2011年厦门前7个月市场情况及营销特点分泉州析——目录——一、厦门市场情况二、泉州市场情况三、厦门市场营销特点四、泉州市场营销特点2一、厦门市场情况3一、厦门市场情况1、厦门市场存量走势图开发商明显加紧项目推盘速度，而需求量不增，导致库存走高11、、农历农历新年以后，厦新年以后，厦门楼门楼市市市市场场存量一直走高，到存量一直走高，到达达七月七月份份更是更是创创新高。新高。22、、截至今年截至今年77月，厦月，厦门门商品住宅存量分商品住宅存量分别为别为270.18270.18万㎡万㎡。按照。按照统计统计周期周期内内（（11年）月均去年）月均去化速度，商品住宅存量需化速度，商品住宅存量需12.1912.19个个月完全消化（厦月完全消化（厦门门商品住宅月均去化商品住宅月均去化22.1622.16万㎡万㎡）。）。4一、厦门市场情况2.厦门房地产成交面积走势2010年10月份以来厦门房地产市场成交面积走势8080.0%）7070.0%㎡6060.0%万5050.0%（商品房成交持续高温，4040.0%积30住宅仍是主力30.0%面2020.0%交1010.0%成00.0%2010.102010.112010.122010.012011.022011.032011.042011.052011.062011.07商品房40.840.868.861.827.129.126.130.635.5342.73商品住宅26.622.532.135.915.19.713.320.72131住宅市场份额65.2%55.1%46.7%58.1%55.7%33.3%51.0%67.6%59.1%72.5%从今年3月份开始，住宅市场份额明显增加。特别是7月份更创农历新年后的新高，这主要受传统风俗影响，为避开民间鬼节，开发商扎堆开盘，迎来了新盘推售的高峰期，岛内高档住宅持续高调出售，岛外刚需楼盘力争上游，抢做市场的领跑者。在住宅成交大增之下，非住宅不增反降，主要是因为缺乏较大型的非住宅项目入市销售。5一、厦门市场情况3、厦门市场住宅供销走势行情7月冲高七月，各大开发商们纷纷扎堆开盘或加推，刚需盘紧俏，高性价比项目热销，住宅、写字楼的供应所占比例较大。厦门7月住宅共成交2505套，成为2011年以来的厦门楼市月成交新高点。刺激7月高成交的主要因素：①加息的反效果；②窗口期的逃生本能；③大盘放量与价格策略，刺激观望购房者入市；④为了避开八月传统的农历“鬼节”。开发商为规避高库存等风险会加速推盘，而购房者则赶在限购令、限贷令强化之前出手购房，买卖双方的这种强烈交易愿望现象，并将转化为厦门楼市成交佳绩，故预计未来成交量可能还会继续放大。6一、厦门市场情况4、厦门市场住宅年累计供销情况厦门市场商品住宅年累计供销比：2011年1月起，商品住宅年累计供销比均大于1，市场处于供大于求状态，上半年，年累计供销比呈上涨走势。从2011年1月-6月分区商品住宅一年的累计供销销售情况看，全市商品住宅年累计供应量大于年累计销售量128.79万平方米。岛内年累计供应量大于年累计销售量70.99万平方米，除海沧区外，岛内外各区的商品住宅供应量均大于销售量。7一、厦门市场情况附表1：厦门市住宅供销情况8一、厦门市场情况5、厦门市场产品结构分析上半年厦门商品住宅成交产品结构分析：80-90平米刚需户型和120-144平米改善性需求依然是厦门楼市成交的首要户型。上半年厦门商品住宅份价格段市场分析：均价每平方米大于15000元的商品住宅最好卖，反映高端产品市场接受度依然较高。表：2011年上半年厦门市商品住宅产品供销情况户型面积段比例单价价格段（元/㎡）比例≤80㎡8.49%≤60007.58%80-90㎡21.14%6000-800010.55%90-100㎡9.12%8000-900014.97%100-120㎡15.64%9000-1000010.84%120-144㎡23.32%10000-1200010.73%145-180㎡6.74%12000-150008.96%＞180㎡15.55%＞1500024.86%9一、厦门市场情况附表2：厦门市各区住宅结构库存量10一、厦门市场情况6、厦门新建商品住宅量价走势1、1-7月份，厦门市住宅成交量为12065套，同比上涨了10.73%，日均成交57套。房友网消息2、2011年1-7月，厦门新建商品住宅销售价格整体仍处高位震荡。3、7月全市商品住宅成交均价15909元/平方米，环比上涨2.6%。其中，岛内成交均价23193元/平方米，环比下跌3.1%；岛外成交均价10057元/平方米，环比上涨9.6%。11一、厦门市场情况6.1思明区成交量上涨区域供销比约为1.55，今年5、6月份区域供应量骤增，整体市场供过于求。2011年以来思明区新推项目销售率一览表开盘月份项目名称/预售证销售面积（㎡）销售率月均去化率目前均价（元/㎡）2011年1禾丰新景（20110005）1050130%4.29%20000月2011年1融景湾（20100077）66738%1.14%25000月2011年1益中花园（皇家御1056217%2.43%25000月城，20110006）2011年3誉峰花园（20110019）1947058%11.60%24000月2011年5鑫塔·水尚三期（20110037）1471514%4.63%33000月2011年6联发滨海名居（20110043）1313424%12.00%24000月2011年6半山御景（20110046）4467558%29.00%月一、厦门市场情况6.2湖里区区域内优质楼盘扎堆，有效激活了客户需求。区域供销比约为1.58，市场供应充裕。受新政影响，成交萎缩2011年以来湖里区新推项目销售率一览表目前均价（元/㎡开盘月份项目名称/预售证销售面积（㎡）销售率月均去化率）2011年4月金山湖景大厦（20110028）326331%7.75%255002011年4月特房．山水尚座（20110030）1794349%12.25%170002011年5国贸天域G28地块二期1758648%16.00%25000月（20110041）2011年5源昌鑫海湾Ⅱ（20110042）20802%0.67%25000月2011年6万科湖心岛项目三期（20110044）280627%13.50%38000月132011年7厦门世茂湖滨花园C地块1495931%31%21000月(20110057)2011年7特房．五缘新座（20110059）821722%22%17500月一、厦门市场情况6.3海沧区以消化库存为主，新区域供销比约为0.96，盘预计在9-10月入市市场供求稍显不足，需求空间大2010年以来海沧区推出项目销售率一览表开盘月份项目名称/预售证销售面积（㎡）销售率月均去化率目前均价（元/㎡）2010年4月未来海岸系天湖（20100018）22232684%5.60%97002010年7月王子广场（20100031）571518%1.50%100002010年11中骏·天峰（二期，20100058）2558950%5.56%20000月2010年11月中骏·天峰（一期，20100059）220621%2.33%28000（别墅）2011年1月东方高尔夫居住社区49827%3.86%/（20110004）2011年6月绿苑新城三组团（20110051）1841158%29.00%93002011年7月禹洲高尔夫国际社区2952%2.00%23498(别墅)（20110053）14一、厦门市场情况近期万科等热销楼盘拉升6.4集美区集美成交量，高性价比及景观因素是其主要因素区域供销比约为1.83，市场处于严重供求过剩状态2010年以来集美区推出项目销售率一览表目前均价（元/㎡开盘月份项目名称/预售证销售面积（㎡）销售率月均去化率）2010年5月泉舜泉水湾2#地块（20100021）5130268%4.86%120002010年9月碧海蓝天（20100039）3397444%4.40%118002011年3月华润.橡树湾（20110007）70785%1.00%106002011年4住宅·莲花尚院（20110020）7194975%18.75%8700月2011年4月联发杏林湾1号（20110023）5437463%15.75%11000152011年6月海上五月花（20110047）1430354%27.0%98002011年6宁宝世家（20110050）1226439%19.5%9892月2011年7万科金域华府（20110062）32159%9%11500月一、厦门市场情况6.5同安区区域内新盘中低价入市，有效的刺激本地刚需客户“V”字型走势区域供销比约为1.35，住宅供应充足。2010下半年以来同安区新推项目销售率一览表目前均价（元/㎡开盘月份项目名称/预售证销售面积（㎡）销售率月均去化率）2010年9月禹洲?环东国际（20100047）12516568%6.80%70002010年9月锦辉国际花园二期（20110063）2410554%5.40%75002010年12幸福U品（20100074）355732%4.00%5500月2011年1月厦航.高郡一期（20110002）3489067%9.57%93002011年3金帝·中洲滨海城二期（20110009）1484917%3.4%7500月162011年4月公园道1号（20110021）1253945%11.25%72002011年6厦航.高郡二期(20110049)398110%5.0%9