北京通州区房地产前期市场调研报告一、通州区概况1、地域方面五环路是北京市第一条环城高速公路，2003年11月全线通车。北京六环路全长187.6公里，2009年9月12日实现全线贯通。未来北京的快速发展特别是房地产发展将集中表现在五环与六环之间。可以说五环六环之间大有所为。通州区、大兴区、顺义区紧邻北京市中心，六环路穿越其间，地理位置更加优越，必然是北京中长期发展方向。2、人口方面数据自国土资源局如图，除市中心区：东城区、西城区、崇文区、宣武区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区8区人口密度较大，这里将此八区称为“城八区”，都在5000人/平方公里以上，通州区、大兴区、顺义区、昌平区4区人口密度也在700人/平方公里以上，通州区、大兴区人口密度过1000人/平方公里，其中，通州区为最，达1146人/平方公里。也就是说城八区人口密度皆较大，其他的行政区则小很多，意味着北京中心城区人口问题依然突出，仍需向外疏散。而疏散的主要方向将是通州区、大兴区等。3、地理位置通州区位于北京市东南部，京杭大运河北端。西临朝阳区、大兴县，北与顺义区接壤，东隔潮白河与河北省三河市、大厂回族自治县、香河县相连，南和天津市武清区、河北省廊坊市交界。4、历史沿革通州区历史悠久，早在新石器时期，境域内就有人类活动。金天德三年（1151年），于县置通州，取“漕运通济”之义命名。通州历为京东交通要道，漕运、仓储重地。商贾行旅，水陆进京必经此地，促进了通州经济的繁荣和兴旺。享有"一京（北京）、二卫（天津）、三通州"之称。1997年4月29日，国务院批准撤销通县，设立通州区。区人民政府驻通州镇。5、行政区划通州区辖4个街道、2个地区、8个镇、1个乡：中仓街道、新华街道、北苑街道、玉桥街道、永顺地区、梨园地区、宋庄镇、张家湾镇、漷县镇、马驹桥镇、西集镇、台湖镇、永乐店镇、潞城镇、于家务回族乡。区人民政府驻新华街道。6、战略位置通州以“通”得名，交通十分便捷。京通快速路、朝阳路、朝阳北路、八通轻轨和即将通车的两广路延长线等五条通道把通州和北京市区连为一体；京通快速路贯通了东西长安街；京津塘高速公路和京津公路分别直达天津新港及天津市；京哈高速公路经联接东北全境；京沈高速穿河北志低沈阳；六环路贯通北京市；通顺路直达首都国际机场；京承铁路、京秦电气化铁路、在通州城内交汇。在建的京沪高速铁路、京津城际铁路也横穿通州而过。7、产业状况北京通州区产业结构不尽合理，产业的集中度和关联度不高，主导产业和支柱产业不够突出，支柱产业为批发零售业、房地产业、商务服务业及交通运输。自2007年起，文化创意产业已占GDP比值10.6%。通州新城规划的功能定位是北京市重点发展的新城之一，面向区域可持续发展的综合服务新城，北京参与环渤海区域合作发展的重要基地，发展目标是区域服务中心、文化产业基地、滨水宜居新城。未来通州区产业规划把大力发展高端商务、文化创意和现代物流三大产业列为构建区域服务中心的基础。通州规划建设九大经济板块：※运河城市段核心功能板块地处通州新城中心位置，是规划的通州新城区的中心和环渤海区域服务中心。规划面积25.8平方公里，由世界文化交流中心、滨河演艺走廊、媒体广场、探梦中心和金融城等项目组成。项目建成后将成为集行政办公中心、金融贸易、文化、会展、旅游度假、商业服务、生态居住为一体的区域中心。龙头项目是“运河城市段”。※商务园总部经济板块地处通州新城西北部的温榆河畔，拥有北京仅存的、区位最好的、最大的700公顷生态商务白地。利用长安街延长线和紧临首都国际机场12公里的区位和商务优势，发展与CBD功能互补的低密度、园林式、高科技、商务总部聚集区。龙头项目是“通州商务园”。※主题休闲功能板块地处新城西南部，六环以内，京沈高速以北地区。利用专业服务产业聚集优势和地处京津冀交通要塞的便利条件，规划建设高科技与娱乐相结合、服务于东北亚区域、具有国际现代水平的“环球影城”主题公园。以主题公园为支撑形成影视文化、娱乐休闲、专业会展为内容的商务娱乐新区。龙头项目是“国际会展中心”。※医疗康体功能板块位于京哈高速公路以北，六环路以东地区，规划建设高水平的医疗城。借助大型医疗产业化项目带动，发展集医学研究、康体服务、职业培训为一体的现代化康体医疗服务业。龙头项目是“哈佛中美医疗中心”。※行政服务功能板块在运河东大街两侧地区规划行政办公、综合服务功能区。建设行政服务中心、标志性市民休闲文化设施，合理布局学校、档案馆等公共服务及商业配套等现代城市功能设施。※八通线楼宇经济板块以八通轻轨为纽带，连接瑞都国际、长城国际等商务节点向东南部发展至轻轨土桥站。该区域主要发展商务办公、贸易流通等楼宇经济。目前，八通线已形成上百个居民社区、数十个高级写字楼群。龙头项目是“瑞都国际写字楼”、“世纪星城商务写字楼”。※长安街东延长线新华大街商贸流通经济板块东起北苑，沿长安街东延长线新华大街向东扩展，西至东关大桥。该区域是通州传统商业步行街，规划通过升级改造形成高端百货、国际品牌专卖店、五星级酒店、写字楼等高端商务业态。龙头项目是“北苑商务区”。※中国宋庄文化创意板块以宋庄镇小堡画家村为中心，北至规划一路，南至京哈高速路，东至东部发展带联络线，西至东六环路，占地面积近12平方公里。依托北京市十大文化创意产业基地之一的“宋庄当代艺术产业与卡通产业集聚区”，形成艺术品创作、展示、交易、会展、艺术教育、学术交流于一体的现代文化艺术产业园。龙头项目是“宋庄当代艺术产业与卡通产业集聚区”。※京津塘产业带高端工业总部板块沿京津塘高速公路一、二号线和京津城际快速铁路沿线，连接亦庄、中关村科技园区光机电基地、中关村科技园区金桥科技产业基地、通州物流基地等高新技术产业发展带，充分发挥政策区位和产业优势，建设高端产业和总部经济聚集区。龙头项目为“北京图书出版发行中心”、“北京创展家居示范园”、“联东U谷、“新华联科技园”、“北京方和正圆科技孵化器”。8、规划方面根据《北京城市总体规划（2004-2020）》，规划：在北京市域范围内，构建“两轴－两带－多中心”的城市空间结构。（1）两轴：指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴。（2）两带：指包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷的“东部发展带”和包括大兴、房山、昌平、延庆、门头沟的“西部发展带”。（3）多中心：指在市域范围内建设多个服务全国、面向世界的城市职能中心，提高城市的核心功能和综合竞争力，包括中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、中央商务区（CBD）、海淀山后地区科技创新中心、顺义现代制造业基地、通州综合服务中心、亦庄高新技术产业发展中心和石景山综合服务中心等。在“两轴－两带－多中心”城市空间结构的基础上，形成中心城－新城－镇的市域城镇结构。（1）中心城是北京政治、文化等核心职能和重要经济功能集中体现的地区。其范围是上版总体规划市区范围加上回龙观与北苑北地区，面积约1085平方公里。（2）新城是在原有卫星城基础上，承担疏解中心城人口和功能、集聚新的产业，带动区域发展的规模化城市地区，具有相对独立性。规划新城11个，分别为通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟。（3）镇是建制镇的简称，是推动北京城镇化的重要组成部分，包括重点镇和一般镇。■城市规划通州新城规划建设：依据《北京城市总体规划（2004-2020）》，北京市发布了《通州新城规划2005-2020》。通州发展定位：北京重点发展的新城之一，是面向区域的可持续发展的综合服务新城，也是北京参与环渤海区域合作发展的重要基地。通州发展目标：区域服务中心、文化产业基地、滨水宜居新城城乡空间结构：一城、两轴、三点、四镇一城：承接中心城功能疏解与新增职能的通州新城城区。两轴：沿长安街延长线连接北京主城和通州新城的城市空间拓展轴；以运河为纽带向东南方向延伸的城市经济发展轴三点：宋庄、潞城、张家湾地区是通州新城发展的重要组成部分，通州新城新增功能的重要区域和城乡一体化的重要节点。要建设成为三大城市功能聚集区。四镇：漷县、台湖、西集、永乐店四镇与通州新城相互呼应，是通州新城发展的重要经济支撑，是承接农村人口向城镇转移、解决劳动力就业及资源节约的重要区域。要集聚形成四大产业发展组团。城乡产业规划：宋庄镇：通州新城与空港联系的纽带，休闲服务业和临空产业基地。潞城镇：通州新城城市空间和职能拓展区，未来新城行政中心。张家湾镇：集约型都市工业区、古城文化旅游区、新农村建设试点镇。台湖镇：通州新城南部的生态旅游小镇，亦庄新城和通州新城连接的重要纽带。马驹桥镇：京津城镇带的重要节点，北京重要的陆路口岸。西集镇：通州新城重点发展的产业聚集区。漷县镇：东部发展带的重点镇，北京市小城镇建设示范镇。永乐店镇：京津城镇带的重要节点，通州新城面向环渤海、联系京津冀的门户。于家务乡：北京市重点发展的民族工业区。新城空间结构：一河两翼，南拓东进，组团发展一河两翼：通州新城以运河为魂，水绿相映，绿廊镶嵌，突出以运河为纽带的城市形象及文化内涵；运河西岸改造提升旧城，运河东岸聚集城市新增功能，新城旧城比翼互动、协同发展。南拓东进：南部以通州外环路、京塘公路为界，东部以六环路为界，向外拓展，与亦庄新城、国际空港联动，形成新的发展空间。组团发展：以六环路、京哈高速路、通州外环路及京塘公路为分界线，在空间上形成六大功能组团。新城用地发展方向：通州新城城市用地主要向东、向南方向发展综合交通规划：铁路：新北京东站公路：中心城交通：京沈高速公路；京通快速路、通朝大街；朝阳路、朝阳北路、潞苑北大街。顺义交通：六环路；通顺路、东部发展带联络线；张采路延长线。亦庄交通：六环路；通马路、东部发展带联络线。廊