地产金融月报高通智库高通智库地产金融月报RealEstateFinanceMonthlyReport2011年9月份月度报告目录2011年9月6日—2011年10月7日【房地产金融政策与分析】2电话:（010）58677851/2/39月份货币政策与房地产金融政策2邮箱:gt@gaotongchina.com9月份房地产金融政策导向2网站:www.gaotongchina.com宏调处于观望期、房调持续效果渐明4【房地产融资实践动态】4信贷：三季度后银行贷款难度更大、房企债务高企4基金：总量近600亿、直接融资发展趋势明确7信托：融资规模扩大空间有限9并购合作：并购数量和金额同比大幅增加11高通智库是一家房地产研究综合服务商，系列房地产研究报告是证券市场：股市雪上加霜、大跌后或现并购机会16在分析师长期对房地产行业进行票据和债券：境外发债受限后可操作空间变小18系统研究和监测基础上，形成的房地产策略顾问产品。目前高通【房地产融资案例研究】19智库提供十一种房地产定期研究远洋与KKR组建地产基金19产品，成系统的为行业内企业服务。中航地产拟收购岳阳项目75%股权——通过关联信托操作20同时，客户如果需要更为深度、珠海华发：信托+基金21详细的专项研究报告，请与研究主管联系。【房地产融资渠道分析】2245家上市房企信托债务总额超577亿元、风险露苗头22境外债券融资高峰结束、但资金仍觊觎内地市场27中小房企用高利贷饮鸩止渴27保障房融资增长显著28【国内金融市场分析】28中信证券：房地产行业资金链动态前瞻28?www.gaotongchina.com1地产金融月报【房地产金融政策与分析】9月份货币政策与房地产金融政策时间?政策?摘要?9月8日银行提高土地一级开银行为了控制风险，不再对土地一级开发贷款业务发放“信用贷发贷款门槛款”。土地项目贷款的取得必须以“抵押贷款”方式，即土地储备中心必须以能够证明产权完整清晰的土地进行抵押。目前银行的抵押率较去年大幅下降了约20个百分点。8月下旬资产证券化试点扩大国务院已经批准信贷资产证券化继续扩大试点，央行会同相关部/9月初——小额贷款公司试门目前正在积极研究进一步扩大中小企业信贷资产证券化的实水施方案。允许经营状况良好的中小商业银行将部分贷款证券化，而且银行应考虑将中长期贷款作为基础资产，提供期限较长的证券化产品。9月初存准金定向下调央行9月2日披露，将对新疆地区实行较低的存款准备金率，其中城商行被执行比大型商业银行低2个百分点的准备金率，对农信社则执行低6到7个百分点的准备金率。9月20日对公租房可直接发放国务院表示，中央政府将继续增加对保障性安居工程的资金补贷款助，并敦促地方政府增加对该工程的财政性资金投入；对于公共预算支出安排不足的地区，要提高土地出让收益和地方政府债券资金安排比重。银行业金融机构可以向实行公司化运作并符合信贷条件的公租房项目直接发放贷款，也可向符合条件的地方政府融资平台公司发放贷款。9月21日部分地区限定房地产部分地区银监局已提出要求，辖区内信托公司的房地产信托资产信托规模占比规模不得超过信托资产总规模的30%。9月30日继续实施稳健货币政央行货币政策委员会2011年第三季度例会提出，要继续实施好策稳健的货币政策，把握好政策的节奏和力度。要继续发挥直接融资的作用，更好地满足多样化投融资需求。9月份房地产金融政策导向时间?政策导向或观点?摘要?9月13险资土地储备项目年内监管部门在今年剩下的时间里可能不再批准险资投资土地储日或停批备的项目，原因是保障房土地储备收益前景不明，且未形成成熟的运营模式。目前险资参与土地储备的最大项目是“蓝德计划”(LAND)的回报率连6%都达不到，甚至赶不上银行大额存款利率。www.gaotongchina.com2地产金融月报9月3《基金法》修改已经进人大财经委员会已经原则通过修改草案。公募基金、私募基金、日入实质性阶段股权投资都纳入到调整范围之中。这次修法提出了基金的三种组织形式，契约型、公司型和合伙型；对基金以募集方式实行有区别的监管。在税收问题上，基本上体现不重复纳税和相同法律关系的金融产品应该享受同样税制的税收原则。同时恰当处理政府监管与行业自律的关系。9月初证监会推动“401K”养中国证监会研究中心主任祁斌表示，证监会正与相关部委协老长期资本计划调，推动“中国401K”相关政策的制定。虽然推出该计划的基础工作还有很多需要完善，但在有机会的时候应尽量同步推进。这些基础工作包括延迟纳税、税收优惠、专业机构投资者的发展等。9月29传浙粤沪深四地年内试消息人士称，中国将于第四季度允许部分地方政府直接发行债日点直发地方债券。浙江省、广东省、上海市和深圳市将参与此次试点，第4季度可能将发行总计约人民币200亿元的地方政府债券。财政部今年计划代理地方政府发行总值人民币2000亿元的债券，发行规模与过去两年持平。上述参加试点项目的地方政府直接发行的债券也包括在这2000亿元的发行计划中。9月13银监会警示商业地产风多家银行收到监管部门关于风险防范的通知，要求对近期炒作日险升温的商业房地产保持高度警觉；通知要求加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款监测，涉及商业用房的信贷标准必须大幅高于住房，并加大对假合同、假按揭等行为和转按揭、假按揭等做法的打击力度。9月16货币政策“趋紧”预期央行公布的报告显示，企业对未来价格上涨的预期有所弱化，日明显减弱同时对宏观经济的信心下降。受此影响，预计下季度货币政策继续趋紧的银行家减少，而预期货币政策将保持现有适度水平的银行家的比重较上季显著上升。9月13信贷规模的管制或放松央行主办的《金融时报》评论文章称，由于经济增长放缓，中日小企业融资难问题日益突出，未来信贷规模的管制将可能会有所放松。这可能导致接下来几个月的信贷投放以及货币统计数据出现反弹。但抑制通货膨胀仍是首要任务，央行可能维持总体的货币政策立场不变。9月28对房地产信托不会有新前期对信托公司的窗口指导已经足够，而且效果正在显现，目日的监管措施前房地产信托业务规模降幅不小，“暂时不会有新的措施。”9月24资本流入增多需要关注随着外围经济基本面恶化，我国跨境资金流入出现反弹。8月日份新增外汇占款达3769.4亿元，较7月份大幅反弹七成。10月3温家宝要求遏制高利贷温家宝在浙江调研时指出，要切实防范金融风险，加强对中小日倾向企业民间借贷的监管和引导，采取有效措施遏制高利贷化倾向，妥善处理企业之间担保、企业资金链断裂问题。来源:高通智库整理（返回目录）www.gaotongchina.com3地产金融月报宏调处于观望期、房调持续效果渐明从宏观经济核心关注指标方面来看，9月份CPI同比涨6.2%，较8月份的6.5%有所回落，符合之前预期，也使通胀预期已有所缓和，释放了货币政策进一步收紧的压力。但抑制通胀仍然是首要任务，央行总体的货币政策立场短期内不会改变。对于经济增长放缓、中小企业融资难等问题，或会在局部操作上予以微调和灵活掌握。但按照今年信贷投放节奏，2011年未来4个月在信贷额度上不会宽松。同时，鉴于近一段时间外围金融市场动荡，欧美经济不稳定因素频现，也使国内货币和金融政策处于观望期。对于房地产行业，楼市“金九”表现暗淡，是持续调控下所期望的结果。从政策的连续性和巩固调控效果的思维来看，房调政策第四季度仍将持延续之势。市场下滑、融资面持续处于紧缩状态，使房企资金状况难有改观，在回暖之前，经历一段严寒期，不可避免。在此环境之下，从投资人的角度，也将采取更为审慎的态度，从而使整体资金成本和融资难度继续上升。尽管整体信贷收紧，但在大力发展保障房的政策导向下，信贷对保障房建设则是予以配合，可能使房企在某些含有保障房的项目的开发上获取贷款相对容易。在8月底央行要求银行将保证金存款纳入存款准备金缴存范围后，一些资金紧张的银行的房贷利率已有所提高。而信贷额度紧张，商业银行就会调整信贷结构，把钱投放到收益更高的地方去。一般房贷的收益不及公司贷款，房贷即使上浮，幅度也不大，但是公司贷款有的可能上浮40%-50%。所以，信贷额度缩水，房贷可能首当其冲受到影响，进而从新房销售层面影响房企的资金来源。土地一级开发融资趋严，会对未来的土地供应造成一定的影响。此外，在传统融资渠道不畅的情况下，对于新兴投融资模式，如基金等层面的政策取向，则有利于行业长期发展和规范化运作。（返回目录）【房地产融资实践动态】信贷：三季度后银行贷款难度更大、房企债务高企106家上市公司房地产企业的半年报已经披露完毕，22%的业绩增长背后，上市房企整体资产负债率达到了72%，负债总额突破1.09万亿元，同比上涨41%。其中，最具杀伤力的流动负债已经占到负责总额的70.6%，同比上涨54%。与持续走高的负债总额相对应的却是，银行贷款的不断收缩。国家统计局的数据显示，1到8月，房地产开发企业资金来源5.4万亿，同比增速为23%，比去年同期下滑11.6个百分点。与此同时，上半年106家上市房企存货上涨39%，达到9640亿元。www.gaotongchina.com4地产金融月报国内贷款、自筹资金与其他资金累计同比增速?????国内贷款、自筹资金与其他资金单月同比增速?房地产投资累计增速和资金来源累计增速?最近4?个季度全国金融机构按揭贷占比较为稳定??16?家上市银行的按揭贷款业务占比高位略有下降?数据来源：统计局，wind,东方证券研究所房企信贷操作银行/放款房企贷款类型金额期限利率备注方中银香港、贷款将主要用于2