2011年3季度北京土地市场研究报告北京区域事业部2011年11月主要内容2011年3季度北京土地市场研究报告1、2011年3季度土地市场表现1.1土地交易总体情况1.2成交重点地块情况1.3竞争对手市场表现2、土地政策解读及市场走势预判3、北京区域土地储备策略及建议1.1土地交易总体情况?2011年3季度北京市共出让经营性用地39宗，其中住宅用地21宗（含纯居住用地12宗、住宅混合公建用地9宗），商业金融及其他公建用地18宗。?平均溢价率较低：成交的21宗住宅用地总规划建筑面积348.31万平米，与去年同期相比上升93.88%；成交总价204.68亿元，同期上升81.70%；平均楼面地价5876元/平方米，同期下跌6.30%，平均溢价率仅为13.17%。?供地节奏有所加快，优质土地陆续推出：2011年3季度北京市经营性用地和住宅用地成交面积、成交总价、成交均价等指标均超过上半年总和，且供应的土地较为优质。?开发商抱团显现明显：2011年前3季度住宅类地块共成交39宗，企业联合拿地达到了12宗（其中3季度为6宗），联合拿地比例超过30%，而在今年出让的总价超过10亿元的11块住宅地块中，有8宗地块为合作取得，开发商抱团现象明显。1.1土地交易总体情况-年度比较2002-2011北京市土地市场成交情况（经营性用地）250080006763700067732000600053031500500040003553374810003000268128741852184318922000500100033130861043388512331253167123161103002002200320042005200620072008200920102011前3季成交建筑面积（万平方米）平均楼面地价（元/平方米）土地市场量跌价稳1.2006年开始，经营性用地成交量、价显著上升，2010年成交量、价达到顶峰；2.2011年前3季度，经营性用地成交量有所下降，但成交均价与2010年基本持平，达6763元/㎡。1.1土地交易总体情况-季度比较2008-2011北京市土地市场成交情况（经营性用地）120010000872183828028900010008000701370008006124586260004992452660042634205500035783471324740002939400282730002000200100061815179404585826403925932973611064240306557002008Q10820Q20820Q30820Q40820Q10920Q20920Q30920Q40920Q11020Q21020Q31020Q41020Q11120Q21120Q31120成交建筑面积（万平方米）平均楼面地价（元/平方米）土地市场量价回升1.2008年，受金融危机影响，地价大幅下降，当年3季度楼面地价仅为2827元/㎡；2.土地市场从2009年1季度随着房地产市场报复性反弹，当年4季度达到顶峰；3.受政策影响，2010年土地市场出现过山车行情，量、价波动较为剧烈；4.在限购、银根紧缩的政策强压下，2011上半年土地市场量缩价跌，但随着优质地块的陆续推出，3季度迅速反弹。1.1土地交易总体情况-量价分析2011年北京市土地市场成交情况600900083828000500700058624005876600045265000300483238754000200300012%21%13%9%23%13%2000100100024075306217557348002011Q12011Q22011Q3经营性用地成交面积（万平方米）住宅用地成交面积经营性用地楼面地价（元/平方米）住宅用地楼面地价（元/平方米）2011年3季度土地供应量激增，公建类用地价值凸显1.2011年前3季度，土地供应量逐季度增加，3季度经营性用地、住宅用地成交量、价均达到年内峰值，且供应量超过上半年总和；2.经营性用地楼面地价远超住宅用地楼面地价，住宅市场调控使得公建类项目价值凸显，经营性用地溢价率逐季度上升，3季度经营性用地成交均价仅次于2009年4季度。1.1土地交易总体情况-溢价率160%2010-2011年北京市土地市场溢价率月度走势148%142%140%137%127%120%125%100%93%80%82%60%59%62%51%49%46%40%41%41%41%41%34%33%27%29%26%20%22%22%19%21%15%16%15%16%10%11%12%9%6%8%9%0%住宅用地溢价率经营性用地溢价率?2011年3季度经营性用地平均溢价率为22.74%，其中居住类用地平均溢价率为13.17%，高于上半年的20%和12%，开发商拿地热情略有恢复，但仍然比较谨慎，公建类项目更受关注，溢价率相对更高。1.1土地交易总体情况-区域分布门头沟密云延庆宣西城区门头沟密云延庆开发区崇文区7.9武1.611.440.755.2147.60.88.673.0平谷区海淀区0%0%0.49%1.76%2.38%6.37%0.03%1%4%海淀区区109.2石景山开发区石景山朝阳区108.4朝阳区1.828.8平谷区133.54.71%4.68%22.9254.50%57.8281.341.58%2%怀柔区0.99%怀柔区15%3%12.15%2%75.412.4丰台区5%丰台区0.54%109.232.0房山区4.71%房山区2%通州区407.9通州区227.6198.417.61%267.814%12%11.56%大兴区大兴区顺义区328.5昌平区306.720%顺义区13.24%昌平区126.174.14%223.5211.08%9.65%9.11%2009年成交区域分布2010年成交区域分布?2009-2011年，北京市公开市场土地出让主要集中在近郊区和城区，城区出让建筑面积约占20%，近郊区出让建筑面积约占60%；?内城区几乎无地可供，远郊区县土地供应规模较小，但呈现出扩大的趋势；?朝阳、大兴、房山、通州和顺义是近3年土地供应的主要区域，市场竞争非常激烈，尤其是通州、大兴，成为降价最快、降幅最深的区域。2011年前3季度成交区域分布1.2成交重点住宅地块-总价排行溢序成交日规划建交易方起始价成交价受让单楼面宗地名称容积率规划用途价号期筑面积式(万元)(万元)位地价率万科、丰台区郭公庄车辆U2交通设施用地兼12011/92.7629170招标317350335100北基投、53266%段项目五期居住公建京投门头沟永定镇居住限地价、F1住宅混合公建、22011/92.737997513600222285中铁5850-及F1项目竞房价R2二类居住京大昆丰台区卢沟桥项目R2居住用地兼容公152232011/92.6145860招标218750222000仑、振1%（配公租房）建0兴亚北大兴区旧宫3号地公公建混合住宅用地、万科、42011/92.6173215挂牌120000170500984342%建混合住宅项目二类居住用地金第朝阳区管庄北二里R2二类居住用地、住宅及公建用地北京信52011/82.9224968招标F2公建混合住宅用13800014816865867%（配回迁安置商品远置业地房、公共租赁住房）通州区宋庄镇C-02、62011/71.5204375挂牌R2二类居住用地115000147000首开719328%C-06地块居住用地翰达国丰台区南苑乡大红际投资、7门村居住项目（配2011/72.5148097招标R2二类居住用地94000103668700010%京能置建限价商品房）业海淀区西三旗建材R2、R52小学用地、8城危改项目二期用2011/71.6136046挂牌R53托幼用地、C985000101000金隅742419%地（配公租房）其他公共设施用地1.2成交重点住宅地块-单价排行序成交规划建面交易宗地名称容积率规划用途起始价(万元)成交价(万元)受让单位楼面地价溢价率号日期(平方米)方式丰台区卢沟桥乡居住项目（配京大昆仑、北12011/92.6145860招标R2居住用地兼容公建218750222000152201%建公共租赁住房）京振兴亚北大兴区旧宫3号地C-11、C-14地公建混合住宅用地、2块公建混合住宅、二类居住用2011/92.6173215挂牌120000170500万科、金第984342%二类居住用地地项目丰台区郭公庄车辆段项目二期3居住用地（配建“限价商品住2011/82.536123挂牌R2二类居住用地2400032400万科896935%房”）海淀区西三旗建材城危改项目R2、R52小学用地、4二期用地（配建“公共租赁住2011/71.6136046挂牌85000101000金隅742419%R53托幼用地、C9房”）房山区房山新城良乡组团11街北京韩建房地R2二类居住用地、5区11-04-01等地块二类居住及托2011/92.374900挂牌3690055000产开发有限公734349%R53托幼用地幼用地司大兴区生物医药基地东配套10R2二类居住用地、6号地二类居住用地、托幼用地2011/72.386722挂牌5700062600中国水电721810%R53托幼用地项目通州区宋庄镇C-02、C-06地块72011/71.5204375挂牌R2二类居住用地115000147000首开719328%居住用地丰台区南苑乡大红门村居住项翰达国际投资、82011/72.5148097招标R2二类居住用地94000103667