缔造百年持续繁荣的购物中心购购物中心的物中心的规划与规划与招商策略招商策略美格行商业地产一、商业地产与购物中心的市场定位?二、购物中心的业态规划与商户组合?三、购物中心招商的特点与存在问题四、零售商家拓展分析一、商业地产与购物中心的市场定位商业地产发展的三个阶段1、2000年以前“商业、地产分离阶段”2、2001——2005年“商业、地产叠加阶段”3、2006年以后“商业、地产融合阶段“商业、地产分离阶段”（商铺地产）特征1、简单引用住宅开发模式来开发商业项目2、地产商对商业项目的开发以“商铺销售”为主要目标，忽视商业项目的定位和业态规划，商铺销售多为直接销售模式3、对商业项目的经营管理也简单停留于物业管理阶段4、这个阶段多数销售的商业项目其结果大多经营混乱“商业、地产叠加阶段”（商业+地产）特征1、提出了“商业地产”概念，“商业地产”风靡全国，其开发模式已明显不同于住宅地产开发模式2、将“商业”和“地产”进行简单叠加，“商业”更多地从属于“地产”，“招商”也是为了“商铺销售”3、这个阶段的地产商仍以尽快销售商铺实现短期套现为主要目的4、商铺投资者不成熟，容易为各种诱人的“返租”回报和付款方式所吸引并投资5、多数项目不重视经营管理“商业、地产融合阶段”（商业地产价值融合）特征1、地产商与零售商关系将更为紧密、角色互相交融2、“只租不售”渐渐成为大型商业地产项目运作的基本准则3、“做对程序”成为商业地产领域的流行语4、注重经营和业绩5、商业地产金融功能和模式在国内将有广阔发展前景“商业、地产融合阶段”出现的动因和历史背景1、商业地产领域的市场机制正在发挥其威力2、商业地产开发商实力增强3、中国加入WTO，众多国际连锁品牌商家的进入，国内零售商家也日趋成熟并努力实行连锁品牌化4、国家宏观政策允许国际基金介入商业地产领域商业地产开发首先需要明确的问题?1、市场定位：购物中心、主题商场或专业市场？2、开发策略：短期收入或长期现金流（租售关系）？开发购物中心需注意的问题1、先招商再开发2、开发程序：定位--规划--主力店招商--开工3、只租不售是趋势购物中心分类邻里型社区型区域型超区域型商圈半径（公里）1～23～510～2030～40时间距离（分）3～55～810～1520～30商圈人口（万人）1～25～1050～100200以上停车场容量（辆）50～100300～5002000～50005000～10000超级市场综合超市1家百货店2家百货店2～6专业商店专业商店综合超市2家综合超市2～3家综合店饮食服务服装店服装店商店组成药店其他饮食服务饮食服务洗衣店　杂货店杂货店其他　其他其他购物中心的5个基本定位1、目标消费群体2、经营特色3、建筑特点4、主力店定位5、消费趋势主题商场、专业市场的思考1、目标商户的容量2、培育市场的决心3、自身物业的优势4、竞争对手的压力租售关系1、只租不售是未来发展趋势2、如何解决现金流分割销售商铺对经营的影响1、市场需要培育2、规划和业态组合3、商户调整如何解决现金流1、基金、信托2、整体出售3、卖其它物业留商业物业4、卖部分商业面积销售哪部分尽可能减少经营问题1、整卖主力店2、卖沿街商铺3、卖配套位置二、购物中心的业态规划与商户组合?业态规划和商户组合原则:协同力大零售均衡目标营业面积利用最大化营业额(租金)最大化香港12个典型购物中心挑选?从总共调查的40个购物中心里挑选了12个典型购物中心对商户组合及重复度进行分析，这12个购物中心包括了影响最广泛的5间区域型购物中心，以及7间典型的社区型购物中心。?选择典型购物中心的标准或条件如下：（1）知名度及其在香港的影响广泛度；（2）面积大小；（3）商户档次；（4）环境档次；（5）建筑档次。12个购物中心概况列表如下表：序号名称建筑面积层数位置与交通发展商落成年份（m2)位于九龙半岛南端尖沙咀中心区/邻近巴1海港城约17.6万4九龙仓集团1966年士总站、地铁站、码头位于金钟地铁上盖/有地铁、机场快线、2太古广场约6.6万5太古地产1988年巴士及电车位于港岛心脏地带铜锣湾区/地铁、电3时代广场约8.7万12九龙仓集团1994年车、巴士、的士、小巴位于九龙中心地带/有九龙塘地铁站、九太古地产4又一城约9万71998年广铁路火车站、巴士总站、的士站中信泰富接下表12个购物中心概况列表如下表：接上表序号名称建筑面积层数位置与交通发展商落成年份（m2)位于地铁太古站上盖/有地铁、巴士、5太古城中心约10万7太古地产1986年电车6旺角新世纪约6.7万7位于九龙太子道西/有地铁、巴士新鸿基地产7位于香港九龙钻石山地铁站侧/有巴士荷里活中心约5万5总站/的士站、公共小巴九龙仓集团新世界8德福广场约7.4万7位于东九龙区/有巴士总站、地铁、小巴1980年地铁公司位于青衣岛岸边/有机场快线、地铁站、9青衣城约4.6万4小巴专线及巴士地铁公司1998年2002年105新都会广场约5.6万位于香港葵涌/毗邻葵青地铁站新鸿基地产翻新位于沙田市中心/有沙田火车站及大巴11新城市广场约15万9新鸿基地产总站新界西北区横跨屯门公路/邻近巴士站、12屯门市广场约7.9万5轻铁、的士站、屯门码头信和集团1988年注：以上楼层数含一期、二期及地下层；前5个购物中心为区域型购物中心，后7个购物中心为社区型购物中心。商业业态规划方案香港12个典型购物中心业种个数比例图示香港11个典型购物中心的业种个数比例运动用品休闲娱乐业种数量比例百货/超市/2.67%家居4.60%1.19%便利店美食13.34%休闲娱乐341.19%影音器材1.62%百货/超市/便利书籍3.23%461.62%2.42%店玩具/童装美容美发/个服装鞋帽83329.25%4.18%运动用品762.67%人护理10.53%服装鞋帽美食38013.90%29.25%各类服务39613.34%珠宝精品12.15%各类服务其他0.91%珠宝精品34612.15%13.90%美容美发/个人护30010.53%休闲娱乐百货/超市/便利店理服装鞋帽运动用品影音器材692.42%美食各类服务珠宝精品美容美发/个人护理家居1314.60%影音器材家居书籍923.23%书籍玩具/童装玩具/童装1194.18%其他其他260.91%服装鞋帽/美食/各类服务/珠宝精品为占比最高的四种业种，其中服装鞋帽占比达29.25%，排名第一。品类数量百分比表25个区域型购物中心各品类商户数量及比例娱乐、休闲100.88%百货、超市、便利店211.85%运动及用品3.70%美食13.57%服装、时装、鞋帽45039.65%服装、时装、鞋帽39.65%运动及用品423.70%各类服务3.52%美食15413.57%各类服务403.52%珠宝精品15413.57%珠宝精品13.57%百货、超市、便利店美容美发/个人护理978.55%1.85%美容美发/个人护理8.55%影音器材403.52%娱乐、休闲0.88%家居393.44%影音器材3.52%其他0.18%书籍302.64%书籍2.64%家居3.44%玩具/童装4.93%玩具/童装564.93%其他20.18%表3品类数量百分比7个社区型购物中心各品类商户数量及比例百货、超市、111%便利店玩具/童装4%家居717%书籍5%其他2%美容美发娱乐、休闲1%13113%家居7%个人护理美食13814%影音器材2%百货、超市、便利店1%书籍475%服装、时装、25826%美容美发/个鞋帽人护理13%服装、时装、鞋帽26%玩具/童装434%运动/用品202%娱乐休闲131%运动及用品2%珠宝精品13%影音器材162%美食14%珠宝精品12913%各类服务10%各类服务9510%其他242%香港典型购物中心各品类商户数量及比例?五个区域购物中心?服装/时装/鞋帽(39.65%)珠宝精品(13.57%)、美食（13.57%)美容美发/人个护理(8.55%)?7个社区型购物中心?服装/时装/鞋帽(26%)美食（14%)各类服务(13%)、美容美发/人个护理(13%)珠宝精品(10%)各购物中心各品类商户平均面积比例11个典型购物中心分别为海港城、太古广场、太古城中心、时代广场、旺角新世纪、新都会、青衣城、荷里活中心、德福广场、新城市广场、屯门市广场，其中前面4个为区域型购物中心，后面7个为社区型购物中心。商业业态规划方案香港11个典型购物中心的业种面积比例业种比例香港11个典型购物中心业种面积比例图示美食24.7%精品珠宝娱乐休闲家居4.6%儿童玩具9.8%10.9%运动用品3.8%美食24.7%百货24.3%2.2%书籍2.1%个人护理1.2%家居4.6%其他4.5%各类服务2.0%服装鞋帽百货24.3%影音器材2.5%17.9%书籍2.1%个人护理1.2%影音器材各类服务其他4.5%服装鞋帽17.9%2.5%2.0%运动用品2.2%美食家居百货书籍其他儿童玩具3.8%各类服务影音器材服装鞋帽个人护理运动用品精品珠宝9.8%儿童玩具精品珠宝娱乐休闲娱乐休闲10.9%餐饮美食/百货/服装鞋帽/娱乐休闲为占比最高的四种业种，其中餐饮占比达24.7%，排名第一。表5品类平均百分比4个区域型购物中心各品类商户平均面积比例美食19.43%家居2.47%娱乐休闲6.38%精品珠宝4.05%百货38.12%美食19.43%儿童玩具1.22%书籍1.32%其他0.42%家居2.47%各类服务2.23%运动用品1.35%影音器材2.21%服装鞋帽20.50%个人护理0.31%服装鞋帽20.50%个人护理0.31%运动用品1.35%影音器材2.21%儿童玩具