日期：2010-01-11版权声明:本文仅供客户内部使用，版权归新景祥机构所有，未经新景祥机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。北首巷项目可行性研北首巷项目可行性研究报告究报告南京景枫润城房地产开发有限公司南京新景祥房地产经纪有限公司LOGOwww.themegallery.com谨呈：典型案例分析借鉴总体发展战略项目整体发展建议经济评价中国房地产策划代理综合实力TOP10企业政策分析商业市场分析办公市场分析酒店式公寓市场分析市场机会点分析逻辑思路服务创造价值提出问题宗地资源分析及项目界定城市中心区域小规模综合体项目一、宗地资源分析及项目界定地铁二号线本案地铁中国房地产策划代理综合实力TOP10企业三号线新街口夫子庙地铁一号线老城区核心位置，受新街口、夫子庙两大商圈辐射影响服务创造价值区位分析常府街地铁三号线常府街站太平巷中国房地产策划代理综合实力TOP10企业马府街太平南路本案户部街洪武路地铁三号线夫子庙站白下路地铁一号线张府园站中山南路城市路网发达，地铁站、公交站台近在咫尺服务创造价值规划中的地铁三号线地铁站台公交站台中山南路白下路太平南路交通分析长白常府街街白下路中国房地产策划代理综合实力TOP10企业53太平南路615411169107本案141382洪武路12路南山中户部街1配套齐全，银行、餐饮、学校应有尽有服务创造价值KFC绿柳居郑和公园时光隧道内桥菜场交通银行苏果超市建设银行浦发银行南京市一中南京市三中南京市六中马府街小学紫金大剧场江苏省戏剧学校花津浦韩国餐厅（粮食大厦）12345678910111213141516配套分析学校餐饮休闲生活配套长白常府街街白下路中国房地产策划代理综合实力TOP10企业太平南路1156本案10洪武7路281349路南山中户部街周边商办项目众多，竞争激烈服务创造价值周边竞争商办项目1福星国际大厦2汇鸿大厦3中华路1号红街4新万里商场5太平商场6太平南路珠宝首饰商业街7天空之都8长发银座待建项目9江苏银行总部项目10斯亚财富中心11江苏饭店项目中国房地产策划代理综合实力TOP10企业7384.21005.86378.45.735%803635720078172.97976/用地总面积：平方米；规划道路面积：平方米；实际出让面积：平方米；规划用地性质：商业、办公、娱乐、金融、酒店用地；建筑容积率：≤；建筑密度：≤；建筑高度：≤米；建筑面积：平方米成交时间：年月日；成交地价：亿；成交楼面地价：元平方米在恢复老字号（商户）、保护历史文化积淀的前提下，应注重引进建设老字号商户。????????????30%652000/方案一：依原规划指标进行建设方案二：的建设面积转为年使用年限住宅建设，但此部分需要加元平方米小规模、高成本、综合体项目服务创造价值项目界定中国房地产策划代理综合实力TOP10企业规模小成本高区位尴尬竞争激烈4077976/6.5%0.04%9408/两大商圈如两大磁石，将人流吸引，此处难以形成长时间的人流逗留总建筑面积万多平米，虽业态丰富，却难以形成规模效应在年地价高位拿地，当时楼面地价就达元平米，加之两年的财务成本，按利息，契税计算，其楼面地价高达元平米周边商办项目众多，且有多处待建项目，竞争激烈城市中心区域小规模综合体项目，地处两大核心圈边缘，占地狭长，物业类型较多，给项目定位带来难点服务创造价值提出问题65特色商业存在想象空间，办公市场供大于求，年产权住宅性质的酒店式公寓存在价值突破可能二、市场机会点分析中国房地产策划代理综合实力TOP10企业65市场风险大年产权住宅性质的酒店式公寓更易被市场接受，存在价值突破可能特色商业存在想象空间商业市场分析办公市场分析酒店式公寓市场分析服务创造价值特点名称中国房地产策划代理综合实力TOP10企业市级商业中心新街口大型综合性商圈河西（规划建设中）未来大型商圈，与新街口并重市级副商业中心湖南路（项目所在地）品牌服饰专卖夫子庙旅游纪念品/餐饮区特色商圈（商业街）南京1912高档酒吧/娱乐休闲狮子桥餐饮美食街太平南路黄金珠宝特色街珠江路数码家电特色街中央门服饰批发零售商圈本部分将对邻近两大商圈新街口、夫子庙进行分析，并结合本项目地处太平南路商业进行分析，探求本项目商业部分的市场机会级别——本案南京商圈众多，各商业形态丰富了南京的商业氛围服务创造价值商圈概述中国房地产策划代理综合实力TOP10企业新街口是南京最主要的，也是最大的商业中心。主要是以金融贸易、商务办公和大型商业为特色的现代化商业特点；新街口也是南京主要的交通枢纽，目前有已建好的地铁1号线新街口站，未来还将有地铁2号线在此交汇；该商圈辐射整个南京市，甚至达到南京周边苏皖两省十多个地级市，城乡消费总数超过2000万人。???概述——南京最大的商圈服务创造价值新街口商圈德基广场金鹰国际购物中心大洋百货东方商城中央商场南京新百金陵百货金盛华联…依据各自特点，新街口内商场大致可分为如下三个档次：新街口商圈内以百货为主要业态。虽档次略有区分，但同质化依旧严重，竞争较为激烈。123??中国房地产策划代理综合实力TOP10企业苏宁银河现有商场分为三大档次，以百货业态为主要业态服务创造价值新街口商圈6.819520.819973.520002.420016.620034.520034.420040.420043200510.520066.520060.6/50.0/开业时间南京新百金陵百货苏宁银河东方商城大洋百货金鹰国际万达广场金陵饭店购物中心金盛华联中央商场德基广场华新商场合计建筑面积商场名称中国房地产策划代理综合实力TOP10企业其他14%办公30%购物商场7%百货商场23%酒店22%娱乐1%餐饮3%新街口物业业态配比商场主要以零售为主，餐饮娱乐配比较少服务创造价值205080;2000;3%新街口商业历史悠久，世纪年代就出现了南京新百和中央商场等大型商场，到年代的金陵饭店购物中心和金陵百货等，一直是南京重要的商业区年以来，新街口商业发展更为迅速，出现了一大批现代、时尚的新型商场。商圈内商场类型更为丰富，但相应了不可避免出现严重的同质化竞争目前新街口商业主要以零售为主，餐饮和娱乐业态配比较少，仅占新街口物业面积的。???新街口商圈德基广场高档中国房地产策划代理综合实力TOP10企业金鹰国际购物中心大洋百货中档南京新百依定位不同，硬件配套标准也有所差别服务创造价值1823623176156467.16.46.74.20.40.41.30.8机动车位非机动车位无自动扶梯升降机电梯68000660004500065000）29710733075008120）2指标名称商场业态两级分化严重，一方面化妆品、服饰类业态过于集中；另一方面餐饮、休闲业态偏少。将会导致业态发展冷热不均；商场档次定位不同，其硬件配套标准也不同。档次较高的，在数量上、品牌上更具优势。新街口商圈??mm50%29%14%7%56%22%11%11%67%19%6%8%55%13%26%6%15569105295/5/20025/20020.2/0.5/17/2002总建筑面积（单层面积（业态配比服饰类；生活类；餐饮类；其他类服饰类；生活类；餐饮类；其他类服饰类；生活类；餐饮类；其他类服饰类；生活类；餐饮类；其他类每万平米建筑面积品牌数每万平米建筑面积车位个数车位收费情况元小时元小时，购物满元可免费停车小时，非机动车免费元小时，购物满元可免费停车小时，自行车元助动车元摩托车元元小时（购物满元免费停车小时）非机动车免费每万平米建筑面积电梯部数经营模式联营联营联营联营德基广场高档中国房地产策划代理综合实力TOP10企业金鹰国际购物中心大洋百货中档各商场楼层布局十分相似，同质化严重服务创造价值南京新百商场楼层业态分布呈现两头集中。一方面如服饰、化妆品等业态重复现象严重，缺少变化和个性化特点，另一方面诸如餐饮、娱乐等业态则相对较少；在楼层布局方面，各商场之间也非常相似，几乎千篇一律，同一种模式，成严重的同质化特点。新街口商圈/////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////SPA//1F2F3F4F5F6F7F8F楼层化妆品珠宝首饰鞋烟酒茶精品电器化妆品珠宝首饰女鞋女包咖啡馆珠宝首饰化妆品名表女鞋皮具化妆品品牌服饰精品服饰名表少女装内衣针织时装饰品男女箱包时尚化妆品淑女服饰精品女装饰品配件时尚女装职业女装配饰皮具化妆品品牌服饰眼镜咖啡馆时尚女装职业女装睡衣便装床上用品流行少女装女鞋包饰品配件表少女装内衣化妆品眼镜腕表珠宝首饰品牌服饰美容纤体男士正装休闲装内衣饰品羽绒服手机淑女装职业女装内衣精品服饰饰品男士正装休闲装内衣鞋箱包配饰餐饮品牌服饰知名服饰男装运动服饰鞋器材休闲服饰儿童用品玩具运动服饰运动器材户外服饰运动服饰休闲服饰儿童服饰玩具餐饮电器运动服饰运动器材户外家电数码产品礼品文具办公乐器健身器材男士服饰内衣正装饰品鞋箱包超市文具数码家电礼品图书餐饮餐饮服饰美发美体工艺礼品床上用品生活用品厨具文具家电餐饮影院游艺中心特卖馆女子////////.B2FB1F??车库车库美食广场特色美食休闲食品药店生活超市精品食品馆美食餐饮冷饮中国房地产策划代理综合实力TOP10企业1200-13001700-1800新街口人流量呈现两个明显特征：周末人流大于非周末人流，女性多于男性；在中午：：和晚上：：出现了两次人流高峰，主要是由于就餐人群的集中消费和下班时间的集中导致。结合人流量