敬呈：敬呈：西安鑫邦西安鑫邦投投资发资发展展有限有限公司公司西安·长安文化广场——小寨国际购物中心项目市场研究及初步商业定位报告市场研究及初步商业定位报告高力国际2009年1月2研究思路项目启动和前期准备西安市宏观经济概况西安房地产子市场研究市场竞争分析宏观分析中观分析微观分析供应供应西安房地产市场概况零分析分析写售酒字物店楼业需求需求分析分析消费者调研商家访谈定位定位项目基地分析分析分析功能产品组合及定位定位定位主题概念产品组合目标客群市场定位业态业种配比研究研究定位定位成果成果开发策略3目录1项目宏观背景研究………………………………………42西安商业地产市场研究…………………………………343消费者调研及厂商访谈…………………………………2094项目研究…………………………………………………3115项目初步定位……………………………………………3434项目宏观背景研究1.1城市概况………………………………………………51.2城市发展规划…………………………………………111.3宏观经济指标…………………………………………201.4宏观背景总结…………………………………………325西安概况u地理位置:西安地处中国西北部，是陕西省省会。面积9,983平方公里，其中市区面积1,066平方公里。2007年西安市常住人口总人口为830.54万人，其中市区人口641.38万人。西安u总体经济状况:西安市是陕西省的政治经济文化中心。2007年GDP达到RMB1,737亿元,在中国西部城市中排名第三。u历史文化:西安的历史悠久，文化的积淀非常厚重，先后有13个王朝在西安建都，拥有3000多年的历史。是中华人民共世界闻名的历史文化古都、旅游名城和国颁布的第一批国家历史文化名城。大唐芙蓉园钟楼兵马俑数据来源：西安市统计局6关中城市群核心排名城市群1长三角城市群2珠三角城市群123京津冀城市群4山东半岛城市群55辽中南城市群36川渝城市群47中原城市群7108海峡西岸城市群111419湘中城市群610关中城市群91711长江中游城市群1512哈大齐城市群138213滇中城市群1614淮南城市群15黔中城市群16北部湾城市群17环鄱城市群7关中城市群核心?“大关中城市群”包括西安、咸阳、临潼、华阴等陕西省城市外，还包括河南的三门峡、甘肃的天水、陇南、平凉等，以及山西的临汾、运城等十余个城市。?“大关中经济圈”可拥有先进制造业基地、文化旅游产业基地、能源化工产业基地、绿色产业基地等四大产业基地。?“西安——关中城市群核心”建成“大关中经济圈”后，以西安为中心，沿“米”字形交通骨架，可形成一个东有临潼、西有咸阳、南有长安、北有三原、东北是阎良航空高技术产业基地、西北是空港产业园、东南是蓝田西南是户县的“九宫格局”的大西安。大西安的经济实力和中心城市地位可大大加强，将成为亚欧大陆桥经济带的心脏和大西北发展的龙头。亚欧大陆桥经济带的金融中心、中国东西部之间的物流商贸中心、内陆地区的交通通信中心、西部地区的科技教育中心、大西北的制造业中心、中国历史文化的旅游中心。8西安政治经济地位1、西北地区最大的城市西安地处我国中、西两大经济地域结合部，是西北各省通往西南、中原及华东的门户与交通枢纽。西安辖九区四县，市区面积1,066平方公里，2007年西安市的总人口为830.54万人，其中市区人口641.38万人，是我国西北地区最大的城市。2、西北地区的交通枢纽西安共有国际航线29条，是全国第四大国际航空枢纽，铁路承东启西、是连接南北的咽喉要道，共有14条线路，直通全国24个省会和4个直辖市。优越的地理区位和深远的历史渊源，使西安成为中国北方西部最大的商品流通中心与物资集散地。西安火车站是我国西部最大的铁路枢纽。不仅是中国特等客运站之一，而且是欧亚大陆桥在中国境内重要站点。西安咸阳国际机场目前是我国第四大航空港，仅次于北京、上海、广州。3、西北地区最大的工业中心西安综合科技实力位居全国第三，尤其在航天航空、输变电设备、仪器仪表、电子通讯、重型汽车等领域具有较强的科研、生产能力。2007年高新技术产业实现产值708亿元，是全市经济持续发展的主导力量和社会稳定的基础。4、著名的旅游中心城市悠久的历史积淀和丰富的人文资源，使西安居中国六大古都之首，是世界四大文明古都之一、著名的旅游中心城市。2007年，全市共接待国内游客3,018.01万人次，海外游客100.01万人次，旅游总收入237.20亿元。5、高校云集西安是中国重点高等院校最为集中的城市之一，在校学生人数仅次于北京、上海，居全国第三位。西安的人均受教育水平较高，平均每6人中就有1人接受过大学本科以上教育，居西部地区之冠，在全国也处于领先地位。西安现有普通高等院校37所，民办及其他高等教育机构36所，博士点334个，硕士点826个，国家级重点学科60个，省部级重点学科385个，另外有8所军事院校、29所成人高校，近百所民办高校，在校大学生20多万人。西安的高等院校，在人才培养、科学研究、生产实验等方面发挥着举足轻重的作用。9行政城区分布土地面积常住人口常住人口密度区域(平方千米)（万人）(人/平方公里)新城区3064.3221,440碑林区2483.3634,733莲湖区4374.3617,293灞桥区32554.781,686未央区26259.002,252雁塔区149111.637,492阎良区24425.281,036临潼区91567.29735长安区1,590101.36637蓝田县2,00852.00259周至县2,94954.60185户县1,28255.56433本项目所在行政区高陵县28727.00941数据来源：西安市2008统计年鉴，高力国际?西安市辖9个市辖区、4个县。市人民政府驻未央区。?2007年，西安主城区人口641.38万人，主要分布在雁塔区，碑林区和莲湖区，这三个区域常住人口占到主城区人口的42%。?本项目所在的雁塔区常驻人口达到了111.63万户，为主城区人口第一。10项目宏观背景研究1.1城市概况………………………………………………51.2城市发展规划…………………………………………111.3宏观经济指标…………………………………………201.4宏观背景总结…………………………………………3211西安扩张：从“方城”到“环城”西安城发展的三个阶段：大西安4小西安：方城附近为界。以方城为中心的杂居时代。4中西安：以国家级的高新技术产业区为龙头，西安的城市中心向南偏移。经过几年的发展高新区已经成为发展良好的西安“辅城”小西安4大西安：以绕城高速为标志，城市在“拉宽骨架、降低密度、产业北上、城市南移”的指导下，正在“多组团环城”时代扩展。中西安如今的西安城，正处于“中西安”发展框架形成，逐步向“大西安”过渡的发展阶段。长伴随着此轮“城市扩张”运动，在东、西、南、北都出现了不同程度的郊区化迹象。安大大西安西安即即将到将到来来，外围，外围组组团团中心中心渐渐已形已形成成。。12西咸经济一体化2005年12月28日，西安市和咸阳市签署《西咸经济一体化协议书》，拉开了两市在多个方面合作的序幕。双方达成一致，按照规划同筹、交通同网、信息同享、市场同体、产业同布、科教同兴、旅游同线、环境同治的“八同”思路，最终实现城市一体化、经济一体化、交通一体化和环保一体化的目标。名称总面积（km2）常住人口(万人)2007年ＧＤＰ（亿元）西安9,9838551,737咸阳10,1195045862007年西咸经济区与西部城市GDP对比重庆4,112成都3,324西咸经济区2,323昆明1,203乌鲁木齐654兰州638贵阳603数据来源：西安市统计局西宁282单位：亿元13西安城市规划“九宫格局”在西安第四次规划布局思路中，提出了“九宫格局，一城多心”的总体布局，并要“降低中心密度，保护古城风貌”，实施“南北拓展空间，东西延伸发展”。西咸一体化战略方向14西安市未来发展规划?城市职能国际旅游城市新欧亚大陆桥中国段中心城市之一国家重要的科研、教育、现代制造业、高新技术产业和国防科技工业中心陕西省政治经济文化中心?城市规模2020年市域总人口规模为1,030万人；市区人口规模为765万人；主城区人口规模为600万人。市区用地规模为788平方公里，主城区用地规模600平方公里。?城市总体布局拉大城市骨架，发展外围新区；优化布局结构，完善布局形态：九宫格局，棋盘路网，城市功能；降低中心密度，保护古城风貌；显山露水增绿，塑造城市个性；南北拓展空间，东西延伸发展轴线突出，一城多心的城市布局原则，城市未来主要向西南、东北方向发展；远期主要向北跨过渭河发展。15西安市未来城市空间模式西安市城市空间模式（2004—2020）?重点建设的外围新区建设在西南方向形成以户县为主的副中心；在东北方向形成以新筑、临潼为主的副中心；在北部方向形成以阎良为主的副中心；在渭北方向形成以高陵（跨过渭河）、泾河工业区为主的副中心;在南部方向形成以长安为主的副中心。?发展目标到2020年，全市国内生产总值达到5,670亿元，人均国内生产总值达到7,590美元，城乡居民人均可支配收入达到20,000元，基本社会保障率达到85%，城市化水平达到80%，城市经济规模基本达到我国中等发达城市水平。16西安市未来交通规划西安市城市交通总规划（2004—2020）?城市交通实施公交优先战略和交通一体化战略，分散老城区交通压力，形成“棋盘”加“环”加“放射线”的路网格局。?规划道路密度3.31公里/平方公里。?发展城市轨道交通，由地铁和轻轨共同组成市域轨道交通网络，充分利用现状支线铁路