保利南湖案例分析李慧岚南湖新城南湖新城改造解放西路实施范围北起解放西路、南至二环线、东起书院路、西至湘江风光带，总占地面积5597亩保利国际广场。书院路湘江大道南湖新城南二环南湖地王项目土地概况土地编2009网挂长沙市天心区书位置规划路号038号院路成交时2009年11规划用商业、住宅湘间月24日途江书中院出让年商业40年、住宅溢价率3.32%路路限70年占地面占地面南湖路积80258.8积120.388（㎡）（亩）2500元/㎡楼面价单价1000万/亩南湖地王起成交价12.4388亿，央企保利起始价地产成功竞得南湖038号地。以038号宗地出让面积（万120388成交价124388120.388亩计算，每亩单价元）已达到1034万元/亩，当基本指容积率≤6.0，建筑密度≤30%，建筑高之无愧的长沙新晋单价地王。标度≤200米，绿化率≥40%长沙地王对比地块北辰地王南湖地王地块编号【2007】053号【2009】038号土地面积12895980258.8（㎡）建筑面积537万48.96万　（㎡）容积率4.16.1成交时间2007-7-242009-11-24成交总额92亿12.388亿元成交单价　1034万/亩长沙内城新核南湖新城核心地带，湘江大道位置开福区浏阳河与湘江交汇处与南湖路交汇处邻近五一商圈、东塘商圈、侯家塘商圈；中央城北的背部边缘地带，基础设施区位周边长沙唯一长沙唯一一个可全观岳麓山、橘子相对滞后，周边土地供应巨大。洲与湘江山水洲城特色风光的片区。竞拍得主长沙北辰房地产开发有限公司保利集团项目基本情况物业类住宅、写字楼、最早开2011.04.30型公寓、商业街盘日期占地面建筑面8万㎡80万㎡积积绿化率51%容积率6长沙市天心区湘保利国际广场天际项目地售楼地江大道与书院路会所（湖南大剧院址址交汇处29F）毛坯（每户赠装修情长沙南湖广场置业送空调、地暖、开发商况有限公司指纹锁）8栋超高层住宅总栋物业公长沙保利物业管理，1栋公寓、1数司有限公司栋写字楼销售12000-15000物业费2.5元/㎡均价元/平米项目周边——成熟配套项目地处书院路与湘江大道交汇处，有利于对外形象和吸引人流，并为项目带来较橘子洲头高的商务、商沿江风光带业价值。周边生活配套基本齐全，正对湘江橘子洲头，尽享沿江风光带；邻近长郡中学和长沙理工大学。长郡中学长沙理工大学整体规划——住宅、商业分体项目住即将推宅商业分体，保出持住宅的私密性在售楼和商业的整体性AA栋；大体商业面积公2景观1，添加近距离完寓组团1美配套。住宅三大景观组团，户商业景观户尽享美景。其住宅组团写2中为组团1、3字均设水景，以照楼顾观看不了江景景观组团户主；组团2由3于前无遮挡，尽享湘江美景以园林景观为主。项目展示——市中心顶级会所项目反市场售楼处高展示型性：沙调张扬常态，选址韶山北路湖南大剧。盘与多媒体多29维度充分展示院顶层楼天际会所彰显低调华丽项目；环形接私密性：。三待线路，让置个电子锁入业顾问有充分口，保证每观景台了解客户时间会所剖析图多媒体展示位客户的私厅。密性和充分的展示时间洽谈区。前接待线路图台资电梯料室建材沙盘展示厅项目产品——稀缺豪宅小三房户型配比：A1销售情况去化价面积去化项户型套数占比去化率格（元（㎡）套数目4月30日/㎡）开盘推出A1栋折后129-，当天售罄，三房8840.00%88100.00%12000-A2栋预计5月17114000底或6月初推折后出，主力户型165-四房13260.00%132100.00%13000-为129-171㎡19615000的三房。折后129-100.00从总计220220100.00%12000-196%首次开盘销售15000情况来看，由于单价高，129-146㎡三房去化最快。户型鉴赏——小三房也享尊贵户型配比：房型1——三室二厅二卫，约130.75㎡入户花园飘窗阳台衣帽+间客厅两卧室坐北朝南飘窗阳台2.5米大窗口户型鉴赏户型配比：四室二厅二卫，约166.04㎡阳台飘窗入户花园南北阳台衣帽间飘窗阳台营销分析——网络户外同步展示网络媒体营销日期活动内容保利国际广场2011品鉴盛典4月22日-4月23日开启，VIP4月3日金卡升级全球同步启动。保利国际广场2011品鉴盛典4月22日-4月23日开启，VIP4月22日金卡升级全球同步启动。4月30日保利国际广场130-200平房源4月30日公开发售。保利国际广场在售190㎡以上平层，为四房，均价14000元/5月㎡，6月份将推130-160㎡房源。户外围板营销分析——启幕日一次性大手笔报广报纸展示日期合作媒体版面活动内容长沙晚报A8湘江，可惜了长沙晚报A9让长沙自豪的不再是历史3月18日长沙晚报A13/A18保利国际广场今日全球启幕潇湘晨报营销分析——四月高频展示报纸展示日期合作媒体版面活动内容4月1日(星期潇湘晨报B1中国豪宅的长沙面孔五)4月8日（星期潇湘晨报B2刷新一座城的终极高度五)4月15日（星期长沙晚报A22创造城市历史的人居上五)4月22日（星期潇湘晨报A25所有的奢侈都不值得炫耀五)