岳阳房地产市场调查报告第一部分岳阳市城市经济背景分析一、岳阳市城市概况。岳阳是湖南省的政治、经济、文化、交通次中心城市，地处中国中心长江、京广铁路、京珠高速在岳阳交汇，名副其实的“湖南省第二大经济体”是国务院批准的沿江重点开放城市、武汉城市圈圈湖南唯一成员城市。长株潭城市群成员城市。岳阳综合经济实力位居全省第二，居全省地市州之首，被称之为“湖南省第二城”，湖南首位门户城市。二、岳阳市行政区划。现辖2个县级市（临湘市、汨罗市）、4个县（岳阳县、华容县、湘阴县、平江县）、3个城市区（岳阳楼区、君山区、云溪区）和国家级岳阳经济技术开发区）南湖风景区、屈原管理区，总面积约15020平方公里，总人口约556万，其中市区面积约824.4平方公里，城市人约100万，经济总量仅次于省会长沙，居湖南省第二位,中部六省第九位。1三、岳阳市宏观经济状。1、在政府规划中，岳阳所处的“3+5城市群”将成为湖南经济发展的核心增长极。在湖南省第九次党代会上，湖南省委借鉴国内外城市群建设的经验，根据湖南的发展实际，提出加快“3+5”城市群建设，即加快以长株潭3个城市为中心，以一个半小时通勤为半径，包括岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳5个城市在内的“3+5”城市群建设。以“3+5"”城市群为主体形态，带动我省区域经济的协调发展，加快形成以特大城市为依托、大中小城市和小城镇协调发展的新型城市体系，这是我省在发展布局上取得的重要认识成果。22、在区域交通网络化的推动下，岳阳将加深与省内其他城市的联系，进一步带动城市经济的发展。2009年10月，国家发改委日前正式批复了铁道部和湖南省联合申报的《长株潭城市群城际轨道交通网规划（2009-2020年）》。规划范围为长沙、株洲、湘潭3市行政辖区，同时与益阳、娄底、岳阳、常德、衡阳5市的主要地区进行衔接和协调。规划建设7条城际轨道线,全长1200公里，涉及到全省8市25个县（区）。城际轨道交通将带动相关产业和商业的快速发展。城轨拉通后，将使沿线企业的区位优势得到提升，企业得到更多对外交流信息的机会，货物的流通也更为便捷实惠，大大降低生产成本，促使企业得到更大的发展。同时，城轨沿线周围地段必定升值，可以预见城际轨道必将会推动沿线城市房地产产业格局的变化。城轨的建设还将使城市商业中心不再“单一化”，而是将随着城轨的贯通呈现出“多级化”的趋势，必将形成新的商业圈层或商业带，进一步完善、提升区域价值。“3+5城市群”城际轻轨线路示意图3、产业结构优化升级，改变了经济增长的模式，使社会经济发展具有可持续性。根据岳阳市《工业发展“十一五”规划》描述，“十一五”期间，岳阳将重点发展九大支柱产业——石化、造纸、食品、电力、纺织、医药、机械、饲料、建材。岳阳“十一五”期间生产总值年均增长14%，五年之间，岳阳整个投资达到2400个亿，“十一五”期间的投资相当于“十五”期间投资的3.5倍，“十3一五”期间规模工业企业的增长很快，每年规模工业要增长增加新增100个，现在岳阳规模工业企业已近1400家。4、近年来，岳阳市产业结构的优化GDP持续快速增长，宏观经济增强的趋势带动了房地产市场的发展。2008年GDP达到1140.25亿元，增长14.0%；2009年GDP达到1272.15亿元，增长14.0%；2010年GDP达到1491亿元，增长14.1%；预计2011年岳阳GDP将超过2000亿元。岳阳GDP增长示意图25002000）元1500亿（1000PDG500020082009201020115、居民整体收入水平快速增长，人居年可支配收入不断份增长，潜在置业能力不断增强。2010年岳阳市城镇居民人均可支配收入17312元，同比增长10.4%；农民人均纯收入5988元，增长12.2%。农民收入增速超过城镇居民收入增速1.8个百分点。自2004年以来，随着岳阳宏观经济面的快速增长，全市城镇及农村居民人均收入水平以每年超过10%的速度快速增长，居民财富不断增加，购买能力持续提高，为房地产市场的发展提供了巨大的发展空间。2000017312156801394515000117261197910136109801000059884810533936133876432550003336四、岳阳城市背景分析小结。01、区域位2004置：岳阳地处长沙、武汉20052006两200大省会城市之72008间，位于“20093+52010城市群”城镇居民可支配收入（元）农村居民人居可支配收入（元）4内，随着“长株潭3+5城市群”的不断发展壮大，将会获得更多的发展契机。2、交通运输：随着城市轻轨的建成及高速铁路在国内全线拉通，岳阳对外交通将更加便捷，为城市经济的高速发展提供必要的硬件保障，同时也为东南沿海经济发达地区居民来湘置业提供了极大的便利。3、产业结构：产业结构优化升级，带动城市走可持续发展道路。3、经济水平：GDP高速增长，居民收入水平持续增加，消费能力不断增强。第二部分岳阳房地产市场概述一、2010年岳阳房地产市场发展回顾。2010年，岳阳房地产市场在经历了短暂的冷淡期后逐步回暖，至第四季度，5市场交易达到前所未有的火热程度。纵观全年，房地产开发投资快速上涨，市场交易活跃，房价平稳增长。市民购房刚性需求依然旺盛，对房价上涨预期较为强烈，对房地产市场信心十足。（一）房地产投资大幅增加，资金来源充足。1、2010年，全市完成房地产投资70.37亿元，同比增长37.1%，其中，土地购置投资5.33亿元、土地开发投资1.65亿元、建筑工程投资46.50亿元，同比分别增长108%、-59%、29%，各占总投资额的8%、2%、66%。全市完成商品住房投资58.6亿元，商业营业用房投资6.21亿元，其他类投资5.56亿元，同比分别增长40%、3%、59%，各占总投资的83%、9%、8%。2、全市房地产开发企业资金来源小计72.33亿元，同比增长37%，其中企业自筹、国内贷款、预收款分别为36.08亿元、7.87亿元、14.86亿元，同比分别增长44%、-3%、-24%，各占资金来源的50%、11%、21%。（二）房地产开发力度加强，住房开发比重增大。全市房屋施工面积801.6万㎡，同比增长22.9%，其中新增开工面积351.6万㎡，同比增长5%；竣工面积192.6万㎡，同比增长19.8%。全市商品住房新开工面积295.9万㎡，占新开工总面积的84.2%，同比增长5.1%；商品住房竣工面积174万㎡，占竣工总面积的90.3%，同比增长34.8%。（三）新建商品房供应增加，库存逐步减少。全年商品房上市109.85万㎡，10108套，同比分别增长28.8%、41.4%；其中商品住房上市105.35万㎡，9586套，同比分别增长43.5%、63.1%。至2010年12月底，中心城区可面向市场销售的商品住房面积有74.45万㎡，比上年底减少18.71万㎡；其中商品住房可销售面积44.34万㎡，可售套数39516套，分别比上年减少14.97万㎡，655套。（四）商品商品房销量大增，第四季度市场日趋火爆。全年商品房成交128.56万㎡，10954套，成交金额39.19亿元，同比分别增长33.8%、38.5%、74.6%；其中商品住房成交120.32万㎡，10241套，成交金额34.85亿元，同比分别增长32.4%、42.4%、79.6%。第四季度，福隆·巴陵尚都、天邦·珍珠湾、凯旋城、日东名苑、巴陵壹号等多个项目集中上市，商品房销售尤为火爆，月均销售量达16.5万㎡，其中商品住房月均销售量为15.3万㎡。（五）商品房价格走势平稳，购房能力有所增强。全年商品房成交均价3048元/㎡，同比上涨13.2%；其中住房成交均价2897元/㎡，同比增长16.3%。以下为中心城区纯商品住房成交均价走势图。7（六）供销结构不断优化，市场供需基本合理。1、商品房供销比（期间商品房上市面积：期间商品房销售面积）为0.85:1，其中商品住房供销比为0.88:1，商业营业用房供销比为0.47:1。2、商品住房供需以90㎡-144㎡为主。上市商品住房中，90㎡以下的占2515套，90㎡-144㎡的占6402套，144㎡以上的占669套，占比分别为26%、67%和7%，普通住房（户型面积小于144㎡）供应占比达到了93%。成交商品住房中，90㎡以下的占1929套，90㎡-144㎡的占7052套，144㎡以上的占1260套，占比分别为19%、69%和12%，普通商品住房成交占比88%。3、商品住房成交价格在3000-4000元/㎡之间的面积占比达41%，其次是2000-3000元/㎡，占比29%，价格在2000元/㎡以下的占22%，高于4000元/㎡的占8%。以上两图对照可以看出，我市房价经过一年的上涨，逐步迈上了一个新的台阶。市民对房价上涨的接受程度提高，对房价的承受能力增强。4、2010年高层与多层住房供应面积比为3.6:1，销售面积之比为2.8:1，高层住宅在商品住房市场中逐渐成为主角。由于土地的不断开发，市区可利用的土地资源逐渐减少，高层住宅比重的增加，有效提高了土地的利用效率。估计在今8后的住宅项目中，高层住宅的比重会进一步扩大。（七）二手房市场相对较为冷清，成交量与去年持平。二手房成交62.19万㎡，成交金额7.2亿元，同比分别为-2%、14%。二手住房成交50.81万㎡，4782套，成交金额5.43亿元，同比分别为1%、-8%、27%。（八）岳阳房地产市场分析小结。从我们对岳阳市2010年房地产市场运行现状及房地产个案的调查分析中，2010年岳阳市场地产市场具备以下特点：1、房地产投资大幅增长。其中商品住房投资占总投资的