CONFIDENTIAL2011年佛山房地产市场分析与市场展望合富辉煌市场研究部2011.3.25?宏观政策环境分析2011年佛山房地产市场-当前所处货币政策阶段-银行贷款利率影响分析与市场展望-流动性收紧的影响-房地产市场调控方向2011年的两会确立了本年主基调仍然保持稳健的货币政策阶段，防通胀重要性提高2011年全国两会仍然强调经济环境的复杂性，政策基调总体与2010年相同。但管理层对通胀的担忧明显增大，货币政策重回“稳健”。2007年2008年2009年2010年2011年经济环境判断通胀要转变发展方式不确定因素增加受国际经济影响复杂但好于去年仍极其复杂判断—通胀压力大—管好通胀预期通胀压力大大加快经济调整，政策重点防增速过快防过热扭转下滑趋势提高调控水平政防经济波动策财政政策稳健稳健积极积极积极货币政策稳健从紧适度宽松适度宽松稳健政策投资保持适度严控保持较快增长优化结构优化结构指信贷严把闸门严把闸门保证总量充足有保有控有保有控向坚定不移搞好调房地产抑房价过快增长坚持加强调控推动发展大力整顿控图例从紧中性宽松影响房地产成交的关键经济因素：经济增长与通胀情况决定了市场投资偏好情况下，流动性是影响楼市成交的主要因素09年社会存在大量流动性，助推楼市量价大增GDP11.6%13.0%9%9.2%10.3%CPI1.50%4.8%5.9%-0.7%3.3%图例GDP10%以上GDP和CPI都进入红区时，市场上的投资偏偏热CPI3%以上好变得更强，有更多的群众希望购房投资。GDP9%-10%中度CPI0%-3%GDP9%或以下注：广义货币（M2）=M1+储蓄存款（包括活期和定期储衰退蓄存款），若M2增速较快，则投资和中间市场活跃。CPI0%以下利率——“高密度、高频率”，利率的叠加效应将逐步放大，且利率步入上升通道，对后续市场的预期影响更深远?2月8日中国人民银行宣布，自9日起上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。?调整后，一年期存款利率达到３％，一年期贷款利率达到6.06%。?这是央行今年以来首次上调利率，也是2010年以来第三次上调利率。20112011年首度加息年首度加息，，将进一步加大购房者的成本将进一步加大购房者的成本，，目前目前贷款利率已逐渐接近贷款利率已逐渐接近0707年初的水平年初的水平，，单次的上调仅存单次的上调仅存在心理影响在心理影响，，但多次的叠加但多次的叠加，，进入某个临界点后其效进入某个临界点后其效应将集中爆发应将集中爆发。。当双率步入上升阶段楼市便会下滑，目前存款准备金调到历史新高，资金的紧缺将使楼市逐渐陷入困境?当存款准备金率持续上升，市场上资金流动性降低，开发商资金及购房贷款压力增大，房价逐渐转向下行；存款准备金率与房价为反比运行?当贷款利率持续上调时，出于利息压力，需求会出现下滑，贷款利率与需求呈反比关系。贷款利率与佛山商品住宅量价走势100900090800080700070600060500050400007.107.207.307.407.507.607.707.807.908.108.208.308.408.508.608.708.808.909.109.209.309.409.509.609.709.809.910.110.210.310.410.510.610.710.810.911.111.24007.1007.1107.1208.1008.1108.1209.1009.1109.1210.1010.1110.12300030成交面积成交价格存款准备金率贷款利率利率上升轨道楼市下滑200020银根收紧需求下滑顶峰后需求开始增量10100000“收资金”成为本次调控的一把利器，“上吃开发商、下打投资”，促使供应方降价，开发商应以资金回流做前提考虑保障房清算土地限贷限购加速开发，加速资金紧张程度分流部分有效需求，减少回款紧资金通过信贷、税收和行政手段抑制有效需求，减少成交。回收流动性当房价下降时，买涨不买跌的心理作用将发挥叠加作用减少开发贷控制外资流入加息提升融资成本本年政策以“提成本、压需求、削价值、扭观念”的主线施行，重在扭转观念来剔除非自住性需求政策作用?国八条加重购房成本压制需求，甚至停止购买，客户游资也难以进入房地产市场?房产税及利率上调进一步加大购房成本；?公租房削弱商品住房的投资保值价值，同远期影响时增大中低价住房的供应。多管齐下转变市场观念改变房地产在市场中的“不灭神话”概念，脱离其目前高增长高回报中长期：促进市场供应从目前颁布的政策上看，存在区域局限的国民预期及地方执行力度等问题，一线城市首当其冲成为打压区域，而其他区域或其他在供大于求的环境下逐尚未受政策影响的群体，影响最深的是渐实现房价平稳着陆市场预期。政策的作用将由局部城市的实际执行蔓延至整体市场的预期逆转。调控以“加减法”双线体系，为未来的有效供应争取时间，实现供需平衡的长远发展限购政策对于短时间内会给楼市降温，压制需求，但如此直接的市场干预同样也会带来一定的副作用，如在各地落实细则之前，会出现部分城市的抢购潮，另外限购也可能导致需求的进一步积压，为楼市未来的报复性反弹埋下隐患。减法——压制需求限购、停购、房产税、利率上调等一系列的打压政策加法——促进有效供应增加保障性住房和普通商品房的供应在政策指向下，限购政策的强势推出与其说是一种给楼市降温的权宜之计，更大程度上是在为深层次的房地产调控争取时间。一方面通过限购和限贷，减少市场上的投资、投机性需求，做减法；另一方面增加保障性住房和普通商品房的供应，做加法。只有二者同时推进才能在未来市场中达到平稳发展。?佛山限购政策分析2011年佛山房地产市场-佛山限购令解释-限购令影响产品分析分析与市场展望-外围城市限购下的市场借鉴-限购前后的市场变化狼真的来了狼真的来了！！各城市陆续出台限购，作为二线城市的佛山，近来不断流传也将出台限购，但一直未能落实，因此被认为是“狼来了”的谎言。但这次，狼真的来了，且来得很急、很猛。3月18日落实，佛山全市限购、房价目标年增长12%以内、即时执行等细则，成为地级城市限购中最严厉的城市政府层面政府层面?确定2011年新建住房价格涨幅不高于本年度GDP增长速度（12%）的控制目标；?按国务院规定的土地净收益10％计提专项用于保障房建设；?落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70％的要求；?明确问责机制，确保完成全年的调控任务。市场层面市场层面?已有1套住房的户籍家庭和能提供在佛山1年以上纳税证明的非佛山户籍家庭，限购1套住房；已有2套及以上住房的佛山户籍家庭和拥有1套及以上住房的非佛山户籍家庭、无法提供1年以上在佛山纳税证明的非佛山户籍家庭，暂停购房（以3月18日网签时间为界定标准）；?贷款购买第二套住房的家庭首付款比例不低于60％，利率不低于基准利率的1.1倍；?个人购买住房不足5年转手交易的，按销售收入全额征税。在限购令多个层面的共同作用下，购房成本被大幅增加，配合限购的严格执行，市场将出现销量下降影响投机：不足5年转手全额征税，增要点影响大短期投机型需求的转让成本，直接打住房不足住房不足55年转年转房屋短期投资收益剧击投机者；手全额征税手全额征税减，投资价值被冲击影响改善：二套房首付上调，必然增加购房成本，对市场需求产生消极影二套房贷首付二套房贷首付房贷进一步收紧必然响。其影响一是买房者无力承担首付而提至提至60%60%会增加购房的成本放弃购房，二是由于调控从紧，对房价预期发生变化而放缓购房；全面停购第全面停购第33套套全面限购直接压制需影响多套购买及小户居住型公寓：22套按规定限购套按规定限购求入市全面的限购或停购，将对市场打击最大，特别是多套持有的客户。同时也使中小户中小户土地占土地占确立未来市场供应主体以中小户及保障性客户放弃购买小面积的居住公寓。70%70%住房为主影响未来市场结构：进一步的土地供应规定，使未来市场逐渐转向中低价位住房。佛山限购细节逐渐明朗，卖一买一可实现，但自建房是否纳入已购房屋尚待确认已确认的标准：有房界定标准以家庭户口本为准户籍无房两套及以纳税证明一套以3月18日前的网签为准上企业购房暂不限购本市户籍二套一套禁购—已确认的利好：卖一买一可实现一年纳税外地户籍一套禁购禁购证明或社放宽入户标准，高端人才可入户，保证明购买二手房可入户子女年满18岁可独立买房待确认的细节：自建房、集体户口持有的房纳不纳入已拥有房屋中？佛山农村户籍占比大，假如自建房纳入家庭已购房套数中，其影响程度将加倍。链接：根据2010年佛山统计局统计，全市现有人口596万人，户籍人口366万人，其中农村居民占了49%左右。限购令下，合拼产品、居住公寓及大户型产品受到最大冲击，或成市场的“烫手山芋”限购下影响的物业程度划分影响程度产品备注合拼户型即使一次性支付也被政策限制、高危合拼户型、70年产权居住公寓、别墅物业70年产权公寓占用房屋名额，自住及投资客户也不会选择毗邻广州、以广州客户为主要客群的项目，难以提供佛山一年期的纳税或社保证明，较高危其全系列居住型产品难以在佛山购房大部分改善型客户的购房名额已满，难以危险改善型产品，如150㎡以上的大户型再购买，而首改型客户会选择较大的户型首置型产品，如80-90㎡及110-130㎡的首刚需客户仍可入市，且有部分客户会一步安全改型产品到位购买中大户型产品产品市场地位完全逆转客户置业倾向变化，一步到位意愿增大外围城市借鉴：目前各城市跟随国家限购措施落实地方细则，但执行力度松紧不一，地方引导需求或将分化程度城市细则对已拥有一套住房的户籍