2011年9月份郑州市房地产市场月报2011年9月份郑州市房地产市场月报http://blog.sina.com.cn/shenlandichanhttp://www.zzsense.com地址(ADD)：郑州市经三路66号金成国际广场A座1006室电话(TEL)：0371-666168616661886112011年9月份郑州市房地产市场月报目录第一部分宏观环境一、9月份房地产政策解读二、9月份房地产动态三、郑州城建规划资讯第二部分郑州楼市9月份销售状况一、宏观销售状况第三部分土地信息一、2010.09-2011.09郑州市土地出让情况一览二、郑州市9月份住宅、商务金融用地成交情况第四部分市场动态一、9月份新推认筹项目二、9月份新推开盘项目三、10月预计开盘项目四、9月份报纸监控第五部分竞争楼盘分析一、2011年9月30日郑州楼盘报价二、9月份竞争楼盘销售情况http://blog.sina.com.cn/shenlandichanhttp://www.zzsense.com地址(ADD)：郑州市经三路66号金成国际广场A座1006室电话(TEL)：0371-666168616661886122011年9月份郑州市房地产市场月报第一部分宏观环境一、9月份房地产政策法规解读1、郑州10月1日起对商品房买卖合同实行查验留存制度9月28日，郑州市房管局发布通知，为防止个别企业在签订合同过程中因占主导地位而出现“霸王合同”或有意回避出卖人责任的事情发生，从１０月１日起，郑州市将实行商品房买卖合同查验留存制度，提高商品房交易的公平性和透明度，更好保护购房人合法权益。商品房买卖合同留存制度是指房地产开发企业在报送商品房预售方案时，应将拟定内容的商品房买卖合同签约文本样本提交房地产管理部门，房地产管理部门针对容易出现合同纠纷的条款，按照现行的法律法规，对签约文本样本进行认真查验后留存。房地产企业提供的签约文本经查验留存后，房地产开发企业或代理销售机构应在售楼场所进行公示，供购房人查阅；房地产开发企业或代理销售机构在商品房销售中，必须按照已公示的签约文本与购房人签订《商品房买卖合同》及附件，不得随意删减或更改签约文本的条款及附件内容。房地产开发企业应将与购房者签订的《商品房买卖合同》、合同信息备案摘要通过郑州市商品房合同联机备案系统一并上传；房管部门在办理商品房合同备案确认时，加强对《商品房买卖合同》文本及附件约定内容的查验，对与留存签约文本内容不符的，退回房地产开发企业。房地产开发企业或代理销售机构有违规行为的，一经查实，房地产主管部门将暂停其违规项目的网上签约资格，并将其违规行为记入企业信用档案，予以公示、曝光。因开发企业或代理销售机构违规行为造成购房人经济损失的，开发企业或代理销售机构应依法赔偿。深蓝评论：对商品房买卖合同实行查验留存制度，将会对购房合同起到规范作用，减少民众购房时与开发公司签订的合同中出现霸王条款，从而减少侵害购房者权益事件的发生。2、郑州进一步加强经济适用住房管理2011年9月7日，郑州市政府出台了《郑州市人民政府关于进一步加强经济适用住房管理的通知》（郑政【2011】91号），并将于2011年10月1日起正式实施。《通知》明确经济适用住房为有限产权。购房人可以在缴纳土地收益（含土地出让金）等相关价款（以下简称差价款）后，取得完全产权；购买不满5年不得上市交易，购买满5年上市交易的，购房人应当缴http://blog.sina.com.cn/shenlandichanhttp://www.zzsense.com地址(ADD)：郑州市经三路66号金成国际广场A座1006室电话(TEL)：0371-666168616661886132011年9月份郑州市房地产市场月报纳差价款。而上市交易也要根据不同时期的政策规定，实施差别化的上市交易管理。2010年4月15日之后购买的经济适用房，按照原购房价格的30%缴纳差价款；2005年12月1日至2010年4月15日期间的经济适用房，按照原购房价格的20%缴纳差价款；2005年12月1日之前的经济适用房，按照原购房价格的10%缴纳差价款。而享受经济适用住房货币补贴后购买的普通商品住房，购买满5年的，上市交易时不再缴纳差价款。《通知》同时规定，对经济适用住房的购房人，又购买其他住房的，必须办理经济适用住房退出手续，或者通过缴纳差价款取得完全产权。而已购经济适用住房上市交易后，原申请人不得再申请保障性住房。针对继承、离婚析产等特殊情况，《通知》规定，因继承、离婚析产等原因需要转移经济适用住房所有权的，被转移人符合经济适用住房购房条件的，应当持有关证明到市房屋权属登记机构办理变更手续。被转移人不符合经济适用住房购房条件的，需缴纳差价款取得完全产权后方可办理变更登记手续；不缴纳差价款的，由政府回购。政府回购价格按照原购房价格并考虑折旧和同期银行贷款利息等因素，由市住房保障、财政、物价部门共同确定。此外，为保障经济适用住房政策落实到实处，郑州市房管局还就加强经济适用住房的监督机制做了介绍并进一步完善准入机制和退出机制。深蓝评论：通知最大的亮点就是在现有的政策基础上，通过加强交易环节的管理、建立政府回购制度、完善监管机制，进一步形成了一套较为完整的经济适用住房监管和退出机制，这对堵塞政策管理漏洞，杜绝经济适用住房寻租和不当获利行为，并使之实现良性循环。3、重庆10月1日起征收存量房房产税全国推广可能性大9月25日，重庆市地税局发布个人住房房产税申报缴纳通告，10月1日起将对主城区域内符合要求的存量商品住宅征收个人住房房产税，外地购房者将不享免税优惠。个人住房房产税税率分为0.5%、1%、1.2%三档，征收期为每年的10月1日—31日。对照政策：1．征收范围：主城九区行政区域（含高新区、经开区、北部新区）。2.征收对象：独栋商品住宅，新购高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。其中：新购高档住房是指2011年1月28日起购买的、建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含）以上的住房。2011年征税标准为9941元/平方米。3．税率：分为0.5%、1%、1.2%三档。其中：一是独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积http://blog.sina.com.cn/shenlandichanhttp://www.zzsense.com地址(ADD)：郑州市经三路66号金成国际广场A座1006室电话(TEL)：0371-666168616661886142011年9月份郑州市房地产市场月报均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。二是在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。4．免税面积：以家庭为单位进行扣除，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。其中：1月28日以前购买的独栋商品住宅免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。5．每年应纳房产税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率6．征收期：每年的10月1日—31日。7．征收主体：应税住房所在地的地税机关。8．纳税义务时间：房产权属登记日期的次月起；税款按年计征，不足一年的按月计算应纳税额。深蓝评论：房产税在近10年的争论中终于落地，立刻引起了业界震惊，特别是在目前市场不少有钱人把房产作为投资产品的时代，买房必涨的观念深入人心之刻，房产税将起到立竿见影的作用。“随着存量房产开始缴纳房产税，意味着重庆借助房产税新政，对房地产调控做到了全方位覆盖。”如果这一政策在重庆得到比较好的效果，在全国推行只是时间早晚的时间。4、上海"以房养老"试点悄然停止申请者仅个位数上海市“以房自助养老”试点方案的操作思路是：65岁以上的老年人，可将自己的产权房与公积金管理部门进行房屋买卖交易。交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋由公积金管理中心再返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期年限将租金一次性付与公积金管理中心。60岁前人养房，60岁后房养人。面对越来越沉重的养老问题，民政部拟推以房养老业务。然而据9月29日媒体消息，上海市公积金管理中心前几年试点推出的“以房自助养老”方案咨询者众，但真正申请试点的对象仅是个位数，目前该试点已悄然停止。深蓝评论：以房养老在国际上叫“倒按揭”，是一种专门针对部分老年人现金收入有限，又拥有一定价值不动产的情况开发的，本质是老年人将住宅上的权益转化为现金的一种特殊贷款。但是，老人对“倒按揭”的养老设想很难接受。因为很多老人不愿老来卖房，双手空空而去，而且害怕造成家庭纠纷。另外，该政策需要对房产进行合理评估，如不能很好协作，可能存在的财产损失让多数老人担心。5、上海10月起叫停阳台飘窗无限放大8月26日召开的上海市建设规划管理工作会议上传出信息，《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》http://blog.sina.com.cn/shenlandichanhttp://www.zzsense.com地址(ADD)：郑州市经三路66号金成国际广场A座1006室电话(TEL)：0371-666168616661886152011年9月份郑州市房地产市场月报(以下简称《暂行规定》)将从今年10月1日起实行。地下室地上高度低于1米由于阳台一般算二分之一面积，这让一些开发商找到机会设计超大阳台。一些楼盘设计了超大飘窗，以达到