苏州市联众投资顾问有限公司专业·诚信·创新2011上半年房地产市场报告目录一、2011上半年政策解读（一）国八条政策要点：明确房价控制目标，限购范围更广且更加严厉，保障房政策力度空前2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，随后国务院办公厅发布“关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知”（简称“国八条”），提出“明确房价控制目标、更大范围更加严厉的限购政策”等一系列政策。表：“国八条”具体内容及点评主要条款关键内容点评1苏州市联众投资顾问有限公司专业·诚信·创新1、进一步落实合理确定本地区年度新建住房价格控明确房价控制目标，稳定预地方政府责任制目标，并于一季度向社会公布。期，表明调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价。2、加大保障性多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩扩大保障性住房覆盖范围，安居工程建设大住房保障制度覆盖面。有条件的地区，强调公共租赁住房发展。力度可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。3、调整完善相买住房不足5年转手交易的，统一按加大房产交易成本，打击投关税收政策，销售收入全额征税；各地要加快建立资投机，完善个人住房信息加强税收征管和完善个人住房信息系统。系统为后续的房地产税制改革打下基础。4、强化差别化对贷款购买第二套住房的家庭，首付此前二套房贷首付款比例为住房信贷政策款比例不低于60%，贷款利率不低于50%。基准利率的1.1倍。各地根据实际在此基础上还可以上调。5、严格住房用落实“三类”住房用地不低于住房建确保保障房建设用地供给，地供应管理设用地供应总量的70%的要求。今年的明确土地招拍挂制度改进方商品住房用地供应计划总量原则上不向。得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。6、合理引导住各直辖市、计划单列市、省会城市和房限购更加严厉、涉及城市更广房需求价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对本地户籍家庭限购2套房，对非本地户籍能提供社保及纳税证明的限购1套房，对非本地户籍不又能提供社保及纳税证明，暂停其购房。7、落实住房保对于政策落实不力的省(区、市)人民政明确约谈问责机制，确保政障和稳定房价府要向国务院做出报告，有关部门根策的有力执行和落实。工作的约谈问据规定对相关负责人进行问责。责机制8、坚持和强化对各地稳定房价和住房保障工作好的舆论引导住房合理消费。舆论引导做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。点评：2011年1月，国务院办公厅即发出1号文件调控房地产市场，有利于进一步彰显政府2苏州市联众投资顾问有限公司专业·诚信·创新调控决心，缓解房价上涨预期。该政策是2010年调控政策的升级和深化，也是对可能出现的2011年春季房地产市场行情的防御，是一种事前“消防”，而非事后“救火”。总体来看，本次调控政策要求各地明确房价调控目标，更大范围、更加严厉地实施限购措施，政策力度更强。“国八条”的出台拉开了2011年进一步加强房地产市场调控的大幕。国八条对苏州楼市的影响：（1）短期内将对开发商造成不小的压力不论是从提高二套房首付比例50%到60%这类信贷手段，还是限制购买第三套住房、限制新购一套住房这类行政手段，此次“国八条”都比以往的政策又严厉不少。目前的政策并没有有效解决商品房供应的问题，因此不能从长远方面来解决楼市过热、房价过高的矛盾，不过严厉的政策还是会在短期之内对投资、投机性购房形成不小的抑制作用，对楼市也会造成很大的影响。面对紧缩的购房需求，开发商面临的压力自然不会小，近期不少楼盘涨价的现象得到遏制。（2）“国八条”是对调控成果的稳固“国八条”从内容上来讲，是把2010年两次重大调控以及陆续出台的配套政策的再次梳理和综合，把其中最有效的、最关键的调控手段再进一步落实甚至是深化。就苏州来说，虽然去年的房价涨幅还是高达三成，但是没有这样的调控，房价还会上涨得更高，因此，去年的楼市调控还是取得了实质性的成效的。时值新春，国家突然出台更加严厉的政策，实际是对去年所取得成果的进一步保持和稳固。对于这轮组合拳，不少房企迫于压力已推出一些降价措施，以应对更严酷的政策环境。（3）国八条未能有效平衡供需“国八条”主要还是针对需求端来进行抑制，不论是限购几套、提高首付比例、提高利率等，都是抑制购房者尤其是投资、投机性购房者的需求。短期之内对仍在上涨的高房价确实会起到一定的抑制作用，但是政策并没有很多涉及住房供应方面的举措。保障性住房的规划很好，但是到底有多少体量、开发日程、具体落实等都还缺乏保证，因此也不能在短期之内解决广大购房者的住房问题。3苏州市联众投资顾问有限公司专业·诚信·创新（4）近期房企推盘放缓节奏虽然“国八条”未能很好解决供给问题，但是在抑制需求方面的举措还是相当严厉的，短期之内对改善型、投资型购房需求已有明显的抑制作用。因此，在出现政策出台后，各大房企放缓推盘节奏、推迟开盘计划的现象频频出现，并且不少原先酝酿涨价的楼盘也放弃这样的计划，转而静观其变。（二）房产税1.房产税的概念房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人或者使用人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。2.上海、重庆房产税试点的内容要点上海本地户籍：新购且属于家庭第二套以上外地户籍：新购计税价格：交易价格70%，以后按评估价税率：0.6%低于平均价格2倍的0.4%免税额：人均60平（含）第二套购入后一年内第一套卖出，退税重庆：试点的区域为主城九区，包括渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区，含北部新区、高新技术开发区、经济技术开发区。三种情形需要缴纳房产税：1.个人拥有的独栋别墅：存量增量都收，认定标准是：在国有土地上依法修建的独立、4苏州市联众投资顾问有限公司专业·诚信·创新单栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅。部分教授、干部居住在单位提供的独栋别墅里，由于只有使用权，没有产权，就不需要交税。2.个人新购的高档住房：高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。3.在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房子，不管是高档房还是低档房，都得缴税。税率：平均价格3倍以下0.5%，3-4倍1%，4倍以上1.2%，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房（含第二套）以上的普通住房，税率统一都是0.5%。免税面积：2011年1月28日前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。免税面积以家庭为单位进行扣除，一个家庭只能按时间顺序对先购的第一套应税住房扣除免税面积。不予扣除免税面积：在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人应税住房不予扣除；纳税人家庭拥有的第二套（含）以上的应税住房不予扣除。3.两个试点城市比较上海税率更低，但在新房市场中符合征税条件的房源更多。从征税范围来看，上海虽仅针对新购住房，不涉及存量房，但由于只要属于第二套住房即纳入征税范围（本市居民人均60平米以下部分免征，非本市居民拥有三年居住证且仅有一套住房免征，第二套无免征），因而单从新房市场来看，上海符合征税条件的新房可能更多（重庆仅针对新房市场的高端住宅或“三无人员”购买的第二套住房），在对大户型、高档住房产生影响的同时，普通住宅也可能征税。而重庆的政策主要针对高档5苏州市联众投资顾问有限公司专业·诚信·创新住房（交易单价达到主城区新建商品住房均价2倍及以上），对普通住宅不会产生影响。从税率来看，重庆税率跨度大（最低0.5%，最高1.2%），而上海税率为0.4%或0.6%，在计算应纳税额时再乘以70%，因此税率相对较低。4.房产税的影响短期影响不大，但将加大高端市场波动。较低的税率对持有成本增加不大，但对市场预期将产生影响。房产税对市场的影响关键看税基和税率如何设定。目前来看，开征房产税虽然增加了持有环节成本和投资收益的不确定性，但0.5%左右的税率远低于过去几年房价上涨幅度，较大幅度的减免也使得实际税率更低。因此，在“国八条”已有更严厉政策出台的前提下，房产税试点短期内对遏制房价上涨的实际作用不会太大，而更多地对购房者心理产生影响，此前上海的大户型高档住宅热销现象即与此有一定关系。部分需求已受“国八条”限购政策限制，因而房产税对购房需求总体影响不大。重庆房产税政策中涉及的“三无人员”将因“国八条”限购政策而无法购房，上海房产税政策中涉及的非本地居民新购住房，第一套免征（需持有当地居住证3年以上），第二套住房才纳入征税范围，而根据“国八条”，此类居民不得新购住房，因此上海房产税政策将主要影响本地户籍居民家庭改善性需求的释放（根据“国八条”限购政策，已有两套或更多住房的本地户籍居民家庭无法购房，因而也不受房产税的影响）。房产税与“国八条”叠加，将加大试点城市高端住宅市场的波动。此次房产税试点主要针对高端住宅市场（虽然所有上海新购住房都可能被征税，但由于仅针对多套住房，因而更有可能受影响的是高价或大户型住宅），2010年占整体比重约10%（上海单价30000元以上住宅成交套数占11.5%；重庆别墅和高档公寓销售面积占比仅为5.6%，销售额占10.1%）。试点将主要对此类物业