个案研究资料搜集一、基础信息项目名称龙湖〃香醍漫步新北/城北/青龙生活圈/天宁区北塘河南侧，三新路西侧物业位置开发商常州嘉南置业有限公司代理商自销物业公司重庆龙湖物业服务有限公司物业费3.90元/㎡〃月别墅657户，共235674㎡；10栋18F高层，共67200㎡；1栋10F物业类型小高层，共6310㎡；4栋6F花园洋房，共16120㎡；12栋河景公寓，共151200㎡；4栋SOHO，共152320㎡；商业配套71328㎡。建筑类型一期：联排（类独立）别墅楼层状况一期：1-60幢，计308户，3层占地面积308820㎡总建面积614552㎡（地上）容积率1.99绿化率35%装修情况毛坯交通：14路、29路、31路、53路；龙城高架；BRT5号线；教育：河海大学、国际学校；购物：每家玛超市、欧尚超市、月星国际家居广场、红星美凯龙；周边配套公园：东经120公园、“三河三园”水上旅游线、龙汤温泉、中华恐龙园；其它：奥体中心、大剧院、博物馆。内部有配套商业（71328㎡）会所（614㎡），经营模式、业态待定。总户数规划总户数4192户；一期：308户规划总车位3876个。车位配比/租售别墅车位：1地面车位+1半地下车位。别墅送车位。景观园林：欧洲古典风格。成百上千株高大乔木，林间小道、步入式景观/建筑风格草坪，游步道、树阵、休息亭、花架、坐椅等。建筑设计：意大利托斯卡纳风格（一期）；西班牙风格；意大利风格。开盘/交付时间一期：开盘2010-10-10；交付2012年6月卖点景观打造；产品设计；全明地下室；两大天然水系卖点1〃景观打造五重立体景观。第一重：大乔木；第二重：小乔木、大灌木；第三重：灌木；第四重：花卉、小灌木，这是园林内最有特色、层次最为丰富的部分；第五重：草坪、地被。同纬度采购在龙湖，工程师会奔赴全国各地与项目同纬度区域，寻找气候条件、生长环境等能与产品匹配的优秀高大植物。为了保证植物的成活率，龙湖会先将这些植物从其原址的山上移植到山下的苗圃，而后再移植到龙湖的苗圃，最后才被移植到项目所在的社区。颇费周折的"三级跳"，只为让居住者提前20年享受高品质园林生活。成年大树全冠移植龙湖的优秀成品园林，都是来自于严苛标准下的全冠采购移植，对树木的高度、胸径、冠幅等都有严格统一的要求。而为了保证移植的成功，龙湖从源头抓起，对每棵大树实行"一树一档"制度，对大树起挖、种植过程、养护状态做全过程的跟踪记录，而在运输过程中，每棵大树更是独享"专车"待遇，因有非同凡常的严格标准，才有龙湖园林的傲视同侪。360°全景定位在龙湖，每一株种植下去的数目，都不是简单的安插与摆放，而是以最美、最自然的方式生长在那里。为了保证植物在居者视线里的最佳美感，龙湖会从它的角度、姿态、冠状等多个因素充分考虑，同时考虑不同景观植物组合的不同效果，这种业内罕见的种植功课，被龙湖人自称为"360°成树定位"。卖点2〃产品设计原乡制模造瓦龙湖的建筑师深入意大利建筑风格最鼎盛之地托斯卡纳，汲取当地建筑文化，原地购矿出土，同时聘请当地工匠烧制屋瓦，优秀的成品远渡重洋来到中国，用于龙湖部分项目建筑外立面的雕琢，从而保证建筑风貌的纯粹。而为了采集最优秀的石材，龙湖已在法国买断了两座矿山，这里的石头，之前一度只为卢浮宫所享拥。手工铺装龙湖礼聘香港以及海外高级工匠师，采用纯手工方式完成部分别墅项目的外墙粉刷及文化石铺装，更在每天的工作量上予以严格控制，保证工匠的精力充沛及精细用心，从而保证实现外墙纹路的一致性，处处透露出手工打磨的精致感。卖点3〃通透空间——全明地下室创新类独立别墅，实际享受面积约320-380m2，每一户均享有阳光地下室、下沉式休闲庭院及观景露台，地下一层约100m2。下沉式庭园遇见地中海的慵懒阳光，观景露台，看得到城市天际，更能享到自然美景。"地下室--房间地面低于室外设计地面的平均高度大于该房间平均净高1/2。"当传统解释还较真于尺寸的表象，龙湖以实用为基准，打造私享密室，足以藏风华、塑神秘，还有尘封多年的心思，陪伴着花开花谢。卖点4〃两大天然水系贯通紧靠"三河三园"之一的北塘河原生河流，社区内部贺家塘河将地块分为南北两岸。在此天赐灵韵中，龙湖循水布岸，打造"开放式"水岸景观步道与廊桥景点，完成河岸两边"立体式"绿化改造、及水生植物"全景式"植被营造。堆土造坡、挖渠成溪、架桥叠廊，营造出浪漫山居生活体验。每一处皆是风景，每一步感触不同。坡地之上听潺潺水声，浪漫山居体验。总平图：鸟瞰图：设计图：别墅侧立面图别墅立面图花园洋房侧立面图景观分布图：建筑形态分布图：道路交通分析图地下车库分布图：联排别墅效果图：叠加别墅效果图二、产品分析一期别墅4种户型，面积分别约为323㎡（87套）、336㎡（101套）、户型383.41㎡（101套）、390.09㎡（19套）套数一期：308套联排别墅得房率平均得房率145.9%一期：320-380㎡，计299套。主力户型毛坯。【详细配置】进户门：高级防盗门；窗材：双层中空玻璃；电梯厅：高级天然石材；安保系统：车辆出入一卡通管理系统、24小时安保系统、楼宇可视对装修标准讲与防盗门控制系统、周界防范报警系统、闭路电视监控系统、住宅紧急按钮报警系统；智能化设施：停车场摄像机监视系统；供水系统：水电表均为一户一表，每户独立水表，供水管为PP-R管空调新风系统：预留空调主机位；其它：卧室、客厅配置电视、电话、宽带终端，消防自动喷淋装置；外墙：涂料、面砖、石材。红色的穹顶、弯转的屋檐、赭红色砖面外外立面墙和黑色铁艺的露台围栏；小拱门、文化石外墙、红色坡屋顶、圆弧檐口、百叶窗、门楣等。赠送部分地上三层销售面积约为：224-260㎡，地下一层赠送面积约为100㎡；每一户均赠送阳光地下室、下沉式休闲庭院及观景露台。产品比例独栋：联排：双拼：叠拼=0：1：0：0户型图：（图片）澜香A户型：4室2厅1厨4卫1书房（面积约327㎡）澜香B户型：4室2厅1厨4卫1书房（面积区间327㎡）郎香A户型：4室2厅1厨4卫1书房（面积区间381㎡）郎香B户型：4室2厅1厨4卫1书房（面积区间381㎡）样板间：323平米“澜香”东南亚风格样板房客厅餐厅厨房卫生间卧室顶楼工作室天台地下一层休闲室384平米“郎香”北美风情样板间：客厅餐厅厨房卫生间儿童房卧室书房顶楼工作室天台地下一层的棋牌/游戏室地下一层的娱乐室小区实景：休闲区竹林小道入户花园别墅入户三、销售情况推案量308套/107876㎡去化量（率）308套/107876㎡可售量0均价/总价价格9783-20000元/㎡，均价14000元/㎡；总价450万-600万优惠无营销节点：2010年6月26日接待会所开放2010年8月8日样板房公开2010年9月4日起缴纳诚意金认筹2010年10月10日开盘推广主线：不同时期宣传主题（待补充）活动主线：（待补充）蓄水进度：一期认筹超过1000组，开盘售罄。四、客户情况客户来源常州本地高端客户为主客户渠道口碑宣传+媒体渲染投资自住两相宜，龙湖的市场号召力和品牌影响力足以抵消房产市场客户动机上任何负面因素客户职业私营企业主、政府职员、高级白领、投资客，龙湖合作伙伴等