博鳌海御营销方案琼海博鳌丽都置业有限公司营销部2010年9月第一部分、政策与市场趋势研究政策出台背景2009-2010年70个大中城市房价涨幅月度走势2007年至2010年GDP季度走势?房地产市场“淡季不淡”的异常表现成为调控政?新一轮房地产调控政策的出台建立在宏观经济策出台的直接诱因形势趋好的基础之上住房问题已经从经济层面上升到影响社会稳定、关乎国计民生的政治层面，GDP的强劲增长，尤其出口形势的好转，给到了政府对此次房地产调控的决心与支持。政策出台背景图一：调控节点与GDP涨幅关联性图二：调控与房地产成交关联性（以北京为例）?如图一：季度GDP涨幅超过12%则出现市场调控；而当季度同比涨幅在8%-12%之间时；基本不会出现市场调控，同比涨幅低于8%时会有暖市救市政策出现；本次调控的经济背景是GDP涨幅11.9%，因为调控政策是有经济增长基础的。?如图二：政策调控效果日益明显，从政策出台到效应产生所需时间不断缩短，可见政府对房地产行业调控力越发成熟与精准；政府调控手法趋成熟，效果可控性增强2010年新政梳理1月22日：3月2日海2010年1海南省住建南海南省月14日厅组织各市《贯彻国务国务院办1月15县规划局、院办公厅关2010年1公厅《关日：暂房产局负责于促进房地3月18日下月4日建于促进房停土地人召开会议产市场平稳午召开新闻设海南国地产市场转让，，提出八方健康发展通发布会，国3月22日《海南国际旅际旅游岛平稳健康暂停项面确保海南知的实施意资委要求78游岛建设发展规划纲要上升为国发展的通目报建居民住房问2月20日严厉打击开见》家央企退出2010-2020（送审家战略知》审批题发违规变更规则房地产行业稿）》房地产不再成海南支柱10.1.252月24日银监会收3月海南金融政策收从2010年2月25日起，上调存紧房地产信托禁止紧，首套房贷告别款类金融机构人民币存款准备金流向土地储备7折优惠率0.5个百分点。这是2010年以来的第二次上调，调整后的存款准备金率将达到16.5%。1月2月3月2010年，以“遏制房价过快上涨”为目的的楼市新一轮政策调控开始出拳频率快10.5.2910.6.21别墅禁止批地10.4.17新国十条海南4月逐步改革房产税国家发改委刚刚批复的4月1日起解除1日起，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地《海南国际旅游岛建设国务院同意发展改革委“暂停商业性开3个月“禁区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买发展规划纲要》显示，《关于2010年深化经济发土地出让”、地令”正式第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上在国际旅游岛建设过程体制改革重点工作的意“暂停审批新的结束，截当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居中，海南要落实最严格见》。房地产开发项止4月13民暂停发放购买住房贷款。通知要求，严格限的耕地保护制度和节约目”的两大“禁日，13宗制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政《意见》指出，出台资用地制度，严格实行土令”。土地上市。府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定源税改革方案，逐步推地用途管制制度，禁止时期内限定购房套数。进房产税改革。供应别墅类用地。4.14差别化住房信贷策首置90平以上首付30%以上；二套房首付比例高于50%，贷款利率不低于基准利率1.1倍，严格限制三套以上住房贷款。4月5月6月高频次的房产政策出台，控制房价过快增长的同时，也引领市场往更为规范化的方向前行挥拳力楼市调控政策要点度狠2010年和2007年房地产调控措施对比2010年2007年首付比例利率水平　面积首付比例利率水平套型建筑面积在90平方米套型建筑面积在90平米以首套自住房7折-85折不得低于30%85折以上不得低于30%上利率不得低于基贷款利率不得低于基准个人购房贷款二套不得低于50%不得低于40%准利率的1.1倍利率的1.1倍贷款首付款比例和利率水平随套数增加而大幅度提高，具体由三套及以上大幅度提高首付款比例和利率水平商业银行自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可无该类限制根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款贷款限制对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地无该类限制居民暂停发放购买住房贷款坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一土地出让方式次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格无土地出让方式调整非理性上涨同比2007年调控政策，本次新政策推出涉及环节更多，收缩程度更大，调控信号明确，部分投机者被挤出市场海南国际旅游岛1、国际旅游岛的时代到来?到2013年，建成国际旅游岛的雏形。?到2018年，基本建成国际旅游岛——“中国热带海岛，东方度假天堂”。?到2020年，初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。2、政策背后的力量?以旅游业为龙头，作为支撑海南经济发展的主导产业；?开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛——全岛共同建设；?建设富有海南特色的旅游产品体系——体育休闲项目、民俗风情文化旅游；?保持房地产平稳健康发展——鼓励有实力、有信誉的企业发展富有海南特色的房地产项目；海南国际旅游岛的获批，将带给海南前所未有的发展机遇，房地产业必将蒸蒸日上，大起大落的局面将很难再度出现，踏实、稳健、成熟的开发项目成为关键.海南版“国十一条”楼市新政要点1、普通商品住房首次购买予以优惠2、加强监管、整顿房地产市场有关部门重点查处5种不法行为3、实行商品住房预售款监管制度、严禁房屋转让及更名炒房行为4、商品住房销售应实行明码标价、一次性公开所有房源5、严禁开发商收取现金预售款存放指定银行账户专款专用6、投资未达25%土地，禁转让、合作、抵押7、土地出让签定合同后60天内付清8、土地使用权成交结果需每月10日前公布提高信息透明度9、有条件单位允许集资建职工住房10、加大及优先建设保障性住房11、适当调整提高商品房城市基础设施配套费目的：促进海南房地产市场平稳健康发展，让“疯狂炒作”的市场走向规范化、透明化、专业化、成熟化。海南宏观经济分析海南省历年生产总值及增长率180014.00%164712.50%1600145911.70%12.00%140010.50%）10.40%10.10%9.80%10.00%元12009.20%1052亿8.00%：1000904率GDP位790长增长率单8006896.00%增623（P600D4.00%G4002.00%20000.00%2002200320042005200620082009海南省近年经济年均增速连续保持在10％以上，将极大的促进投资环境的改善和增强内需。海南旅游市场分析海南历年旅游过夜人数海南历年旅游收入?2009年全省旅游人数再次突破2000万人，?2009年全省旅游总收入突破200亿元，达到达到2250.33万人，同比增长8.5%211.72亿元，同比增长逾10%旅游业是海南经济发展的支柱产业，源源不断的游客给海南带来巨大的经济效益。同时，旅游业的快速增长将带动旅游地产的长久、稳定的发展，海南房地产市场分析关于2006年-2009年海南房地产市场投资总额单位：亿元关于2006年-2009年海南房地产市场供求走势单位：亿元6002150040.00%1.835001.521.411.4430.00%28.72%30.00%1.5100025.00%40056021.00%17.00%20.00%3001100333736950070628820030318910.00%426895021271072330.53776210019521500.00%002005年2006年2007年2008年2009年2006年2007年2008年2009年固定资产投资房地产投资所占比例竣工面积销售面积供求比?房地产投资：房地产投资287.9亿，增长强劲?房地产供求：外来需求旺盛，市场始终保持供，所占比重明显。不应求的态势。在“国际旅游岛”的思路带动下，海南房地产市场迎来了新的发展契机，房地产开发和销售势头逐渐好转，房地产业成为海南省经济发展的助推器。海南房地产市场走势2009年8月-2010年5月海南房地产市场成交走势图3000026142.7823613.162500021305.962000015348.922518.661500013476.4312851.217424.4119954.5414391.5210000136411636177115275000404219104410618724114112220890121间2345.0.0.1.1.1.0.0.0.0.0999990期0000000001节1111春成交套数（套）成交均价（元）?2009年旺季销售均价持续稳定走高；?2010年春节期间，受到关于建设海南国际旅游岛上升为国家战略的政策影响，年初成交量出现小幅震荡，但成交价格出现明显攀升；?2010年3月开始，受到房地产打压政策的影响，客户观望情绪浓重，加之传统淡季的到来，海南房地产市场面临巨大考验。目前海南房地产市场无论在价格或在成交量上都存在震荡起伏。短期内市场走势预判?政策影响逐渐显现，加上季节性因素，市场进入低谷，成交量锐减；?过高房价将得到抑制并呈下行趋势，投资需求受到压制，观望情绪浓重；?部分企业资金压力将逐渐增大，或延迟推货，或选择间接降价回款；短期内市场呈观望态势，成交量锐减，价格将有所松动，开发商延迟推货。中长期影响分析2005-2009年城镇房地产开发投资总额占同期GDP比重走势?房地产业对宏观经济增长有显著贡献，新政出台后房地产开发投资将难