典型项目案例研究高通智库高通智库——保利中央公园及高尔夫花园?2011年9月11日（月报）目???录?电话:（010）58677851/2/3邮箱:gt@gaotongchina.com一、城市综合体系列--保利中央公园2网站:www.gaotongchina.com1.项目概况2?2.项目区位2?3.产品定位3?高通智库是一家房地产研究综合服务商，简报产品是在分析师长4.规划和建筑设计5?期对房地产行业进行系统研究和监测基础上，形成的房地产策略顾问信息产品。目前高通智库提二、保利国际高尔夫花园系列---南昌保利国际高尔夫花园8?供十一种房地产定期研究产品，成系统的为行业内企业服务。《典型项目案例研究》每月一次。1.?项目概况8?客户如果需要更为详细的专项研究报告，请与研究主管联系。2.?项目区位9?3.?产品定位10?4.?规划和建筑设计11?典型项目研究一、城市综合体系列--保利中央公园?1.项目概况保利中央公园由保利（北京）房地产开发有限公司开发建设，以京城门户先导示范统筹考虑绿色环保为理念打造的第二CBD完美天际线的收尾之作。2010年北京市政府已经确定将大望京商务区规划建设成为北京第二个CBD，在未来的5-10年里政府将以国际化现代化先进的开发理念，来打造大望京商务区，使该区域成为以商业、商务功能为主导的城市综合区。保利·中央公园为高端城市综合体，包含“都会公园豪宅+国际商业中心+超甲级地标写字楼”三大都会业态。保利中央公园总建筑面积为40万平米，地上28万平米。项目共分为4个地块，东南地块是3栋独立的写字楼，其主楼是建筑高度152米以中国传统的灯笼造型设计，将成为项目的昭示性建筑。东北、西南、西北3各地块均为住宅项目，小区围合式封闭管理并采用全地下式停车，人车分流，最大限度的确保每一位业主的安全。住宅总建筑面积近15万平米，由10栋板式高层，3栋独立办公楼、5栋独立商业组成容积率为2.4，绿化率30%以上的城中城小区。小区全部为板式建筑、新古典主义风格，外立面均为优质石材，以黄色为主。住宅最初预计产品趋向于较大户型，但后来保利确定该产品户型为90-150平米的两居、三居产品，相对调低了产品户型面积。住宅遵循全球顶级华宅的居住标准，聘请梁景华担纲设计，采用国际一线品牌精装修。保利·中央公园项目于2011年8月开盘，共14栋楼，分为18-25层，共900套，精装修，预计2013年入住。2.项目区位保利·中央公园项目位于东至东五环，南至大望京6号路(望京东路)，西至望京中环路，北至大望京街，地铁13号线、规划中的14号线、15号线和二十余条公交线路贯穿于此。自家线路紧邻京承高速、机场高速、四环、五环、京密路等城市主要干道，交通便捷。www.gaotongchina.com2典型项目研究3.产品定位◆市场定位趋势：①、历经10余年的发展，大望京已成为国门沿线最后的黄金点。②面向世界的高端商务----索尼爱立信、LG、松下、摩托罗拉、诺基亚、奔驰、西门子等。③自然与城市完美结合。④同步世界的时尚生活—交通、购物、娱乐、休闲、教育、成熟中的国际大都会。◆图----保利主流户型产品线www.gaotongchina.com3典型项目研究紧凑适销型产品线：从下图中可以看出，区域内户型面积主要集中在90—200㎡，这与本项目的产品尺度基本相符，而且在相同的功能空间条件下，本项目的面积尺度更为紧凑，易于总价控制，这符合适销型产品的基础要求。◆产品定位：本案目标客户群锁定---依托地缘，拓展区外，产业导向驻入资源。第一类目标客群：地缘情结型---常年居住在望京，对区域高度认同的驻民（年龄30—40岁，望京企业高管、私营企业主等，已在望京多次置业）。第二类目标客群：产业精英型---望京内及其周边的产业客户。客户属性---现有入驻企业老板、高层管理者，及未来入驻跨国企业、500强企业的高层管理者。购买动机----阶段型旅居、强调后期服务；升级型居住、强调园区环境；投资保值、强调物业品牌。（注：①望京支柱产业---大望京商务区、望京电子城；②辐射区域产业---空港物流区、酒仙桥电子城）第三类目标客群：层峰汇聚型。客户来源区域---东三环沿线，燕莎商厦、CBD商务区；北三环沿线，太阳宫商圈、安贞商厦商圈；其他区域，少量的中关村、亦庄、其他区域客户。客户属性---企业老板（传媒、贸易类），国企领导（垄断类能源），高层管理（金融、IT精英）。购买动机---高品质自住、注重社区环境；家居，注重生活配套；www.gaotongchina.com4典型项目研究投资保值，注重物业品牌。第四类目标客群：资源富豪型。客户来源-----山西省，太原、大同；陕西省，西安；内蒙，鄂尔多斯、呼和浩特；环渤海地区，唐山；山东省、东三省等资源省份。客户属性---资源产业老板，物流、贸易类行业老板，各私营业主。购买动机---投资保值、阶段旅居、家居。4.规划和建筑设计◆建筑面积：总建筑面积为40万平米，地上28万平米，其中，住宅总建筑面积近15万平米。◆容积率：2.5◆建筑密度：高◆产品组合：“都会公园豪宅+国际商业中心+超甲级地标写字楼”三大都会业态。由10栋板式高层，3栋独立办公楼、5栋独立商业组成。◆规划设计：保利·中央公园以纽约中央公园住区为规划设计名片，规划设计由美国SOM公司完成，以低碳可持续发展的理念作为开发规划。项目共分为4个地块，东南地块是3栋独立的写字楼，其主楼是建筑高度152米以中国传统的灯笼造型设计，楼体采用了新颖的菱形结构，每个菱块儿又有不同的角度，通过反光就像一盏璀璨的灯笼，将成为该项目的昭示性建筑。东北、西南、西北3各地块均为住宅项目，小区围合式封闭管理并采用全地下式停车，人车分流。小区全部为板式建筑、ART-DECO风格（新古典主义风格）。◆建筑材料：喷泉，叠水，黄色干挂石材，简约现代的装修风格，世界顶级品牌家具、家电，入户电梯等。◆户型：?保利中央公园住宅营建多种灵活创新户型以及独具匠心景观空间，以“紫气东来”的居住格局综合布线。户型面积为90-317平米，户型为2-5居，主力户型为125-165平米3居。14栋楼，分为18-25层，共900套，精装修，预计2013年入住，并且所以户型均有赠送的情致花房(可做生活阳台使用)，面积不等。保利·中央公园户型设计由国际著名设计师、PAL设计事务所创立者、曾经为香港长江实业董事长李嘉诚担任主设计师的梁景华先生倾力设计打造，梁景华先生设计风格强调“Simpleisthebest”，追求淡雅而高级的格调，所以，保利·中央公园的户型体现出一种简致和华美的格调。全部户型主功能区全面南向，设计充分考虑到餐厅和客厅的合理配置，让生活空间更加开阔。全部采用国际一线品牌精装修，并享有33.5公顷的大望京公园，十分宜居。样板房设计为南北通透的经典三居，层层退台灵动秩序格局，专属的入户电梯，丰富的收纳空间，人性化的卫生间设置，使得生活更加优雅舒适。?www.gaotongchina.com5典型项目研究圣里摩户型：两室两厅两卫；建筑面积105平米。户型解读：①、南北通透2居，拥有3面采光，室内采光充足。客厅及餐厅一南一北，使得真个房间做到了真正的南北通透。此户型标红处为赠送的情致花房，可做生活阳台使用。卧室是朝北向，采光好。次卫生间也朝北向，并且带有小阳台，通风效果好。②、主卧配有大面宽飘窗，视野开阔。主卧室的卫生间带有西侧窗户，通风较好。③、房间设计的是步入式衣帽间，功能强大（传统的衣柜一般在卧室里摆放，它的功能性和实用性都要考虑美观性，也要强调一下从局部，它要局限这个功能性的使用。但步入式衣帽间就不存在这个问题了，考虑的美观性要少功能性要强，在里边的合理摆放衣物的挂放位置都能合理体现出来）。但是此户型的衣帽间有一个缺点就是距离卫生间太近，步入式衣帽间的位置应该尽量选择密闭性好远离卫生间和厨房的空间为佳。戴拉蒄特户型：三室两厅三卫；建筑面积147平米户型解读：①、南北通透舒适3居为改善型住宅，拥有电梯直接入户。户型设计合理，主次卧室距离较远，私密性强，互补干扰。②、主卧室朝南向带飘窗，采光好。步入式衣帽间设计，简洁合理的空间划分、衣物的合理取放是它独具匠心的体现。衣帽间是L型的柜体设计，可有效利用它的宽度。但是主卧室的卫生间无窗户，通风效果不好，容易潮湿，距离开放式衣帽间太近，需要注意室内的通风以及清洁。主卧室进门处有一块面积有些浪费，可跟据主人的需求做鞋柜或者一些简单的柜子，充分利用起来，避免浪费面积。③、南向次卧室可做老人房，带有飘窗以及独立的卫生间，比较方便。但是缺点是卫生间无窗户，需要注意室内的清洁，避免潮湿。北向次卧室带有步入式的衣帽间，节省空间。并且距离次卫生间距离较近，使用方便。④、厨房朝北向，小编建议最好做成推拉门的设计，这样会使得整个房间达到南北通透的效果，室内采光通风好。此户型标红处为赠www.gaotongchina.com6典型项目研究送的情致华房，可做生活阳台。哥伦比亚户型：三室两厅两卫；建筑面积133平米。户型解读：①、南北通透3居，层层退台灵动秩序格局，独享专属入户电梯厅。动静分区合理，私密性强，明厨明卫采光好，适合成熟的家庭居住。②、主卧室朝南带飘窗，步入式衣帽间节省空间。主卫生间带西向窗户，通风效果好。南向次卧室可做老人房或者儿童房，配有飘窗，室内采光好。距离卫生间比较近，使用方便。但是次卫生间无窗户，通风效果不好，要注意卫生间卫生。北向卧室是西北向窗户，室内有步入式衣帽间，距离次卫生间较远，