为355套，限购令之后平均每天成交120套，成交量有大幅度下跌。在上海，限购前每周平均成交商品住宅22万平方米，限购后每周平均成交3~6万平方米，成交面积下降幅度比北京市场还大。限购令对房地产市场的影响是立竿见影的。据我了解，北京一些高端住宅的销售都很差。高端住宅受这次政策的影响是最大的。”潘石屹在微博中表示。　　对此，《新营销》记者联系了玫瑰园副总裁陈宝良，他表示今年销售情况确实不好，并以此为由拒绝采访。　　“1998年的房改可以说是中国房地产市场的青春期，规模、结构得到了迅速的调整。从1997年开始，房地产成交量和价格迅速上升。2010年是房地产企业资金很宽松的一年。去年商品房销售额为5.25万亿元，前年是3万亿元，是销售额最大的两年。同时去年房地产开发商购置土地的资金仅有1万亿元。从这些销售和购置土地的情况来看，房地产开发商资金普遍比较宽裕。而最近公布的3600万套保障性住房建设，就如房地产市场成长的更年期一样，整个结构都面临着重大的调整和变化。对房地产开发商，主要是住宅开发商的影响是巨大的。我认为至少有50%的房地产企业会在未来两三年内被淘汰出局。淘汰掉的企业应该是实力比较差，产品与保障性住房在地理位置、产品质量和户型上没有太多差距的企业。房地产企业生存最重要的是资金实力，资金成了房地产企业的核心竞争力。在过去的两个星期，多家上市公司在香港发高息债，利率高达11%，从这么高的利率可以看出他们对资金需求的迫切心态。”　　新浪证券频道日前发布消息印证了潘石屹的这一判断：“随着两市越来越多的上市公司公布2010年年报，房地产上市公司‘差钱’状况显露无遗：截至目前，银基发展、京投银泰、上海新梅、世茂股份、绿景地产、深鸿基等13家地产类上市公司宣布将不分红。同时数据显示，万科保利等龙头上市房企负债均超千亿。地产商近年加大跑马圈地的力度，提出再融资计划，但地产调控已导致多家房企借壳上市梦想破灭。专家称在严厉政策调控下，巨额债务将成房企难啃的骨头。”　　　　冰点之下如何营销　　一方面是房地产企业面临的巨额债务，另一方面是消费者购房资格的限制以及购房资金的短缺。链家地产的林倩表示：“存款准备率再度上调到20%，银行贷款将更不容易，从链家地产的成交数据来看，3月办理商贷购房的比例由1月的40%降至不到25%，办理公积金的比例则大幅度提高到24%。购房难不止难在购房资格，就连购房资金的取得，未来可预见的6个月内只会越来越难。”　　供需双方都受到限购令的极大打击。在资金短缺的情况下，房地产企业加大营销力度成为解决问题的一大出路。而在需求受到抑制的情况下，“降价”是否会成为房地产企业促销的必然选择？　　对此，潘石屹认为：“这次调控的根本目的是调整结构，即由原来商品房占市场90%以上调整到保障性住房占到50%以上的格局。目前用限价的办法抑制房价，只是用休克疗法，先冻结房价来争取时间，等50%以上保障性住房的结构调整完毕，普通商品房的价格政府就没有必要再去控制。预计3年后，3600万套保障性住房推向社会，限购政策也就没有必要存在了。”　　SOHO中国在5年前就进行转型，避开政府限制的产品，以开发商业地产为主。目前，许多大型房地产公司，比如央企、上市公司、国企等因为住宅市场受到了很大的影响，因此正在积极寻找机会，“进入到保障性住房的开发中，减少他们在商品住宅市场上的损失”，潘石屹说。　　一般来说，房地产企业偏重于地产开发，而将营销部分授权给销售代理公司，营销在房地产企业的日常工作中只占据很小的比重。对于房地产企业来说，应对冰点的方式，一般是通过转移战线，进行转型或参与国家政策性房产开发去减少损失，而很少从营销的角度破冰。　　珠江地产营销总监凌鸿认为，中国的房地产消费者还不成熟，买房容易受到大环境的影响，而在2011年的大形势下，作为营销人员来讲，首先要“看看是不是需要把自己的产品研究放在重要的位置上，去了解消费者的需求，80后、70后、60后他们买房的朝向、个性需求等都可以放在重要的位置研究，所以营销人员不要只作市场推广配合，还要积极研究产品需求等”。　　拥有更多的资金才能让房地产企业减轻市场压力，因此，快产快销加速资金回笼是必要之举。世联地产顾问有限公司研究总监王海斌认为，开发商应当顺应形势，根据各自的资金状况，“做好降价促销、加速出货的准备。而营销也应回归本质，根据不同的项目制定不同的营销策略，或者以快打慢，以速度换发展；或者展示品质，赢得客户；或者以地段资源潜质赢得未来”。内涵意义　　所谓房地产市场营销是房地产开发企业以企业经营方针﹑目标为指导，通过对企业内﹑外部经营环境﹑资源的分析，找出机会点，选择营销渠道和促销手段，经过创意将物业与服务推向目标市场，以达到占有市场﹑促进和引导房地产开发企业不断发展目的的经济行为。从某种意义上讲，房地产营销是在对市场的深刻理解的基础上的高智能的策划。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。　　从中国的经济体制看，市场经济体制尚不完善，企业的经营管理水平相对低下，市场对社会资源的配置作用还不够大，在优化产业结构﹑合理组织社会生产等方面，政府仍然起着较大的作用。政府对经济干预的目的，是为了提高投资效益，降低投资风险，减少资源浪费，从而实现经济和社会发展的目标，这个目标的实现就需借助市场营销的功能作用。同时，虽然房地产行业发展势头迅猛，但其中许多经营理念却跟不上行业发展的速度，显得相对滞后。在房地产营销方面，这个问题同样存在。在现代市场经济条件下，房地产企业之所以能够在竞争中取胜，就是因为其为市场提供顾客所需要的产品，也就是说，开发商必须了解市场，按照市场需求开发建设住宅产品，通过交换实现产品的价值，最终获取利润或占领市场，促进企业的不断发展，但许多开发商都还缺乏以顾客为导向﹑以交换为中心的理念，推向市场的住宅产品都没有到达消费者手中，或者说没有转化为真正意义上的产品或商品。市场营销就是连接市场需要和住宅产品开发建设的中间环节，是开发商将潜在市场机会转化为现实市场机会，从而实现企业自发展的有效手段，从某种意义上说，房地产营销是关系房地产开发经营成败的关键。编辑本段营销要素　　品质与品牌随着房地产市场的发展和完善，新一轮的竞争是品牌竞争，发展商应以实实在在的